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Comprar bienes inmuebles en Portugal puede ser una excelente inversión, tanto si planea trasladarse, comprar una segunda vivienda o generar ingresos por alquiler. Sin embargo, la propiedad inmobiliaria también conlleva varias obligaciones fiscales.
Comprender los impuestos sobre la propiedad en Portugal es importante antes de comprar, alquilar o vender un inmueble. Pueden aplicarse impuestos al comprar una vivienda, mientras la posee, cuando la alquila o cuando finalmente la vende.
Esta guía explica los principales impuestos relacionados con la propiedad que los extranjeros deben tener en cuenta, incluidos el IMT, el IMI, el AIMI, el impuesto sobre los ingresos por alquiler, el impuesto sobre las plusvalías y los impuestos relacionados con herencias.
Nuevas reglas del IMT para no residentes que compran propiedades en Portugal
Como parte de la nueva política de vivienda de Portugal, el gobierno ha anunciado un tipo fijo del 7,5 % de IMT (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) para los no residentes que compren inmuebles residenciales en Portugal. La medida pretende fomentar la disponibilidad de vivienda para los residentes, al tiempo que aumenta la carga fiscal sobre los compradores que no son residentes fiscales portugueses.
El nuevo tipo se aplica a la adquisición de inmuebles residenciales urbanos, incluidos apartamentos y casas, independientemente del valor del inmueble. A diferencia de los tipos progresivos estándar del IMT disponibles para los residentes fiscales que adquieren su vivienda habitual, los compradores no residentes están sujetos, por lo general, a este tipo fijo.
¿Quién se ve afectado?
El nuevo tipo de IMT se aplica a las personas físicas que no sean residentes fiscales en Portugal en el momento de comprar un inmueble residencial en Portugal.
Esto puede influir en:
- Inversores extranjeros y compradores de segundas viviendas
- Ciudadanos extranjeros que compran una segunda vivienda
- No residentes que compran una propiedad para un futuro traslado
Excepciones al nuevo tipo de IMT
El tipo del 7,5 % del IMT puede no aplicarse cuando el comprador cumpla una de las excepciones legales previstas en la nueva legislación.
Estos incluyen:
a) Convertirse en residente fiscal portugués en los dos años siguientes a la adquisición del inmueble.
b) Poner el inmueble a disposición del Programa de Alquiler Moderado de Portugal, siempre que se cumplan todas las condiciones legales, entre ellas:
- Valores de alquiler dentro de los límites definidos legalmente (actualmente entre unos 400 € y 2.300 € al mes, según el municipio y las características del inmueble).
- El inmueble permanece en el programa durante al menos 36 meses en un periodo de cinco años.
Si se cumplen estos requisitos, el comprador puede beneficiarse del régimen estándar del IMT en lugar del nuevo tipo para no residentes.
Resumen de los impuestos sobre la propiedad en Portugal
Al comprar una propiedad en Portugal, se encontrará con varios tipos de impuestos. Cada impuesto tiene su propio propósito, tipo y método de cálculo. Es importante que los propietarios conozcan estos impuestos y cómo se aplican. Los principales impuestos sobre la propiedad en Portugal incluyen el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMI), el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT), el Impuesto de Sello (IS) y el Impuesto sobre las Ganancias de Capital.
Los principales impuestos sobre la propiedad en Portugal incluyen:
| Impuesto | Cuándo se aplica | Tipos habituales |
|---|---|---|
| IMT (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) | Se paga al comprar un inmueble en Portugal | Hasta el 8% según el valor del inmueble |
| Impuesto de Timbre | Se paga al comprar un inmueble o firmar una hipoteca | 0,8% del valor del inmueble |
| IMI (Impuesto Municipal sobre Inmuebles) | Impuesto anual por la titularidad del inmueble | 0,3% – 0,45% (inmuebles urbanos) |
| AIMI (Impuesto adicional sobre el patrimonio inmobiliario) | Se aplica a carteras de inmuebles residenciales de alto valor | 0,7% – 1,5% |
| Impuesto sobre los ingresos por alquiler | Ingresos obtenidos por alquilar un inmueble | Normalmente, 28% |
| Impuesto sobre las plusvalías | Beneficio al vender un inmueble | Hasta el 28% según la residencia fiscal |
| Impuesto de herencias / donaciones (Impuesto de Timbre) | Transmisión de un inmueble por herencia o donación | 10% (se aplican exenciones familiares) |
Los inversores inmobiliarios también deben comprender cómo interactúan estos impuestos con el impuesto sobre la renta de las personas físicas en Portugal. Nuestra guía sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Singulares (IRS) en Portugal explica cómo pueden gravarse los ingresos por alquiler y las plusvalías dentro del sistema fiscal portugués en su conjunto.
