A escritura pública representa o passo final no processo de compra de um imóvel, onde o comprador efetua o pagamento e o vendedor entrega as chaves. Neste guia, contamos-lhe tudo o que precisa de saber sobre o processo da escritura.
O que é a escritura de compra e venda?
Em Portugal, uma “escritura de compra e venda” refere-se a um documento legalmente vinculativo que formaliza a venda de um imóvel. Este documento é conhecido como “Escritura Pública de Compra e Venda”. É um documento público e é tipicamente assinado perante um notário ou um advogado autorizado a realizar tais transações. Geralmente, ocorre na data especificada no contrato-promessa.
Aqui estão os aspetos chave de uma escritura de compra e venda em Portugal:
- Localização;
- Partes envolvidas;
- Documentação;
- Leitura da escritura;
- Pagamento;
- Assinaturas;
- Registo.
1. Localização
O notário público certificador supervisiona tipicamente este evento formal e legalmente vinculativo num cartório notarial, onde ocorre.
Em Portugal, os profissionais do direito, conhecidos como notários, são especializados em transações imobiliárias. Eles garantem a legalidade, precisão e equidade do processo. Os notários, terceiros imparciais, protegem os interesses tanto do comprador como do vendedor. Eles realizam a devida diligência sobre o estatuto legal e fiscal da propriedade, revisam toda a documentação e verificam se os termos da transação cumprem a lei portuguesa.
Embora o cartório notarial seja o local mais comum para a assinatura da escritura, não é a única opção. O comprador e o vendedor podem acordar em realizar a assinatura no escritório do advogado do vendedor ou noutro local mutuamente conveniente. Esta flexibilidade acomoda circunstâncias ou preferências especiais e requer o acordo de todas as partes envolvidas.
Em alguns casos, um vendedor pode optar por ter o seu consultor jurídico presente durante a assinatura para garantir que os seus interesses estão adequadamente representados. Tais arranjos são tipicamente feitos com bastante antecedência da assinatura para evitar complicações de última hora.
2. Partes envolvidas
Numa transação imobiliária em Portugal, várias partes chave orquestram meticulosamente a assinatura da escritura de compra e venda, cada uma com papéis e responsabilidades específicas.
O Comprador: O comprador é o indivíduo ou entidade que adquire a propriedade. Esta parte é uma figura central na transação, pois está a fazer um compromisso financeiro significativo.
O vendedor: Por outro lado, o vendedor, seja uma entidade ou um indivíduo, renuncia à propriedade do imóvel. Devem estar preparados para fornecer um título de propriedade claro e cumprir quaisquer obrigações especificadas no contrato de venda.
O Notário ou Advogado: O notário ou advogado, muitas vezes referido como o “notário” ou “advogado,” desempenha um papel crítico no processo. São imparciais e responsáveis por supervisionar a assinatura da escritura.
Procuração: Em alguns casos, se o comprador ou vendedor não puder comparecer pessoalmente à assinatura da escritura, pode optar por conceder uma procuração a um representante legal que possa agir em seu nome. É importante notar que a concessão de procuração envolve documentação legal específica.
3. Documentação
Em qualquer transação imobiliária, a completude e a precisão da documentação são primordiais. Garantir que todos os documentos necessários estão em ordem é um passo fundamental no processo de compra de um imóvel. Aqui está uma perspetiva abrangente sobre a importância destes documentos:
Venda de imóveis: documentos
Cartão de Identificação: O vendedor deve estar preparado para apresentar uma identificação válida. Isso pode incluir um passaporte, um cartão de identificação ou outro.
Número de NIF: O “Número de Identificação Fiscal”, ou NIF, é um requisito fundamental para qualquer transação financeira em Portugal.
Certidão de Registo Predial: muitas vezes referida como a “Certidão Permanente,” é um documento vital no processo de compra de imóveis em Portugal.
Descrição Legal do Imóvel (“Caderneta Predial”): Serve como uma descrição legal detalhada de um imóvel em Portugal, incluindo informações essenciais como o número de identificação fiscal (NIF) do imóvel, localização, área, classificação de uso e quaisquer hipotecas ou encargos existentes.
