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Pensando em comprar um imóvel em Portugal mas não sabe como financiá-lo? A boa notícia é que estrangeiros podem obter hipotecas em Portugal, seja você um expatriado, investidor ou não residente.
Os bancos portugueses oferecem opções de financiamento para compradores internacionais, geralmente cobrindo 60-70% do valor do imóvel.
Neste guia, vamos te orientar pelo processo passo a passo—elegibilidade, documentos necessários, custos e dicas práticas—para te ajudar a garantir a hipoteca certa e tornar a compra do seu imóvel em Portugal tranquila e bem-sucedida.
Benefícios de obter uma hipoteca em Portugal
Prazos de reembolso longos
As hipotecas em Portugal geralmente têm um longo prazo, ocasionalmente permitindo que o mutuário a prolongue por até 40 anos.
Isso ajuda a reduzir suas prestações mensais porque significa que os custos totais podem ser distribuídos por um período mais longo.
Estabilidade e previsibilidade
Em Portugal, hipotecas com taxa fixa estão disponíveis, oferecendo o benefício da estabilidade e previsibilidade, já que os mutuários têm a opção de fixar sua taxa de juros pelo prazo do empréstimo.
Como resultado, isso proporciona aos mutuários a capacidade de planejar com mais precisão seu futuro financeiro e se proteger contra mudanças repentinas nas prestações mensais.
Oportunidade de investimento
Comprar um imóvel com hipoteca em Portugal permite capitalizar uma boa oportunidade de investimento e o crescimento do mercado que ocorre com grande estabilidade.
A propriedade de um imóvel também pode levar à segurança financeira e à construção de patrimônio ao longo do tempo.
Tipos de hipotecas em Portugal
Crédito habitação de taxa fixa
A maioria das pessoas em Portugal usa hipotecas de taxa fixa. Este tipo de hipoteca também permite que os mutuários fixem a taxa de juros para todo o prazo do empréstimo.
Isso significa que os mutuários podem planejar facilmente suas prestações mensais, pois elas permanecerão estáveis durante toda a vida do empréstimo e não subirão ou descerão devido a mudanças nas taxas de juros.
Em Portugal, você normalmente pode obter um empréstimo de taxa fixa por até 30 anos aproximadamente, e a taxa de juros tende a ser um pouco mais alta do que com empréstimos variáveis.
Por outro lado, os mutuários que escolhem hipotecas de taxa fixa têm a tranquilidade de uma prestação mensal previsível que pode ajudá-los a orçar e planejar com mais eficácia.
Crédito habitação de taxa variável
Uma hipoteca de taxa variável (também às vezes chamada de hipoteca de taxa ajustável) é um tipo de empréstimo imobiliário em que a taxa de juros que você paga sobe e desce com base nas taxas atuais do mercado.
Isso significa que as prestações mensais dos mutuários podem subir ou descer em relação ao que haviam planejado inicialmente.
Em Portugal, as hipotecas com taxa variável são geralmente mais baratas que as hipotecas de taxa fixa. Como resultado, isso pode torná-las uma escolha atraente para mutuários que se sentem confortáveis em assumir um risco maior.
Mas as hipotecas de taxa variável são propensas a mudanças, significando que os mutuários precisam estar preparados para o fato de que suas prestações mensais podem aumentar com o tempo.
No entanto, se você tiver uma hipoteca de taxa variável em Portugal que seja limitada, ela só pode subir até certo ponto do início ao fim do empréstimo.
Crédito habitação apenas com juros
As hipotecas com pagamento somente de juros funcionam assim: por um período geralmente de 5-10 anos, os mutuários precisam pagar apenas os juros do empréstimo.
Isso significa que as prestações da hipoteca pagas pelo mutuário são menores do que seriam em uma hipoteca de capital e juros durante este período.
Como tal, elas são menos comuns que as hipotecas de taxa fixa ou variável em Portugal. Dito isso, elas podem ser uma boa opção se você quiser manter suas prestações mensais baixas enquanto se dá tempo para refinanciar no futuro.
