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¿Te preocupa cuidar de una propiedad en Portugal? Considera contratar a un gestor de propiedades para aliviar tu estrés.
Cuidar de una propiedad puede parecer demasiado trabajo, especialmente para expatriados recién llegados a Portugal o para quienes deben salir del país por negocios.
Esto se puede resolver contratando a un gestor de propiedades. Un gestor de propiedades será tus ojos y oídos mientras se encarga de la propiedad. En este blog, analizaremos el proceso de contratar a un gestor de propiedades y cómo podría beneficiarte.
¿Quién es un gestor de propiedades?
Un gestor de propiedades, también llamado administrador de fincas, se encarga de tareas esenciales relacionadas con el mantenimiento de la propiedad. Sus responsabilidades incluyen gestionar el alquiler, la selección de inquilinos, la documentación, los impuestos y los presupuestos, garantizando que la propiedad funcione de forma fluida y rentable. Tanto si la propiedad es de alquiler, un bloque compartido de empresa o propiedad de expatriados, un gestor de propiedades puede ser de un valor incalculable.
Dada la creciente demanda en Portugal, un gestor de propiedades puede ser realmente tu mejor socio de inversión. Por ejemplo, el Wealth Report 2023 de Knight Frank situó a Oporto en el 10.º puesto entre los mercados inmobiliarios de lujo de más rápido crecimiento del mundo. Esto indica no solo un fuerte potencial de crecimiento, sino también un mercado sólido para propiedades premium.
Si te inclinas por Lisboa, la ciudad ofrece aún más atractivo. Según el Post Office Travel Money City Costs Barometer, Lisboa está reconocida como la escapada urbana europea con mejor relación calidad-precio. Esto la convierte en un punto caliente para inversiones en alquileres de corta estancia, ya que turistas y viajeros acuden a la capital por su asequibilidad y encanto.
¿Qué hace un administrador de propiedades?
Un gestor de propiedades en Portugal es responsable de gestionar los aspectos operativos de un inmueble.
Las responsabilidades típicas incluyen:
- comercialización y publicidad de la propiedad para atraer inquilinos
- selección de posibles inquilinos
- negociación de contratos de arrendamiento y renovaciones
- cobro de los pagos del alquiler y gestión de las fianzas
- coordinación de mantenimientos y reparaciones
- gestión de quejas y disputas de los inquilinos
- garantía del cumplimiento de las leyes de alquiler portuguesas
- inspección periódica de la propiedad
¿Por qué es importante contratar a un gestor de propiedades?
Contratar a un gestor de propiedades en Portugal puede resultar abrumador a veces, pero puede ayudarte de muchas maneras si eres expatriado y tienes una propiedad en Portugal. Estas son algunas de las razones por las que deberías contratar a un gestor de propiedades:
Expertos en el sector
Los gestores de propiedades son expertos en el sector inmobiliario. Conocen a fondo todos los entresijos de la gestión de propiedades. Por ello, pueden ser los mejores guías si necesitas ayuda para gestionar la propiedad o asesoramiento sobre cuestiones relacionadas con tu inmueble.
Por ejemplo, si estás pensando en vender tu propiedad en Portugal y no sabes por dónde empezar, contratar a un gestor de propiedades puede ponértelo fácil, ya que conocen las condiciones del mercado, las tarifas de alquiler, los contratos de arrendamiento y mucho más.
Ahorro de tiempo
Contratar a un gestor de propiedades puede ahorrarte mucho tiempo, especialmente si eres expatriado. Un gestor de propiedades no solo gestionará tu inmueble en alquiler, sino que, si actualmente estás buscando inquilinos, también puede encargarse de ese aspecto por ti.
No necesitas estar presente cada vez que alguien quiera ver tu propiedad. Esto te ahorrará mucho tiempo y te permitirá invertirlo en otras tareas prioritarias.
Comprobaciones de antecedentes de los inquilinos
No es fácil supervisar a los inquilinos, especialmente cuando tienes conferencias y reuniones de trabajo a las que asistir.
Ahí es donde contratar a un gestor de propiedades resulta muy útil. Los gestores de propiedades tienen experiencia realizando comprobaciones de antecedentes de los inquilinos, como revisar el historial de alquiler y el crédito o verificar el empleo.
