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Ao comprar um imóvel em Portugal, o passo legal mais importante é a assinatura da Escritura de Compra e Venda (Escritura Pública de Compra e Venda), o documento que transfere oficialmente a propriedade do vendedor para o comprador.
Compreender como a escritura funciona, quais documentos são necessários e o papel do notário é essencial para uma conclusão tranquila e segura. Neste guia, vamos guiá-lo por tudo o que os compradores precisam saber antes de assinar a escritura do imóvel em Portugal.
O que é a escritura de compra e venda?
Em Portugal, a Escritura de Compra e Venda é o documento legalmente vinculativo que formaliza a transferência da propriedade do imóvel. Conhecida como “Escritura Pública de Compra e Venda”, esta escritura pública é assinada perante um notário ou um advogado qualificado que esteja autorizado a executar transações imobiliárias.
Na maioria dos casos, a escritura segue um contrato promissório (CPCV) previamente assinado, onde ambas as partes concordam antecipadamente com os principais termos e condições da venda. Embora seja possível concluir uma transação imobiliária sem um contrato promissório, a maioria dos compradores e vendedores opta por assinar um para garantir clareza e proteção legal.
Aqui estão os principais aspetos de uma escritura de compra e venda em Portugal:
- Localização;
- Partes envolvidas;
- Documentação;
- Leitura da escritura;
- Pagamento;
- Assinaturas;
- Registo.
Assinatura de Escritura de Compra e Venda em Portugal
1. Localização
Em Portugal, uma escritura pública é conduzida por um notário ou advogado qualificado, que supervisiona este processo formal e juridicamente vinculativo. Embora o cartório notarial seja o local mais comum para assinar a escritura, não é a única opção. O comprador e o vendedor podem concordar em assinar no escritório do advogado do vendedor ou noutro local mutuamente conveniente.
Em algumas transações, o vendedor também pode optar por ter o seu assessor jurídico presente durante a assinatura para garantir que os seus interesses sejam devidamente protegidos. Estes arranjos são normalmente organizados com bastante antecedência para evitar atrasos ou complicações no dia da escritura.
2. Partes envolvidas
Em cada escritura de propriedade em Portugal, as principais partes envolvidas são o comprador e o vendedor, que podem ser pessoas físicas ou entidades jurídicas que compram ou vendem a propriedade.
Ao lado deles está o notário ou advogado—conhecido em português como notário ou advogado—que desempenha um papel imparcial na supervisão de todo o processo de assinatura da escritura.
Veja também: Venda de Imóveis em Portugal: Um Guia Passo a Passo para Proprietários Estrangeiros
3. Documentação
O processo começa com o notário solicitando seu documento de identificação e o número NIF português. Se alguma das partes for representada por outra pessoa durante a assinatura, uma procuração é obrigatória e deve ser apresentada de forma válida.
Para a documentação da propriedade, deve fornecer o seguinte:
- Certidão de Registo Predial (Certidão Permanente)
- Descrição Legal da Propriedade (Caderneta Predial)
- Licença de Utilização
- Ficha Técnica de Habitação
- Certificado de Desempenho Energético (Certificado Energético)
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4. Leitura da escritura de compra e venda
A escritura é lida em voz alta em português, conforme exigido por lei, para que todas as partes estejam cientes das obrigações e direitos definidos no documento. Para aqueles que não falam português, um advogado bilíngue, agente do comprador ou tradutor certificado pode auxiliar para garantir uma compreensão clara durante todo o processo.
Uma vez que tudo seja explicado, ambas as partes devem reconhecer formalmente e concordar com os termos, confirmando que a escritura é assinada com total clareza e consentimento informado.
5. Assinaturas
Uma vez que o comprador, o vendedor e o notário ou advogado compreendam completamente e concordem com os termos da escritura, todas as partes procedem à assinatura do documento.
Após as assinaturas serem concluídas, cada parte recebe uma cópia executada da escritura, que serve como prova vital da transação e da transferência oficial de propriedade.
A escritura original assinada é mantida pelo notário ou advogado, que é responsável por armazená-la com segurança e registar a transação no Registo Predial e na Autoridade Tributária. Este passo final confirma formalmente a mudança de propriedade e completa a transferência legal da propriedade.
6. Pagamento
Nesta fase, o comprador deve pagar o restante do preço de compra de acordo com os termos estabelecidos no contrato de compra e venda. Se o imóvel estiver sendo adquirido com uma hipoteca, um representante do banco geralmente estará presente para emitir o cheque administrativo diretamente ao vendedor.
O comprador deve também apresentar comprovativo dos pagamentos de imposto sobre a propriedade, incluindo o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS), que são normalmente pagos nas 24 horas anteriores à escritura através de uma conta bancária portuguesa.
É também responsabilidade do notário garantir o pagamento das taxas notariais e completar o registo da propriedade imediatamente após a assinatura, registando oficialmente a nova propriedade.
7. Registo da escritura de compra e venda
O registo da escritura é um passo crucial no processo de compra de propriedade português, pois é o que oficialmente transfere a propriedade do vendedor para o comprador. Uma vez que a escritura seja assinada, o notário ou advogado que trata da transação é responsável por submetê-la para registo.
O primeiro registo é efetuado na Conservatória do Registo Predial, onde os detalhes da transferência da propriedade são registados na base de dados pública. Ao mesmo tempo, a escritura é também submetida à Autoridade Tributária, garantindo que todas as obrigações fiscais são devidamente documentadas.
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Perguntas frequentes
O que é uma escritura de compra e venda em Portugal?
É o contrato legal final (Escritura Pública de Compra e Venda) que transfere oficialmente a propriedade do vendedor para o comprador, assinado perante um notário.
Quem prepara a escritura de compra e venda em Portugal?
A escritura é normalmente preparada pelo notário ou advogado que supervisiona a transação, com base em informações do comprador, vendedor e registo predial.
Preciso de um advogado para assinar a escritura de compra e venda em Portugal?
Embora não seja legalmente obrigatório, contratar um advogado é fortemente recomendado para rever documentos, explicar termos e proteger os teus interesses.
A escritura de compra e venda pode ser assinada em inglês?
Não, a escritura deve ser assinada em português. Os falantes não nativos de português devem utilizar um advogado bilingue, um agente do comprador ou um tradutor profissional.
Que documentos são necessários para assinar a escritura de compra e venda?
Tipicamente: BI/passaporte, número de contribuinte português (NIF), comprovativo de fundos, certidão do registo predial e certidão do imposto predial.
Quanto custam as taxas notariais para a escritura de compra e venda em Portugal?
As taxas notariais variam normalmente entre 500 € e 1.000 €, dependendo do valor da propriedade e complexidade da transação.
Posso outorgar procuração para assinar a escritura de compra e venda?
Sim. Se não puder estar presente, pode autorizar um advogado ou representante através de uma procuração autenticada.
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