No entanto, elas também têm alguns riscos que os mutuários precisam conhecer.
Uma vez terminado o período apenas com juros, tem de fazer pagamentos que incluem tanto o capital como os juros sobre o seu empréstimo. Como resultado, pode ser forçado a incorrer em prestações mensais muito mais caras.
Processo passo a passo para obter uma hipoteca em Portugal
1. Pesquisar credores
O início é procurar credores que forneçam créditos a estrangeiros em Portugal. Tem a internet, recomendações de agentes imobiliários e mediadores de crédito.
2. Reunir documentação necessária
Prepare os documentos necessários, geralmente um passaporte válido, comprovativo de fundos, extratos bancários e um relatório de crédito.
3. Submeter candidatura
Quando se candidata? — Assumindo que encontrou um credor de crédito habitação, reuniu a sua documentação e preencheu a candidatura de crédito habitação. Este processo geralmente implica inserir detalhes pessoais, informações de emprego, bem como detalhes sobre a propriedade que quer comprar.
4. Obter uma proposta de crédito habitação
Receberá uma proposta de crédito habitação onde o credor estabelece todas as condições do empréstimo, incluindo taxa de juro, plano de pagamento e quaisquer pagamentos extra.
5. Avaliação da propriedade
Quando aprovam o crédito habitação, o credor geralmente precisa de ter uma avaliação da propriedade realizada para demonstrar que vale o que estão a emprestar.
6. Assinar o contrato de crédito habitação
Quando a propriedade é avaliada e está satisfeito ou questionou os termos na proposta de crédito habitação, assinará então a Escritura de Crédito Habitação.
7. Finalizar a compra
Após o contrato de crédito habitação ser assinado, pode proceder com a finalização da compra da propriedade. Consequentemente, isto normalmente envolve transferir os fundos para o vendedor e registar a propriedade em seu nome.
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Taxas atuais de hipoteca em Portugal (2025)
As taxas de juros de hipotecas em Portugal têm se mantido relativamente competitivas, oferecendo oportunidades tanto para residentes quanto para não residentes.
Embora as médias gerais reflitam o mercado mais amplo, novos contratos frequentemente estão disponíveis com taxas um pouco mais baixas. Os credores também oferecem diferentes opções – termos variáveis, fixos e mistos – para que os compradores possam escolher a estrutura de pagamento que melhor se adapte aos seus planos financeiros.
- Taxa de juros média para todos os empréstimos habitacionais em aberto: ~ 3,307% em agosto de 2025.
- Novos contratos de hipoteca estão chegando mais baixos, em torno de 2,8%-2,9%.
- Para não residentes: a UCI oferece (taxa variável) TAEG de ~ 4,274%, taxa mista (~ 5 anos fixa e depois variável) ~ 4,653%, e uma taxa fixa de 10 anos em torno de 5,254%.
Relação empréstimo-valor (LTV) para estrangeiros comprando imóveis em Portugal
O rácio loan-to-value (LTV) para um estrangeiro em Portugal dependerá de vários fatores. Nomeadamente, estes fatores incluem as políticas do credor, a situação financeira do mutuário e o valor da propriedade.
Em Portugal, os estrangeiros estão autorizados a candidatar-se a um crédito habitação para comprar uma propriedade. No entanto, os credores podem exigir uma entrada mais alta de mutuários estrangeiros em comparação com cidadãos portugueses.
Geralmente, os credores exigem uma entrada mínima de 20% do valor da propriedade de mutuários estrangeiros. Em contraste, os cidadãos portugueses podem garantir um crédito habitação com uma entrada tão baixa quanto 10% ou mesmo 5% em alguns casos.
Portanto, o rácio loan-to-value máximo para um estrangeiro em Portugal é tipicamente cerca de 80%.
Por exemplo, se uma propriedade é avaliada em 200.000€, um estrangeiro pode conseguir pedir emprestado até 160.000€ (80% do valor da propriedade). Consequentemente, precisará de fazer uma entrada de 40.000€ (20% do valor da propriedade).
