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Está pensando em comprar um imóvel em Portugal? Talvez você esteja curioso sobre o processo envolvido na compra de uma casa neste país.
Embora geralmente seja simples, existem nuances que vale a pena notar, especialmente quando comparado a outros países.
No artigo a seguir, vamos mergulhar em todos os detalhes essenciais, te guiando em cada etapa do caminho.
Visão geral do mercado imobiliário de Portugal
O mercado imobiliário de Portugal está em uma forte fase de crescimento, com os preços subindo 15-19% ao ano em Lisboa, Porto e Algarve. Lisboa agora tem uma média de mais de 5.700 €/m², enquanto a média nacional é de cerca de 2.100 €/m².
Desde 2010, os valores dos imóveis mais que dobraram, impulsionados pela oferta limitada, forte demanda estrangeira e o apelo do estilo de vida de Portugal.
As perspectivas para 2025 permanecem positivas, com crescimento esperado de 5-8% e volumes de investimento próximos a 2,5 bilhões de euros.
Os principais impulsionadores incluem a recuperação do turismo, compradores estrangeiros e pontos turísticos costeiros. Ao mesmo tempo, o mercado está evoluindo com ferramentas digitais como o novo sistema SyncMLS e interesse em empreendimentos sustentáveis e focados na comunidade, especialmente em regiões como o Alentejo.
No entanto, a acessibilidade é uma preocupação crescente. O rápido aumento dos preços tem pressionado os moradores locais, levando a protestos e medidas governamentais, como construção em terras rurais e um programa de 2 bilhões de euros para entregar 33.000 casas até 2030.
Embora essas iniciativas visem aliviar a pressão, a burocracia e o licenciamento lento continuam sendo obstáculos. No geral, Portugal oferece forte potencial de investimento, embora equilibrar o crescimento com a acessibilidade seja crucial.
Por que comprar imóveis em Portugal?
Portugal se destaca como um destino popular para compradores de imóveis globalmente, oferecendo também uma infinidade de benefícios para aqueles que consideram possuir uma casa neste país pitoresco.
Forte potencial de investimento
- Os valores dos imóveis mais que dobraram desde 2010.
- Demanda contínua em Lisboa, Porto e Algarve.
- Oferta limitada suporta valorização de capital a longo prazo.
Estilo de vida e qualidade de vida
- Clima ameno, mais de 300 dias de sol em muitas regiões.
- País seguro e acolhedor com rica cultura e gastronomia.
- Custo de vida mais baixo em comparação com grande parte da Europa Ocidental.
Oportunidades diversificadas
- Apartamentos urbanos, vilas costeiras, propriedades rurais.
- Forte demanda por aluguel, especialmente em centros turísticos.
- Atraente tanto para aluguéis de curto prazo quanto de longo prazo.
Ambiente favorável para compradores
- Preços mais baixos que Londres, Paris ou Barcelona.
- Regime fiscal favorável aos investidores e direitos de propriedade.
- Estabilidade da UE com o estilo de vida de um país mediterrâneo.
Comprar imóveis em Portugal é um bom investimento?
Comprar uma casa em Portugal pode ser um bom investimento por várias razões, mas depende de vários fatores e das suas circunstâncias individuais.
Aqui estão algumas vantagens que pode considerar:
- Forte Crescimento de Mercado: Os preços dos imóveis têm subido constantemente por mais de uma década, com aumentos recentes de 15-19% ao ano em Lisboa, Porto e Algarve. A oferta limitada de moradias e a forte demanda sugerem uma contínua valorização a longo prazo.
- Potencial de Renda de Aluguel: O alto turismo e a demanda por aluguéis de longo prazo (de locais e expatriados) criam sólidas oportunidades para gerar renda, especialmente em Lisboa, Porto e áreas costeiras.
- Estilo de Vida e Estabilidade: Além dos retornos financeiros, Portugal oferece um ambiente seguro e estável da UE com excelente qualidade de vida, tornando-o atraente tanto para investidores quanto para compradores em busca de estilo de vida.
- Considerações: As pressões de acessibilidade estão levando a intervenções governamentais, e as regulamentações de aluguel podem mudar. O sucesso depende da escolha da localização, tipo de propriedade e horizonte de investimento.
Como encontrar uma casa à venda em Portugal?
Corretores de imóveis
Os agentes imobiliários em Portugal podem ajudá-lo a encontrar propriedades que atendam aos seus requisitos específicos.