Impuestos al comprar una propiedad en Portugal
Al comprar un inmueble, los compradores deben pagar determinados impuestos en el momento de la operación. Estos costes suelen pagarse antes o en el momento de firmar la escritura del inmueble.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT)
El Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), es un impuesto de pago único que se abona cada vez que se adquiere una propiedad. Este impuesto se calcula sobre la base del precio de compra o del valor imponible de la propiedad, el que sea mayor.
Factores que afectan al cálculo del IMT:
- Tipo de propiedad: El tipo impositivo varía para las propiedades urbanas y rurales.
- Ubicación: Las propiedades situadas en Portugal continental, las Azores o Madeira pueden tener tipos diferentes.
- Finalidad de la compra: El tipo impositivo varía en función de si la propiedad se adquiere como residencia habitual o como segunda vivienda.
Exenciones del IMT:
Algunas propiedades están exentas del IMT, como las residencias habituales con valores inferiores a un determinado umbral. Las propiedades adquiridas para fines específicos, como la agricultura o la rehabilitación en zonas urbanas, también podrían optar a exenciones.
Tipos de IMT para vivienda residencial (vivienda habitual – Portugal continental)
| Valor del inmueble | Tipo de IMT aproximado |
|---|---|
| Hasta 101.917 € | 0% |
| 101.917 € – 139.412 € | 2% |
| 139.412 € – 190.086 € | 5% |
| 190.086 € – 316.772 € | 7% |
| 316.772 € – 633.453 € | 8% |
| Por encima de 633.453 € | Tipo fijo del 6% |
Estos tipos se aplican principalmente a viviendas habituales en Portugal continental. Pueden aplicarse tramos diferentes a segundas residencias, inmuebles de inversión o inmuebles situados en Madeira y las Azores.
Varios factores influyen en el cálculo final del IMT, entre ellos:
- si el inmueble es urbano o rústico
- la ubicación del inmueble
- si se utilizará como vivienda habitual, vivienda vacacional o inmueble de inversión
Cualquier persona que esté pensando en comprar un inmueble en Portugal debe revisar estos costes detenidamente al calcular el presupuesto total de compra.
Impuesto de Sello (Imposto de Selo)
El Impuesto de Sello, o Imposto de Selo, es otro impuesto que los compradores de propiedades deben tener en cuenta. Este impuesto se aplica a diversos documentos legales, incluidas las transacciones inmobiliarias y las hipotecas.
Tipos del Impuesto de Sello:
El tipo estándar para la compra de propiedades es del 0,8 % del valor del inmueble.
Para las hipotecas, el tipo del impuesto de sello es del 0,5 % para préstamos con un periodo de amortización inferior a cinco años y del 0,6 % para plazos más largos.
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Impuestos anuales sobre la propiedad en Portugal
Impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IMI)
El Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles, conocido como IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), es un impuesto anual que grava el valor de las propiedades en Portugal. Este impuesto lo paga el propietario y varía en función del municipio donde se encuentre la propiedad.
Cómo se calcula el IMI:
El IMI se calcula sobre la base del “valor imponible” de la propiedad, determinado por las autoridades fiscales. Es posible que este valor no siempre refleje el valor de mercado, pero se utiliza para calcular el IMI. El tipo del IMI oscila entre el 0,3 % y el 0,45 % para las propiedades urbanas, mientras que las propiedades rurales tributan a un tipo fijo del 0,8 %.
Plazos de pago:
El IMI se paga en uno, dos o tres plazos y depende totalmente del importe total adeudado. Los plazos de pago suelen ser en abril, julio y noviembre.