Así, pueden encargarse de la selección de inquilinos y del cobro del alquiler, evitando verse atrapados en asuntos legales o enfrentarse a actividades fraudulentas.
Supervisión de reparaciones y mantenimiento
Contratar a un gestor de propiedades puede ser útil cuando planeas iniciar tareas de mantenimiento o reparaciones en tu propiedad. Supervisará cada paso del mantenimiento, asegurándose de que todo se haga conforme al acuerdo y se mantenga en buen estado.
Cumplimiento legal
Como los gestores de propiedades conocen bien las leyes inmobiliarias, pueden ayudarte a garantizar que tu propiedad o los inquilinos del alquiler cumplan legalmente con la normativa local, para que no te enfrentes a multas o sanciones legales si algo sale mal.
¿Quién necesita un gestor de propiedades en Portugal?
Los servicios de gestión de propiedades son especialmente útiles para:
- inversores extranjeros que viven en el exterior
- propietarios que alquilan su inmueble a largo plazo
- inversores de alquileres a corto plazo (Airbnb)
- propietarios de segundas viviendas que las visitan ocasionalmente
- arrendadores que gestionan varias propiedades
Para los propietarios internacionales, trabajar con un gestor local garantiza que la propiedad se mantenga y que los ingresos por alquiler se gestionen de forma profesional.
Si está considerando alquilar su propiedad, también puede consultar nuestra guía sobre alquilar una propiedad en Portugal.
Pasos para contratar servicios de gestión de propiedades
Elegir un gestor de propiedades local puede ayudar de muchas maneras. Conocerá el mercado inmobiliario local, las leyes, los impuestos y todo lo demás que es necesario saber al comprar una propiedad.
Paso 1: ¿Cuáles son tus necesidades?
Identifica los servicios específicos que necesitas, como selección de inquilinos, mantenimiento, cobro del alquiler y asuntos legales. Esto guiará tu búsqueda al contratar a un gestor de propiedades.
Paso 2: Investiga según tus requisitos
Busca empresas de gestión de propiedades o profesionales con experiencia gestionando propiedades similares. Revisa reseñas, pide recomendaciones y consulta directorios online.
Paso 3: Reúnete o habla con los gestores preseleccionados
Reúnete con posibles gestores de propiedades para hablar sobre su experiencia, servicios, tarifas y enfoque de gestión. Haz preguntas sobre cómo gestionan los problemas con inquilinos, el mantenimiento y los asuntos legales.
Paso 4: Revisa el acuerdo
Una vez que hayas seleccionado al gestor de propiedades adecuado, debes firmar un acuerdo para empezar a trabajar juntos. Antes de firmar, comprende los términos del contrato de gestión de la propiedad, incluidas las tarifas del servicio, las condiciones de cancelación y lo que se incluye en los servicios de gestión. Las tarifas suelen ser un porcentaje del alquiler mensual o una tarifa fija.
Paso 5: Comprueba referencias
Si no puedes encontrar un gestor adecuado, puedes pedir recomendaciones a tu familia o amigos. También puedes solicitar referencias de clientes actuales o anteriores de los candidatos preseleccionados para asegurarte de que el gestor de propiedades tiene una reputación fiable.
Paso 6: Firma el acuerdo
Firma el acuerdo una vez que hayas seleccionado a un gestor de propiedades y estés satisfecho con lo que ofrece. Debe detallar claramente las responsabilidades de ambas partes, las condiciones de pago y las expectativas. Una vez firmado el acuerdo, el propietario debe entregar al gestor la documentación necesaria de la propiedad.
Contratar a un gestor de propiedades: ventajas y desventajas
Ventajas de un gestor de propiedades
1. Gestión de inquilinos y asuntos legales
Al contratar a un gestor de propiedades, cuentas con un experto que puede seleccionar inquilinos, gestionar contratos de arrendamiento y abordar cuestiones legales. Esta experiencia garantiza que tu propiedad se gestione conforme a la ley, reduciendo el riesgo de errores costosos.
2. Ahorra tiempo
Contratar a un gestor de propiedades significa que se encarga de todas las tareas diarias que implica gestionar una propiedad, como atender consultas de inquilinos, coordinar reparaciones y gestionar el cobro del alquiler. Esto libera tu tiempo para otras prioridades, lo que lo convierte en una excelente opción para propietarios ocupados.