Eles têm acesso a uma ampla gama de propriedades e podem fornecer conselhos sobre o processo de compra. Algumas agências populares em Portugal incluem a Remax ou a Century 21.
Se você está considerando imóveis premium, pode verificar a JLL ou a Engel & Volkers
Portais de propriedades online
Existem vários portais online de imóveis que listam propriedades à venda em Portugal e são muito fáceis de navegar, como o Idealista ou o Casa Sapo.
Jornais
Jornais locais e classificados em Portugal também podem listar imóveis à venda, especialmente em cidades e vilas menores. Você pode verificar o Diário de Notícias ou o Correio da Manhã.
Leilões de propriedades
Estes leilões representam uma via popular para comprar imobiliário em Portugal. Mas estes leilões, conhecidos como “leilões imobiliários” em português, são geralmente organizados por bancos, instituições financeiras, bem como entidades públicas como municípios, tribunais ou autoridades fiscais.
Uma plataforma popular para leilões de imóveis em Portugal é o E-leilões.
Áreas populares para comprar imóveis em Portugal
Portugal oferece uma ampla gama de localizações para comprar propriedade, desde cidades cosmopolitas como Lisboa e Porto até cidades costeiras encantadoras como Cascais e Albufeira.
Mas a região do Algarve é também uma área popular para aqueles que procuram uma casa de férias ou propriedade para reforma.
Lisboa
Lisboa é a capital de Portugal e é conhecida pela sua arquitetura histórica, atrações culturais e vida noturna animada.
A cidade tem uma gama diversificada de bairros, cada um com o seu próprio caráter e atmosfera.
Os preços das propriedades em Lisboa são geralmente mais altos do que noutras partes de Portugal, especialmente em áreas populares como Chiado, Baixa e Bairro Alto.
Porto
Porto é a segunda maior cidade de Portugal e é conhecida pelo seu vinho do Porto, distrito ribeirinho encantador e edifícios históricos.
A cidade tem uma atmosfera mais descontraída do que Lisboa e é popular entre expatriados que procuram um ritmo de vida mais lento.
Os preços das propriedades no Porto são geralmente mais baixos do que em Lisboa, mas têm vindo a subir nos últimos anos.
Algarve
O Algarve é um destino turístico popular no sul de Portugal, conhecido também pelas suas praias de areia, campos de golfe e clima quente.
Esta região é particularmente popular entre reformados e compradores de segunda casa. Os preços das propriedades no Algarve podem variar amplamente dependendo da localização, sendo algumas das áreas mais procuradas Vilamoura, Albufeira e Lagos.
Costa de Prata
A Costa de Prata é uma região de Portugal localizada a norte de Lisboa e estende-se desde o Oceano Atlântico até às colinas do interior.
Além disso, esta área é também conhecida pela sua costa acidentada, aldeias piscatórias tradicionais e cidades históricas.
Comprar uma casa na Costa de Prata é geralmente mais barato em comparação com Lisboa e o Algarve, mas ainda existem algumas áreas que são populares entre expatriados, como a cidade de Óbidos e o resort de praia de São Martinho do Porto.
Madeira
A Madeira é conhecida pela sua beleza natural deslumbrante, com florestas exuberantes, montanhas acidentadas e águas cristalinas.
Além disso, isto torna-a uma localização ideal para aqueles que amam o ar livre e querem desfrutar de um estilo de vida relaxante e natural.
A Madeira classifica-se consistentemente alto nos índices de qualidade de vida, o que torna a ilha um destino turístico popular, com milhões de visitantes a cada ano.
E isto significa que há uma alta procura por propriedades de arrendamento de curto prazo, tornando-a uma opção atrativa para aqueles que procuram investir em arrendamentos de férias.
Imóveis em Portugal: tipos de propriedades
Portugal oferece uma variedade de tipos de imóveis, incluindo apartamentos, casas geminadas, vilas e casas de campo. Cada tipo de imóvel tem suas vantagens e desvantagens, por isso é importante considerar qual deles se adapta às suas necessidades e estilo de vida.
Apartamento: Esta é a palavra portuguesa para um apartamento, que é uma unidade habitacional independente dentro de um edifício maior que é tipicamente dividido em várias unidades.
Moradia: Também é a palavra portuguesa para uma casa ou moradia, que se refere a uma propriedade residencial independente que não está conectada a nenhum outro edifício.
Loft: Este estilo de espaço de vida é tipicamente caracterizado por tetos altos, grandes espaços abertos e partições mínimas. Além disso, os lofts frequentemente têm uma estética industrial e são comumente encontrados em armazéns ou fábricas convertidos.
Duplex: Além disso, esta é uma unidade residencial que abrange dois andares de um edifício. Adicionalmente, os duplex frequentemente têm uma escada que conecta os dois níveis, e podem incluir características como uma entrada privativa ou espaço ao ar livre.
Casa de Campo: E este é um tipo de moradia que é tipicamente pequena e rústica no design, frequentemente apresentando um telhado de inclinação acentuada e feita de madeira ou pedra.
Quinta: Também esta é uma palavra portuguesa para uma propriedade rural ou fazenda, frequentemente apresentando uma casa grande ou mansão, bem como terras agrícolas ou jardins.
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Processo passo a passo de compra de imóvel em Portugal
1. Busca de imóvel
Comece por procurar propriedades que atendam aos seus requisitos e orçamento. Mas pode trabalhar com um agente imobiliário, navegar em sites de propriedades ou participar em exposições imobiliárias.
2. Oferta e negociação
Uma vez que tenha encontrado uma propriedade na qual está interessado, faça uma oferta ao vendedor. As negociações podem ter lugar até que um preço final seja acordado.
3. Devida diligência
Um escritório de advocacia realizará verificações legais sobre a propriedade, incluindo também verificar a propriedade, verificar quaisquer penhoras ou hipotecas, e garantir que todas as licenças e autorizações estão em ordem.
4. Contrato preliminar
O próximo passo é assinar um contrato preliminar, também conhecido como contrato promessa (CPCV). Este é um acordo legalmente vinculativo entre o comprador e o vendedor que descreve os termos da venda, incluindo o preço, condições de pagamento e outras condições.
Neste ponto, o comprador também é obrigado a fazer um sinal, geralmente equivalente a 10 por cento do preço acordado para evitar que o comprador desista do negócio.
5. Inspeção da casa
É recomendado realizar uma vistoria do imóvel para identificar quaisquer problemas ou defeitos potenciais. E isso pode ser organizado pelo comprador ou através de um vistoriador recomendado pelo agente imobiliário.
6. Escritura do imóvel
Uma vez que todas as verificações legais e vistorias tenham sido concluídas, o contrato final pode ser assinado. Isto é tipicamente feito num cartório notarial, e o preço total de compra é pago neste momento.
Comprando imóveis em Portugal como estrangeiro
Os estrangeiros são autorizados a comprar propriedade em Portugal, e o processo é relativamente simples. No entanto, há algumas regulamentações e requisitos dos quais deve estar ciente antes de começar o processo.
Adicionalmente, aqui estão alguns pontos-chave a ter em mente ao comprar uma propriedade em Portugal como estrangeiro:
Número de Contribuinte (NIF) em Portugal
Como estrangeiro, você precisará obter um número de identificação fiscal português (NIF) para comprar um imóvel em Portugal. Isso pode ser obtido na repartição fiscal portuguesa (Finanças).
Conta bancária portuguesa
Igualmente importante, precisará de ter uma conta bancária portuguesa para comprar uma propriedade em Portugal. É aqui que transferirá os fundos para a compra, pagará os impostos e taxas, e receberá qualquer rendimento de arrendamento.
Representação legal
É altamente recomendado trabalhar com um advogado português que tenha experiência em transações imobiliárias. Eles podem ajudar você a navegar pelos aspectos legais da compra e garantir que tudo esteja em ordem.
Seguro residencial
Conhecido como seguro residencial, é obrigatório em Portugal e fornece cobertura para danos à sua propriedade e bens pessoais. Além disso, oferece cobertura de responsabilidade civil se alguém se ferir em sua propriedade.
Pode também fornecer cobertura para desastres naturais como terramotos ou inundações, que podem ser comuns em Portugal.
Hipoteca para estrangeiros em Portugal
Estrangeiros podem obter uma hipoteca em Portugal para comprar uma casa em Portugal, mas o processo pode ser mais complexo do que para cidadãos portugueses. Aqui estão algumas coisas para ter em mente:
Taxas de juro
As taxas de juro para hipotecas em Portugal podem flutuar com base no credor e na solvabilidade do mutuário. Além disso, em certos cenários únicos, os não-residentes podem encontrar taxas de juro mais altas comparadas aos residentes.
Rácio máximo empréstimo-valor (LTV)
O rácio LTV máximo para não-residentes situa-se tipicamente nos 80% do valor da propriedade. No entanto, vale a pena notar que alguns credores podem fornecer variações nos rácios LTV baseados na situação financeira do mutuário.
Seguro de vida
Subscrever um seguro de vida é solicitado pelos bancos portugueses e fornece proteção financeira para os seus entes queridos no caso da sua morte.
Idioma
Os documentos de hipoteca em Portugal são comumente escritos em português. Portanto, é crucial colaborar com um credor que ofereça serviços de tradução ou possa fornecer documentos na sua língua nativa.
Documentação necessária
Os não-residentes precisarão tipicamente de fornecer a seguinte documentação para apoiar a sua candidatura de hipoteca:
- Passaporte
- Número de Contribuinte Português (NIF)
- Comprovativo de morada
- Relatório de crédito
- Últimos 3 recibos de vencimento
- Extratos bancários recentes
- Declarações de impostos mais recentes
- Uma cópia do contrato de arrendamento
- Planta do apartamento/casa
Custos de compra de um imóvel em Portugal
Imposto de transmissão de propriedade (IMT)
O imposto IMT é baseado no preço de compra da propriedade e pode variar de 0% a 8% para propriedades residenciais. Além disso, existem 3 critérios principais que influenciam o cálculo do IMT: a) Propriedade urbana vs. propriedade rural, b) Propriedade no Continente vs. ilhas (Madeira ou Açores) e c) Residência principal vs. segunda residência.
Você pode usar esta Calculadora de imposto IMT.
Imposto de selo
O imposto de selo é cobrado para todos os documentos e acordos relativos a imobiliário, incluindo escrituras, contratos e hipotecas. Este imposto é baseado no preço de compra da propriedade e é tipicamente 0,8% para propriedades residenciais.
Taxa legal
É importante contratar um advogado para revisar o contrato de compra e garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos. As taxas legais podem variar de 1% a 2% do preço de compra.
Taxa notarial
As taxas notariais são cobradas pelos serviços de um tabelião, que é responsável por verificar a legalidade da transação. As taxas notariais podem variar de 0,3% a 0,5% do preço de compra.
Taxa de registro
Essas taxas são cobradas para registrar a transferência de propriedade no Registro de Imóveis. As taxas de registro podem variar de 0,05% a 0,25% do preço de compra.
Taxa do corretor imobiliário
Se você usar um corretor imobiliário para ajudá-lo a encontrar uma propriedade, as taxas deles geralmente serão em torno de 5% do preço de compra.
Para mais vídeos sobre investir ou se mudar para Portugal, explore nosso canal no YouTube aqui: Canal do YouTube Portugal Residency Advisors.
Impostos sobre a propriedade em Portugal
Após concluir a compra, existem impostos e taxas contínuos associados à propriedade de imóveis em Portugal. Aqui estão alguns dos mais comuns:
Imposto anual sobre imóveis (IMI)
O IMI é um imposto anual baseado no valor fiscal do imóvel. A alíquota varia de 0,3% a 0,8% para propriedades urbanas e 0,8% para propriedades rústicas.
Você pode calcular os detalhes do custo do imposto IMI usando a Calculadora de IMI.
Imposto anual sobre o patrimônio imobiliário (AIMI)
AIMI significa “Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis”. Além disso, é um imposto anual sobre propriedades em Portugal que incide sobre o valor fiscal combinado de todos os imóveis residenciais de propriedade de um contribuinte em 1º de janeiro de cada ano, com valor acima de €600.000.
Existem três níveis de Imposto AIMI em Portugal:
- 0,7% sobre propriedades avaliadas entre €600.000 e €1M
- E 1,0% sobre propriedades avaliadas entre €1M e €2M
- 1,5% se o valor total das propriedades for superior a €2 milhões
Imposto sobre rendimentos de aluguel
Além disso, se você alugar a propriedade, precisará pagar imposto de renda sobre a renda gerada pelo aluguel. Há uma alíquota fixa de 28%.
As despesas dedutíveis comuns incluem taxas de administração de propriedades, custos de reparos e manutenção, prêmios de seguro, impostos locais sobre propriedades (IMI), custos de financiamento como juros de empréstimos e outras despesas relevantes como publicidade e honorários profissionais.
Você está interessado em alugar sua propriedade? Confira o que você deve considerar ao encontrar um bom administrador de propriedades em Portugal.
Dicas para uma compra bem-sucedida de imóveis em Portugal
Verifique a situação legal da propriedade
Em seguida, certifique-se de que a propriedade está livre de quaisquer problemas legais, como ônus ou gravames, e que todas as licenças e permissões necessárias estejam em ordem.