Calculadora de crédito habitação Portugal
Você pode facilmente encontrar calculadoras de hipoteca online específicas para Portugal pesquisando na internet. Essas calculadoras geralmente exigem que você insira informações como o valor do empréstimo, taxa de juros, prazo do empréstimo e quaisquer taxas ou encargos adicionais.
Elas então fornecem estimativas de suas prestações mensais, total de juros pagos ao longo do empréstimo e outros detalhes relevantes.
Muitos bancos e instituições financeiras portuguesas também oferecem as suas próprias calculadoras de crédito habitação nos seus websites, que podem fornecer resultados mais precisos adaptados aos seus produtos e termos específicos de crédito habitação.
Numa simulação de crédito habitação, normalmente incluiria as seguintes variáveis:
- Valor do Empréstimo: O valor total emprestado para o crédito habitação.
- Taxa de Juro: A taxa de juro anual aplicada ao empréstimo.
- Prazo do Empréstimo: O período de tempo durante o qual o empréstimo será reembolsado (por exemplo, 15 anos, 20 anos, 30 anos).
- Tipo de Taxa de Juro: Se a taxa de juro é fixa ou variável.
- Entrada: O pagamento inicial feito pelo mutuário para o preço de compra da propriedade.
- Valor da Propriedade: O valor total da propriedade a ser comprada.
- Prestação Mensal: O valor que o mutuário pagará mensalmente para o crédito habitação.
Melhores hipotecas portuguesas para não residentes
As melhores hipotecas portuguesas para não residentes podem variar dependendo das circunstâncias financeiras individuais, preferências e critérios de elegibilidade.
No entanto, alguns bancos e instituições financeiras em Portugal são conhecidos por oferecer opções competitivas de hipoteca para não residentes. Aqui estão alguns que são frequentemente considerados:
Banco Português de Investimento (BPI): O BPI é um dos maiores bancos em Portugal e oferece soluções de crédito habitação adaptadas a não residentes. Fornecem assistência personalizada e taxas de juro competitivas.
Millennium Bcp: O Millennium bcp oferece opções de hipoteca para não residentes que desejam investir em imóveis portugueses. Eles fornecem termos flexíveis e podem oferecer taxas de juros atraentes.
Novo Banco: O Novo Banco fornece opções de crédito habitação para não residentes interessados em comprar propriedade em Portugal. Oferecem serviço personalizado e taxas competitivas.
Santander Totta: O Santander Totta oferece soluções de crédito habitação para não residentes, com várias opções para atender diferentes necessidades. Podem oferecer taxas de juro e termos atrativos.
Custos de hipoteca em Portugal
Ao obter um crédito habitação em Portugal, há vários custos envolvidos dos quais os mutuários devem estar cientes. Estes podem incluir:
- Taxas de arranjo: cerca de 300€.
- Taxas de avaliação: cerca de 280€.
- Taxas de notário e registo: cerca de 1.500€
- Imposto de Selo: 0,8% do custo de compra da propriedade
- Imposto de transmissão. De 2 a 8% do custo da propriedade de compra.
Para mais vídeos sobre investir ou se mudar para Portugal, explore nosso canal no YouTube aqui: Canal do YouTube Portugal Residency Advisors.
Documentos necessários para solicitar uma hipoteca em Portugal
Os não-residentes precisarão tipicamente de fornecer a seguinte documentação para apoiar a sua candidatura de hipoteca:
- Passaporte
- Número de Contribuinte Português (NIF)
- Comprovativo de Morada (cópia do contrato de arrendamento)
- Relatório de crédito
- Últimos 3 recibos de vencimento
- Extratos bancários recentes
- Declarações de impostos mais recentes
- Planta do apartamento/casa
Custos de compra de imóveis em Portugal
Ao comprar propriedade em Portugal, há vários custos a considerar para além do preço de compra. Além disso, aqui estão alguns dos custos mais comuns:
| Custos | |
| Imposto municipal sobre transmissões – IMT (8%) | 15.438€ |
| Imposto de selo (0,8%) | 2.800€ |
| