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Comprar imóveis em Portugal pode ser um excelente investimento, quer pretenda mudar-se, adquirir uma segunda habitação ou gerar rendimentos de aluguel. No entanto, a propriedade de um imóvel também acarreta diversas obrigações fiscais.
Compreender os impostos sobre a propriedade em Portugal é importante antes de comprar, alugar ou vender um imóvel. Os impostos podem incidir no momento da compra de uma casa, enquanto for o proprietário, quando a alugar ou quando, eventualmente, vender o imóvel.
Este guia explica os principais impostos relacionados com a propriedade que os estrangeiros devem conhecer, incluindo o IMT, o IMI, o AIMI, o imposto sobre rendimentos de aluguel, o imposto sobre mais-valias e os impostos relacionados com heranças.
Novas Regras de IMT para Não Residentes que Compram Imóveis em Portugal
Como parte da nova política habitacional de Portugal, o governo anunciou um IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) fixo de 7,5 % para não residentes que compram imóveis residenciais em Portugal. A medida pretende incentivar a disponibilidade de habitação para residentes, ao mesmo tempo que aumenta a carga fiscal para compradores que não são residentes fiscais em Portugal.
A nova taxa aplica-se à aquisição de imóveis residenciais urbanos, incluindo apartamentos e casas, independentemente do valor do imóvel. Ao contrário das taxas progressivas padrão de IMT disponíveis para residentes fiscais que compram a sua habitação própria e permanente, os compradores não residentes estão, em geral, sujeitos a esta taxa fixa.
Quem é afetado?
A nova taxa de IMT aplica-se a indivíduos que não sejam residentes fiscais em Portugal no momento em que compram um imóvel residencial em Portugal.
Isso pode influenciar:
- Investidores estrangeiros e compradores de segunda habitação
- Cidadãos estrangeiros que compram uma segunda habitação
- Não residentes que compram imóveis para futura realocação
Exceções à Nova Taxa de IMT
A taxa de IMT de 7,5 % pode não se aplicar quando o comprador se qualifica para uma das exceções legais previstas na nova legislação.
Estes incluem:
a) Tornar-se residente fiscal em Portugal dentro de dois anos após adquirir o imóvel.
b) Disponibilizar o imóvel no Programa de Arrendamento Acessível de Portugal, desde que sejam cumpridas todas as condições legais, incluindo:
- Valores de aluguel dentro dos limites legalmente definidos (atualmente entre cerca de 400 € e 2.300 € por mês, dependendo do município e das características do imóvel).
- O imóvel permanece no programa por pelo menos 36 meses dentro de um período de cinco anos.
Se estes requisitos forem cumpridos, o comprador pode beneficiar do regime padrão de IMT em vez da nova taxa para não residentes.
Visão Geral dos Impostos sobre a Propriedade em Portugal
Ao comprar uma propriedade em Portugal, você encontrará vários tipos de impostos. Cada imposto tem sua própria finalidade, taxa e método de cálculo. É importante que os proprietários de imóveis estejam cientes desses impostos e de como são aplicados. Os principais impostos sobre propriedades em Portugal incluem o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto de Selo (IS) e o Imposto sobre Mais-Valias.
Os principais impostos sobre a propriedade em Portugal incluem:
| Imposto | Quando se Aplica | Taxas Comuns |
|---|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) | Pago ao comprar um imóvel em Portugal | Até 8% dependendo do valor do imóvel |
| Imposto do Selo | Pago ao adquirir um imóvel ou ao assinar uma hipoteca | 0,8 % do valor do imóvel |
| IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) | Imposto anual sobre a propriedade de imóveis | 0,3 % – 0,45 % (imóveis urbanos) |
| AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) | Aplicado a carteiras de imóveis residenciais de elevado valor | 0,7 % – 1,5 % |
| Imposto sobre Rendimentos de Aluguel | Rendimentos obtidos com o aluguel de imóveis | Geralmente 28 % |
| Imposto sobre Mais-valias | Lucro na venda de um imóvel | Até 28 % dependendo da residência |
| Imposto sobre Heranças / Doações (Imposto do Selo) | Transferência de propriedade através de herança ou doações | 10 % (aplicam-se isenções familiares) |
Os investidores imobiliários também devem compreender como estes impostos interagem com o imposto sobre o rendimento de pessoas singulares em Portugal. O nosso guia sobre o Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) em Portugal explica como os rendimentos de aluguel e as mais-valias podem ser tributados no âmbito do sistema fiscal português mais amplo.
Impostos ao comprar propriedade em Portugal
Ao adquirir bens imobiliários, os compradores devem pagar determinados impostos no momento da transação. Estes custos são geralmente pagos antes ou no momento da assinatura da escritura do imóvel.
Imposto sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT)
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, ou IMT, é um imposto único pago sempre que uma propriedade é adquirida. Este imposto é calculado com base no preço de compra ou no valor tributável da propriedade, o que for maior.
Fatores que Afetam o Cálculo do IMT:
- Tipo de Propriedade: A taxa de imposto difere para propriedades urbanas e rurais.
- Localização: Propriedades localizadas em Portugal continental, nos Açores ou na Madeira podem ter taxas diferentes.
- Finalidade da Compra: Se a propriedade está sendo adquirida como residência principal ou como segunda habitação afeta a taxa.
Isenções de IMT:
Algumas propriedades estão isentas de IMT, como residências principais avaliadas abaixo de um determinado limite. Propriedades adquiridas para fins específicos, como agricultura ou reabilitação em áreas urbanas, também podem qualificar-se para isenções.
Taxas de IMT para Imóveis Residenciais (Habitação Própria e Permanente – Portugal Continental)
| Valor do Imóvel | Taxa de IMT Aproximada |
|---|---|
| Até 101.917 € | 0 % |
| 101.917 € – 139.412 € | 2 % |
| 139.412 € – 190.086 € | 5 % |
| 190.086 € – 316.772 € | 7 % |
| 316.772 € – 633.453 € | 8 % |
| Acima de 633.453 € | Taxa fixa de 6 % |
Estas taxas aplicam-se principalmente a habitações principais em Portugal Continental. Diferentes escalões fiscais podem aplicar-se a segundas habitações, imóveis de investimento ou imóveis localizados na Madeira e nos Açores.
Vários fatores influenciam o cálculo final do IMT, incluindo:
- se o imóvel é urbano ou rústico
- a localização do imóvel
- se será utilizado como habitação própria e permanente, casa de férias ou imóvel de investimento
Qualquer pessoa que pretenda comprar um imóvel em Portugal deve analisar estes custos cuidadosamente ao calcular o orçamento total de compra.
Imposto de Selo (Imposto de Selo)
O Imposto de Selo é outro imposto que os compradores de propriedades precisam considerar. Este imposto aplica-se a vários documentos legais, incluindo transações imobiliárias e hipotecas.
Taxas do Imposto de Selo:
A taxa padrão para compras de propriedades é de 0,8 % do valor da propriedade.
Para hipotecas, a taxa do imposto de selo é de 0,5 % para empréstimos com período de reembolso inferior a cinco anos e de 0,6 % para prazos mais longos.
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Impostos Anuais sobre a Propriedade em Portugal
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
O Imposto Municipal sobre Imóveis, conhecido como IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), é um imposto anual cobrado sobre o valor das propriedades em Portugal. Este imposto é pago pelo proprietário do imóvel e varia dependendo do município onde a propriedade está localizada.
Como o IMI é Calculado:
O IMI é calculado com base no “valor tributável” da propriedade, que é determinado pelas autoridades fiscais. Este valor pode nem sempre refletir o valor de mercado, mas é usado para calcular o IMI. A taxa do IMI varia entre 0,3 % e 0,45 % para propriedades urbanas, enquanto as propriedades rurais são tributadas a uma taxa fixa de 0,8 %.
Prazos de Pagamento:
O IMI é pago em uma, duas ou três prestações e depende totalmente do valor total devido. Os prazos de pagamento são geralmente em abril, julho e novembro.
Imposto sobre o património imobiliário (AIMI)
Portugal não tem um imposto sobre o património tradicional, mas tem o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI). Este é um imposto adicional sobre propriedades cobrado sobre o valor total das propriedades residenciais detidas por um contribuinte que exceda um determinado limite.
Este imposto aplica-se quando o valor tributável total dos imóveis residenciais detidos por um indivíduo excede 600.000 €.
As taxas atuais do AIMI incluem:
- 0,7 % sobre o valor do imóvel entre 600.000 € e 1 milhão de euros
- 1 % sobre o valor do imóvel entre 1 milhão e 2 milhões de euros
- 1,5 % sobre o valor do imóvel acima de 2 milhões de euros
O AIMI é avaliado anualmente com base no valor tributável combinado dos imóveis residenciais detidos em 1 de janeiro de cada ano.
Imposto sobre rendimentos de aluguel
Os investidores estrangeiros que alugam imóveis em Portugal devem declarar os rendimentos de aluguel para efeitos fiscais.
A tributação dos rendimentos de aluguel depende do estatuto de residência do contribuinte.
Para não residentes, os rendimentos de aluguel são geralmente tributados a uma taxa fixa de 28 %.
Para residentes fiscais em Portugal, os rendimentos de aluguel podem:
- ser tributados à taxa fixa de 28 %, ou
- ser incluídos no sistema progressivo de imposto sobre o rendimento de pessoas singulares.
Os proprietários podem deduzir diversas despesas relacionadas com a atividade de aluguel antes de calcular o rendimento tributável, incluindo:
- manutenção e reparos
- taxas de condomínio
- seguros
- Imposto sobre a propriedade IMI
- serviços de gestão de propriedades
Se planeja alugar o seu imóvel em Portugal, pode ler o nosso guia detalhado sobre Alugar Imóveis em Portugal.
Imposto sobre Mais-valias na Venda de Imóveis
Ao vender uma propriedade, os proprietários podem estar sujeitos ao imposto sobre mais-valias em Portugal. Este imposto aplica-se ao lucro obtido com a venda de uma propriedade. Vamos descobrir os impostos para proprietários de imóveis em Portugal em termos de mais-valias.
Para Residentes Fiscais
Se você é residente fiscal em Portugal, 50 % da mais-valia é tributável. O valor tributável é adicionado ao seu rendimento global e tributado de acordo com as taxas progressivas de imposto sobre o rendimento, que variam de 14,5 % a 48 %.
Para Não Residentes
Os não residentes são tributados a uma taxa fixa de 28 % sobre a totalidade da mais-valia proveniente da venda de imóveis em Portugal.
Isenções do Imposto sobre Mais-Valias
Residência Principal: Se você vender sua residência principal e reinvestir os rendimentos em outra residência principal dentro de Portugal ou da UE/EEE no prazo de 36 meses, poderá estar isento do pagamento do imposto sobre mais-valias.
Propriedades Adquiridas Antes de 1989: Estas propriedades estão isentas do imposto sobre mais-valias ao abrigo da legislação anterior.
Uma explicação mais detalhada pode ser encontrada no nosso guia sobre Vender Imóveis em Portugal e Imposto sobre Mais-valias em Portugal sobre Imóveis.
Impostos sobre Heranças e Doações de Imóveis
Embora Portugal tenha abolido o imposto sucessório em 2004, as heranças e doações ainda estão sujeitas ao imposto de selo. A taxa do imposto de selo é fixada em 10 % para bens herdados ou doados dentro de Portugal.
No entanto, os familiares diretos estão isentos deste imposto, incluindo:
- cônjuges
- filhos
- pais
- avós
Como resultado, a maioria das transferências de propriedade entre famílias é, efetivamente, isenta de impostos em Portugal.
Impostos sobre Imóveis para Não Residentes em Portugal
A maioria dos impostos sobre imóveis em Portugal aplica-se igualmente a residentes e não residentes. Se você possui um imóvel em Portugal sem se tornar residente fiscal em Portugal, em geral ainda será responsável pelos mesmos impostos anuais, incluindo IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), AIMI (quando aplicável) e Imposto do Selo.
As principais diferenças dizem respeito à aquisição do imóvel, à tributação dos rendimentos de aluguel e às mais-valias.
Compra de Imóvel (IMT)
Desde 2026, Portugal introduziu uma taxa fixa de IMT de 7,5 % para a maioria dos não residentes que compram imóveis residenciais. A nova regra faz parte da política habitacional do governo e aplica-se a imóveis residenciais urbanos adquiridos por compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal.
No entanto, esta taxa pode não se aplicar se o comprador:
- Tornar-se residente fiscal em Portugal dentro de dois anos após a aquisição; ou
- Colocar o imóvel no Programa de Arrendamento Acessível de Portugal, sujeito aos requisitos legais.
Renda de aluguel
Os não residentes são, em geral, tributados a uma taxa fixa de 28 % sobre o rendimento líquido de aluguel gerado por imóveis em Portugal. Os residentes fiscais em Portugal podem, em alternativa, optar por ser tributados à taxa fixa ou no sistema progressivo de imposto sobre o rendimento, dependendo das suas circunstâncias.
Imposto sobre ganhos de capital
A tributação das mais-valias também difere dependendo da residência fiscal.
Os residentes fiscais em Portugal são tributados sobre 50 % da mais-valia, que é adicionada ao seu rendimento tributável e sujeita às taxas progressivas de imposto sobre o rendimento.
Os não residentes são, em geral, tributados a uma taxa fixa de 28 % sobre a mais-valia tributável e podem não se qualificar para certas isenções disponíveis para residentes, como o benefício de reinvestimento para uma habitação própria e permanente.
Isenções e Deduções na Tributação de Propriedades em Portugal
Existem muitas isenções e deduções disponíveis que podem beneficiar os proprietários de imóveis. Compreender essas isenções sobre a tributação de propriedades em Portugal reduz sua carga fiscal.
Isenções de IMT:
- Residências principais avaliadas até um determinado valor estão isentas de IMT.
- Propriedades adquiridas para usos específicos, como agricultura ou silvicultura, podem qualificar-se para isenções de IMT.
Isenções do Imposto sobre Mais-Valias:
- Reinvestir os rendimentos da venda de uma residência principal em outra residência principal pode isentá-lo do imposto sobre mais-valias.
- Propriedades adquiridas antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentas do imposto sobre mais-valias.
Deduções para Rendimentos de Aluguel:
- Os proprietários de imóveis podem deduzir despesas como manutenção, IMI e prêmios de seguro de seus rendimentos de aluguel.
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Perguntas frequentes
Quais impostos você paga ao comprar uma propriedade em Portugal?
Ao comprar um imóvel em Portugal, os compradores pagam normalmente o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo, juntamente com os custos de cartório e registro.
O que é o imposto sobre a propriedade IMI em Portugal?
O IMI é o imposto municipal anual sobre a propriedade cobrado sobre a posse de imóveis. As taxas variam geralmente entre 0,3 % e 0,45 %, dependendo do município.
O que é o imposto AIMI em Portugal?
O AIMI é um imposto adicional sobre a fortuna imobiliária aplicado a imóveis residenciais de elevado valor. Aplica-se quando o valor tributável combinado dos imóveis detidos excede 600.000 €.
Os estrangeiros pagam imposto sobre a propriedade em Portugal?
Sim. Os proprietários estrangeiros devem pagar os mesmos impostos sobre a propriedade que os residentes portugueses, incluindo o IMI e, potencialmente, o AIMI, dependendo do valor do seu imóvel.
Existe imposto sobre heranças de imóveis em Portugal?
Portugal não aplica um imposto sobre heranças tradicional. Em vez disso, a herança pode estar sujeita a 10 % de Imposto do Selo, embora os familiares próximos estejam isentos.
Os impostos sobre propriedades em Portugal são uma consideração importante para qualquer pessoa que compre ou possua propriedades. Esses impostos incluem IMI, IMT, imposto de selo e imposto sobre mais-valias. Compreender como esses impostos são calculados, quais isenções estão disponíveis e como cumprir a lei é essencial para evitar custos inesperados e questões legais.
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