Conheça o bairro
Visite a área onde você está considerando comprar uma propriedade para ter uma noção da cultura local, comodidades e infraestrutura.
Você pode gostar de ler o guia abrangente sobre os prós e contras de viver em Portugal.
Estabelecendo um orçamento
Além disso, antes de iniciar sua busca por uma propriedade, é importante ter uma ideia clara do seu orçamento. Isso ajudará você a limitar sua busca a propriedades que se encaixem em sua faixa de preço e evitar perder tempo olhando propriedades que estão fora do seu orçamento.
Contratando um advogado ou corretor imobiliário
Recomenda-se que você contrate um advogado ou corretor imobiliário comprador especializado em direito imobiliário português.
Eles podem orientá-lo durante o processo de compra, ajudá-lo a negociar com o vendedor e garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos, evitando também os erros mais comuns.
Entenda as opções de financiamento
Se você precisar de financiamento para comprar uma propriedade em Portugal, é importante pesquisar as várias opções disponíveis para você.
Isso pode incluir obter uma hipoteca de um banco português ou buscar financiamento de um banco em seu país de origem.
Por que investir conosco
Expertise local
Conhecemos bem Portugal. Portanto, com base em nosso extenso conhecimento local, acreditamos firmemente que concentrar nossos serviços em um único país de destino é a melhor abordagem para fornecer a você as informações mais completas e úteis.
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Além disso, oferecemos um canal de comunicação simplificado para todo o processo, garantindo uma experiência sem complicações do início ao fim.
Nosso serviço abrangente engloba todos os aspectos da sua jornada de investimento imobiliário, lidando perfeitamente com a busca de propriedades, negociação, questões legais, devida diligência e gestão de propriedades.
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Como agente de compra independente, temos a flexibilidade de colaborar com qualquer agente, vendedor, promotor ou incorporador, concedendo assim a você acesso a uma ampla variedade de opções no mercado imobiliário.
Isso nos permite analisar objetivamente cada oportunidade e localizar o imóvel ideal para você pelo preço mais favorável, livre de quaisquer complicações.
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A tecnologia desempenha um papel fundamental em nossa empresa, permitindo-nos fornecer informações detalhadas do mercado imobiliário e reduzir o envolvimento de nossos clientes em papelada.
Como clientes nós mesmos, temos uma compreensão profunda de como atender efetivamente às suas necessidades.
Perguntas frequentes sobre a compra de imóveis em Portugal
Estrangeiros podem comprar propriedades em Portugal?
Sim. Os estrangeiros podem comprar livremente propriedade em Portugal sem restrições, seja para residência, casas de férias ou investimento.
Preciso de ser residente para comprar propriedade em Portugal?
Não. A residência não é necessária para comprar propriedade. Tanto cidadãos da UE como de fora da UE podem adquirir imóveis em Portugal.
Que impostos pagam os estrangeiros ao comprar propriedade em Portugal?
Vais pagar IMT (imposto municipal sobre transmissões), imposto de selo e taxas de notário/registo na compra. O IMI (imposto municipal sobre imóveis) anual também se aplica.
Quanto custam os custos de transação de propriedade em Portugal?
Os custos de transação variam normalmente entre 7 %–10 % do preço de compra, cobrindo impostos, honorários legais e registo.
Os estrangeiros podem obter um crédito habitação em Portugal?
Sim. Os bancos portugueses frequentemente emprestam a estrangeiros, normalmente até 60–70 % do valor da propriedade, dependendo do teu perfil financeiro.
O que é o Golden Visa e como se relaciona com o investimento imobiliário?
O programa Golden Visa permite a cidadãos de fora da UE obter residência investindo em Portugal. No entanto, a partir de 2023, as compras de propriedade já não se qualificam.
Há restrições sobre onde os estrangeiros podem comprar propriedade em Portugal?
Não. Os estrangeiros podem comprar propriedade em qualquer lugar de Portugal, incluindo Lisboa, Porto, o Algarve e áreas rurais.
A propriedade em Portugal é de propriedade plena ou arrendamento?
A maioria das propriedades em Portugal é vendida como propriedade plena, o que significa que és totalmente proprietário do terreno e edifício. O arrendamento é raro.
Preciso de uma conta bancária portuguesa e número de contribuinte (NIF) para comprar propriedade?
Sim. Um número de contribuinte português (NIF) e conta bancária local são necessários para completar a compra da propriedade.
Quanto tempo leva o processo de compra de imóveis em Portugal?
Em média, o processo demora 1–3 meses, dependendo da due diligence, financiamento e verificações legais.
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