3. Cobro puntual del alquiler y mantenimiento
Un beneficio clave de contratar a un gestor de propiedades es garantizar que el alquiler se cobre a tiempo y que el mantenimiento se gestione con rapidez. Esto ayuda a evitar retrasos en los pagos y asegura que tu propiedad se mantenga en buen estado, lo que puede proteger tu inversión.
4. Facilidad para navegar por las leyes y normativas locales
La normativa local puede ser compleja, especialmente para propiedades en alquiler. Al contratar a un gestor de propiedades, ganas a alguien familiarizado con estas reglas, asegurando que tu propiedad cumpla todos los requisitos legales sin la molestia de tener que resolverlo por tu cuenta.
5. Reduce el estrés y la carga de responsabilidad
Gestionar una propiedad puede ser estresante, especialmente si estás lejos o tienes varias propiedades que supervisar. Contratar a un gestor de propiedades ayuda a reducir ese estrés al contar con un profesional de confianza que asume la carga de trabajo, facilitándote la vida.
Desventajas de un gestor de propiedades
1. Coste adicional en honorarios de gestión
Un inconveniente de contratar a un gestor de propiedades son las tarifas. La mayoría cobra un porcentaje del alquiler mensual o una tarifa fija, lo que puede reducir tus beneficios. Sin embargo, este coste puede merecer la pena por la comodidad y la experiencia que aportan.
2. Menor control directo sobre la gestión de la propiedad
Al contratar a un gestor de propiedades, cedes parte del control sobre las decisiones del día a día relacionadas con tu propiedad. Esto puede ser un inconveniente para propietarios que prefieren un enfoque más práctico o quieren tomar las decisiones por sí mismos.
3. Posibilidad de malentendidos o retrasos
Aunque contratar a un gestor de propiedades puede ahorrarte tiempo, es importante saber que pueden producirse malentendidos. Pueden darse retrasos al responder a problemas de inquilinos o solicitudes de mantenimiento, lo que puede afectar a la satisfacción del inquilino o al estado de la propiedad.
4. Encontrar al gestor de propiedades adecuado puede llevar tiempo
Es fundamental elegir el gestor de propiedades adecuado para tus necesidades. Contratar a un gestor de propiedades es un reto, ya que encontrar a alguien con la experiencia adecuada y una buena reputación requiere tiempo y esfuerzo.
5. Flexibilidad limitada en la toma de decisiones
Al contratar a un gestor de propiedades, puede que notes que tu capacidad para tomar decisiones rápidas se ve limitada. Puede que necesiten consultarte antes de realizar determinadas acciones, lo que podría ralentizar procesos como aprobar reparaciones o gestionar solicitudes de inquilinos.
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Coste de contratar a un gestor de propiedades
Un aspecto esencial al contratar a un gestor de propiedades es conocer el coste. En Portugal, el coste mensual medio de contratar a un gestor de propiedades es de aproximadamente el 8-10% del valor de la propiedad. Sin embargo, si solicitas servicios adicionales o supervisión, el coste puede llegar hasta el 20%.
Estos servicios adicionales pueden incluir comercializar la propiedad para alquileres de corta estancia, ofrecer servicios de conserjería a los inquilinos, organizar limpiezas profundas periódicas o gestionar proyectos de mantenimiento de gran envergadura. En algunos casos, los gestores de propiedades pueden cobrar una tarifa fija por tareas específicas, que podría oscilar entre 50 € y 200 € al mes, según la propiedad y el alcance de los servicios.
Alquilar una propiedad en Portugal
Si tiene previsto alquilar su propiedad en Portugal, las normas dependen del tipo de alquiler.
Alquiler a largo plazo
Para alquileres a largo plazo (más de un año) o estancias de media duración (de 30 días a un año), no se requiere ninguna licencia especial.
Sin embargo, los contratos de alquiler deben registrarse ante la autoridad fiscal portuguesa y los ingresos por alquiler deben declararse a efectos fiscales.
Alquiler a corto plazo
Si tiene intención de alquilar su propiedad como alquiler a corto plazo (como Airbnb), debe obtener una licencia de Alojamento Local (AL) en el ayuntamiento local.