Impuesto sobre el patrimonio (AIMI)
Portugal no tiene un impuesto sobre el patrimonio tradicional, pero sí cuenta con el Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI). Se trata de un impuesto inmobiliario adicional que grava el valor total de las propiedades residenciales propiedad de un contribuyente que supere un determinado umbral.
Este impuesto se aplica cuando el valor fiscal total de los inmuebles residenciales propiedad de una persona supera los 600.000 €.
Los tipos actuales del AIMI incluyen:
- 0,7% sobre el valor del inmueble entre 600.000 € y 1 millón de €
- 1% sobre el valor del inmueble entre 1 millón de € y 2 millones de €
- 1,5% sobre el valor del inmueble por encima de 2 millones de €
El AIMI se liquida anualmente en función del valor fiscal combinado de los inmuebles residenciales en propiedad a 1 de enero de cada año.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Los inversores extranjeros que alquilan inmuebles en Portugal deben declarar los ingresos por alquiler a efectos fiscales.
La tributación de los ingresos por alquiler depende de la condición de residencia fiscal del contribuyente.
Para los no residentes, los ingresos por alquiler suelen tributar a un tipo fijo del 28%.
Para los residentes fiscales en Portugal, los ingresos por alquiler pueden:
- tributar al tipo fijo del 28%, o
- incluirse en el sistema progresivo del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Los propietarios pueden deducir varios gastos relacionados con la actividad de alquiler antes de calcular la renta imponible, incluidos:
- mantenimiento y reparaciones
- cuotas de comunidad
- seguros
- Impuesto sobre bienes inmuebles IMI
- servicios de gestión de la propiedad
Si tiene previsto alquilar su inmueble en Portugal, puede leer nuestra guía detallada sobre Alquilar un inmueble en Portugal.
Impuesto sobre las plusvalías al vender un inmueble
Al vender una propiedad, los propietarios pueden estar sujetos al impuesto sobre las ganancias de capital en Portugal. Este impuesto se aplica al beneficio obtenido por la venta de un inmueble. Conozcamos los impuestos para los propietarios de inmuebles en Portugal en términos de ganancias de capital.
Para residentes fiscales
Si usted es residente fiscal en Portugal, el 50 % de la ganancia de capital está sujeta a impuestos. El importe imponible se añade a sus ingresos generales y tributa según los tipos progresivos del impuesto sobre la renta, que oscilan entre el 14,5 % y el 48 %.
Para no residentes
Los no residentes tributan a un tipo fijo del 28 % sobre la totalidad de la ganancia de capital obtenida por la venta de bienes inmuebles en Portugal.
Exenciones del impuesto sobre las ganancias de capital
Residencia habitual: Si vende su residencia habitual y reinvierte el producto en otra residencia habitual en Portugal o en la UE/EEE en un plazo de 36 meses, podría estar exento de pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.
Propiedades adquiridas antes de 1989: Estas propiedades están exentas del impuesto sobre las ganancias de capital según la legislación anterior.
Puede encontrar una explicación más detallada en nuestra guía sobre Vender un inmueble en Portugal y sobre el impuesto sobre las plusvalías en Portugal en inmuebles.
Impuestos sobre herencias y donaciones de inmuebles
Aunque Portugal abolió su impuesto de sucesiones en 2004, las herencias y donaciones siguen estando sujetas a un impuesto de sello. El tipo del impuesto de sello se fija en el 10 % para los activos heredados o donados dentro de Portugal.
No obstante, los familiares directos están exentos de este impuesto, incluidos:
- cónyuges
- hijos
- padres
- abuelos
Como resultado, la mayoría de las transmisiones de inmuebles dentro de las familias están, en la práctica, exentas de impuestos en Portugal.
Impuestos sobre la propiedad para no residentes en Portugal
La mayoría de los impuestos sobre la propiedad en Portugal se aplican por igual a residentes y no residentes. Si posee un inmueble en Portugal sin convertirse en residente fiscal portugués, por lo general seguirá estando sujeto a los mismos impuestos anuales, incluidos el IMI (Impuesto Municipal sobre Inmuebles), el AIMI (cuando proceda) y el Impuesto de Timbre.