Documentos de propriedade imobiliária
Licença de Utilização: também conhecida como “Licença de Utilização,” é um documento que certifica que um imóvel cumpre todos os requisitos legais e de segurança necessários para ocupação.
Ficha Técnica de Habitação: ou “Ficha Técnica de Habitação,” é um documento que fornece informações técnicas detalhadas sobre um imóvel. Inclui dados como as características de construção do imóvel, materiais utilizados e especificações de eficiência energética.
Certificado de Desempenho Energético: (Certificado Energético) é um documento que avalia a eficiência energética e o impacto ambiental de um imóvel. Atribui uma classificação de eficiência energética ao imóvel, que varia de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente).
Compra de imóveis: documentos
Cartão de Identificação: Os compradores devem estar preparados para apresentar uma identificação válida. Isso pode incluir um passaporte, um cartão de identificação europeu ou um Cartão de Residência, dependendo do estatuto de imigração do indivíduo.
Número de NIF: O NIF, ou número de identificação fiscal, é um requisito fundamental para qualquer transação financeira em Portugal, incluindo a compra de imóveis.
Cheque bancário para o preço de compra restante: O saldo restante do preço de compra do imóvel deve ser fornecido sob a forma de um cheque bancário.
Recibo de Pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS): O comprador deve fornecer o saldo restante do preço de compra do imóvel sob a forma de um cheque bancário.
Pagamento de Taxas Notariais: Tradicionalmente, estas taxas eram pagas por cheque, mas é cada vez mais comum efetuar pagamentos via “multibanco” (ATM) ou cartão.
4. Leitura da escritura de compra e venda
O notário ou advogado desempenha um papel multifacetado no processo de assinatura da escritura, sendo uma das suas responsabilidades cruciais facilitar uma compreensão clara e completa do conteúdo e das implicações da escritura para o comprador e o vendedor.
Leitura da escritura em voz alta: O ato de ler toda a escritura em voz alta serve um propósito crucial. Garante que todas as partes envolvidas têm uma compreensão abrangente dos termos e condições do documento. O notário ou advogado é geralmente fluente em português, que é a língua das transações legais em Portugal.
Assistência Linguística: Compreender um documento legal escrito numa língua em que não se é proficiente pode ser um desafio. Para resolver isso, existem algumas opções disponíveis para indivíduos que não falam português. Primeiro, o comprador pode contratar um advogado ou um agente do comprador que seja proficiente tanto em português quanto na língua nativa do comprador. Alternativamente, o comprador pode contratar um tradutor profissional separado para auxiliar durante a assinatura.
Reconhecimento e Acordo: É importante que tanto o comprador quanto o vendedor reconheçam e concordem ativamente com os termos e condições da escritura. Este reconhecimento não é meramente uma formalidade; significa o consentimento informado de todas as partes envolvidas.
5. Assinaturas
O momento da assinatura durante o processo de assinatura da escritura é simultaneamente simbólico e legalmente significativo. Representa o ato final que vincula formalmente o comprador e o vendedor aos termos da transação. Aqui está uma perspetiva alargada sobre este passo crucial:
Formalidade Legal: Quando todas as partes envolvidas na transação, nomeadamente o comprador, o vendedor e o notário ou advogado, chegam a um entendimento e acordo mútuos relativamente ao conteúdo da escritura, procedem à assinatura.
Papel do Notário ou Advogado: A presença do notário ou advogado durante a assinatura é de suma importância. O seu papel é garantir que o processo de assinatura é realizado corretamente e que todas as formalidades legais necessárias são observadas.
Distribuição de Cópias: Após a assinatura, são fornecidas cópias da escritura executada tanto ao comprador como ao vendedor. Estas cópias são mais do que apenas registos; servem como prova essencial da transação e da transferência de propriedade.