Esta licencia es obligatoria para las propiedades utilizadas como alojamiento turístico.
Para los propietarios que planean invertir en inmuebles de alquiler, es útil conocer todo el proceso de compra. Nuestra guía explica cómo comprar una propiedad en Portugal.
Consejos para elegir la mejor empresa de gestión de propiedades
Elegir un gestor para la gestión de propiedades en Portugal puede ser una tarea complicada, pero con los siguientes consejos podrás hacerlo en un abrir y cerrar de ojos:
Ten claras tus expectativas: Al contratar a un gestor de propiedades, debes definir claramente tus expectativas. ¿Qué quieres que gestione de tu propiedad? ¿Quieres que el gestor o la empresa también se encarguen de los asuntos del alquiler?
Cuánta experiencia tienen: Al contratar a un gestor de propiedades, lo más importante es saber cuánta experiencia tiene el gestor a nivel individual o cuánto tiempo lleva operando la empresa. Esto te permitirá entender qué puedes esperar del equipo y si pueden trabajar conforme a tus expectativas.
Consulta reseñas online: En un mundo digitalizado, es más fácil acceder a reseñas de un servicio que estás pensando contratar. Revisa las opiniones del negocio y lo que otros dicen sobre los servicios de gestión de propiedades.
¿Tienen licencia: Contratar a un gestor de propiedades que no tenga licencia también puede meterte en un buen lío. Además, podría afectar negativamente a tu propiedad, poniéndola en el punto de mira o provocando problemas legales.
Qué servicios ofrecen: Si vas a contratar a un gestor de propiedades a través de una web, revisa a fondo el sitio para informarte sobre sus servicios. Comprueba cuánto cobran por el servicio y si incluye impuestos.
Por qué trabajar con nosotros
Experiencia local
Nos centramos exclusivamente en Portugal, lo que nos permite ofrecer orientación clara basada en un profundo conocimiento del mercado local.
Enfoque holístico
Gestionamos todo el proceso a través de un único canal de comunicación, abarcando la búsqueda de propiedades, la negociación, las comprobaciones legales, la diligencia debida y la gestión continua de la propiedad.
Servicio independiente
Como agente del comprador independiente, trabajamos con cualquier agente, vendedor o promotor, dándole acceso a todo el mercado y ayudándole a asegurar la propiedad adecuada al mejor precio.
Proceso simple
Mediante el uso de tecnología y sistemas eficientes, agilizamos la comunicación, reducimos el papeleo y proporcionamos información clara sobre las propiedades para facilitar el proceso a nuestros clientes.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un gestor de propiedades en Portugal?
No. La gestión de propiedades es opcional, pero muy recomendable para los propietarios que viven en el extranjero o alquilan su propiedad.
¿Cuánto cuesta la gestión de propiedades en Portugal?
La mayoría de las empresas cobran entre el 8% y el 12% de los ingresos mensuales por alquiler más IVA, dependiendo de los servicios prestados.
¿Pueden los gestores de propiedades encargarse de los alquileres a corto plazo?
Sí. Muchos gestores de propiedades se especializan en la gestión de alquileres a corto plazo y pueden encargarse de la comunicación con los huéspedes, la limpieza y las reservas.
¿Pueden los gestores de propiedades cobrar el alquiler por mí?
Sí. El cobro del alquiler y la comunicación con los inquilinos son servicios estándar ofrecidos por la mayoría de las empresas de gestión de propiedades.
¿Cuáles son las tarifas típicas de administración de propiedades en Portugal?
Las tarifas dependen del tipo de propiedad y de los servicios prestados:
- Alquileres a largo plazo: 5-10% del alquiler mensual.
- Alquileres a corto plazo: 15-30% de los ingresos por alquiler, ya que requieren servicios más intensivos como el registro de entrada de los huéspedes, la limpieza y el marketing.
La gestión de propiedades en Portugal permite a los propietarios mantener y alquilar sus viviendas sin tener que ocuparse de las responsabilidades diarias. Especialmente para los inversores internacionales, un gestor de propiedades profesional en Portugal puede supervisar a los inquilinos, coordinar el mantenimiento y gestionar los ingresos por alquiler, garantizando al mismo tiempo el cumplimiento de la normativa local.
Excelente
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