Las principales diferencias se refieren a la adquisición de inmuebles, los ingresos por alquiler y la tributación de las plusvalías.
Compra de inmuebles (IMT)
Desde 2026, Portugal ha introducido un tipo fijo de IMT del 7,5 % para la mayoría de los no residentes que compran inmuebles residenciales. La nueva norma forma parte de la política de vivienda del gobierno y se aplica a los inmuebles residenciales urbanos adquiridos por compradores que no son residentes fiscales portugueses.
Sin embargo, este tipo puede no aplicarse si el comprador:
- Se convierte en residente fiscal portugués en los dos años siguientes a la adquisición; o
- Incluye el inmueble en el Programa de Alquiler Moderado portugués, con sujeción a los requisitos legales.
Ingresos por alquiler
Los no residentes suelen tributar a un tipo fijo del 28 % sobre los ingresos netos por alquiler generados por inmuebles portugueses. Los residentes fiscales portugueses pueden optar, en su lugar, por tributar al tipo fijo o bajo el sistema progresivo del impuesto sobre la renta, según sus circunstancias.
Impuesto sobre las ganancias patrimoniales
La tributación de las plusvalías también difiere según la residencia fiscal.
Los residentes fiscales portugueses tributan por el 50 % de la plusvalía, que se añade a su base imponible y está sujeta a los tipos progresivos del impuesto sobre la renta.
Los no residentes suelen tributar a un tipo fijo del 28 % sobre la plusvalía imponible y pueden no tener derecho a ciertas exenciones disponibles para los residentes, como la exención por reinversión en vivienda habitual.
Exenciones y deducciones en la fiscalidad inmobiliaria en Portugal
Existen muchas exenciones y deducciones disponibles que pueden beneficiar a los propietarios de inmuebles. Comprender estas exenciones en la fiscalidad inmobiliaria en Portugal reduce su carga fiscal.
Exenciones del IMT:
- Las residencias habituales valoradas hasta un determinado importe están exentas del IMT.
- Las propiedades adquiridas para usos específicos, como la agricultura o la silvicultura, pueden optar a exenciones del IMT.
Exenciones del impuesto sobre las ganancias de capital:
- Reinvertir el producto de la venta de una residencia habitual en otra residencia habitual puede eximirle del impuesto sobre las ganancias de capital.
- Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 1989 están exentas del impuesto sobre las ganancias de capital.
Deducciones por ingresos de alquiler:
- Los propietarios pueden deducir de sus ingresos por alquiler gastos como el mantenimiento, el IMI y las primas de seguros.
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Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en Portugal?
Al comprar un inmueble en Portugal, los compradores suelen pagar el IMT (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el Impuesto de Timbre, además de los costes de notaría y registro.
¿Qué es el impuesto IMI sobre la propiedad en Portugal?
El IMI es el impuesto municipal anual sobre inmuebles que se cobra por la titularidad de un inmueble. Los tipos suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,45% según el municipio.
¿Qué es el impuesto AIMI en Portugal?
El AIMI es un impuesto adicional sobre el patrimonio inmobiliario que se aplica a inmuebles residenciales de alto valor. Se aplica cuando el valor fiscal combinado de los inmuebles en propiedad supera los 600.000 €.
¿Los extranjeros pagan impuestos sobre la propiedad en Portugal?
Sí. Los propietarios extranjeros deben pagar los mismos impuestos sobre la propiedad que los residentes portugueses, incluido el IMI y, potencialmente, el AIMI en función del valor de su inmueble.
¿Existe impuesto de sucesiones sobre inmuebles en Portugal?
Portugal no aplica un impuesto de sucesiones tradicional. En su lugar, la herencia puede estar sujeta a un Impuesto de Timbre del 10%, aunque los familiares cercanos están exentos.
Los impuestos sobre la propiedad en Portugal son una consideración importante para cualquier persona que compre o posea un inmueble. Estos impuestos incluyen el IMI, el IMT, el impuesto de sello y el impuesto sobre las ganancias de capital. Comprender cómo se calculan estos impuestos, qué exenciones existen y cómo cumplir con la ley es esencial para evitar costes inesperados y problemas legales.
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