Registo Oficial do Notário: A escritura original, que contém as assinaturas de todas as partes, é retida pelo notário ou advogado. Este registo oficial é armazenado de forma segura e registado na Conservatória do Registo Predial e na Autoridade Tributária para confirmar a alteração da propriedade do imóvel.
6. Pagamento
A assinatura da escritura numa transação imobiliária representa uma ocasião importante em que o comprador é obrigado a cumprir o seu compromisso financeiro, pagando o preço de compra restante do imóvel.
Pagamento do Preço de Compra Restante: O preço de compra restante significa o saldo em dívida pelo comprador ao vendedor, de acordo com os termos e condições descritos no contrato de compra. Este valor engloba o preço de compra acordado menos quaisquer depósitos iniciais ou pagamentos antecipados feitos ao longo da transação.
Troca de Chaves: Simultaneamente com o pagamento do preço de compra restante, ocorre a troca de chaves. Isso representa a transferência da posse física e do acesso ao imóvel do vendedor para o comprador. É um momento simbólico que significa a aquisição do imóvel pelo comprador.
7. Registo da escritura de compra e venda
O registo da escritura é um passo fundamental no processo de compra de um imóvel, pois é a chave para a transferência oficial da propriedade do vendedor para o comprador.
Responsabilidade do Notário ou Advogado: Uma vez assinada a escritura, torna-se responsabilidade do notário ou advogado garantir que a escritura é registada.
Conservatória do Registo Predial: O primeiro destino para a escritura registada é a Conservatória do Registo Predial. Aqui, os detalhes da transação imobiliária são registados numa base de dados pública oficial.
Autoridade Tributária: Simultaneamente, a escritura registada é submetida à Autoridade Tributária. Este passo é crucial para questões fiscais.
Prova de Transferência de Propriedade: O registo é a prova definitiva da transferência de propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.
Para mais vídeos sobre investir ou mudar-se para Portugal, explore o nosso canal do YouTube aqui: Canal YouTube Portugal Residency Advisors®.
Perguntas frequentes sobre a escritura de compra e venda em Portugal
O que é uma escritura de compra e venda em Portugal?
Uma escritura de compra e venda, também conhecida como “Escritura,” é um documento legalmente vinculativo que formaliza a transferência de propriedade do vendedor para o comprador numa transação imobiliária em Portugal.
Onde costuma ocorrer a assinatura da escritura?
A assinatura da escritura geralmente ocorre num cartório notarial, mas também pode acontecer no escritório do advogado do vendedor ou noutro local acordado por ambas as partes.
Quem são as principais partes envolvidas na escritura de compra e venda?
As principais partes envolvidas são o comprador e o vendedor do imóvel. Ambas as partes, juntamente com o notário ou advogado, estão geralmente presentes durante a assinatura. Se as partes não puderem comparecer pessoalmente, podem conceder procuração aos seus representantes legais.
O que acontece durante a assinatura da escritura de compra e venda?
O notário ou advogado lê toda a escritura em voz alta para as partes envolvidas, a fim de garantir que compreendem o seu conteúdo e implicações. Tanto o comprador como o vendedor devem reconhecer e concordar com os termos da escritura.
Que aspetos financeiros estão envolvidos na assinatura da escritura?
Na assinatura da escritura, espera-se que o comprador pague o preço de compra restante do imóvel, bem como as taxas notariais associadas, impostos de transmissão de propriedade e imposto do selo. O pagamento é frequentemente feito através de cheques certificados ou transferências bancárias.
Que documentos o comprador precisa entregar na assinatura da escritura?
Os documentos necessários dos compradores para assinar uma escritura de compra e venda são:
- Número de NIF (Número de Identificação Fiscal);
- Identificação Pessoal (Cartão de Cidadão, Passaporte);
- Cheque bancário para o preço de compra restante;
- Recibo de Pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS);
- Pagamento de taxas notariais.
Preciso de representação legal ao assinar uma escritura em Portugal?
Embora a representação legal não seja obrigatória, é altamente aconselhável ter um notário ou advogado a supervisionar o processo para garantir a conformidade legal e proteger os seus interesses.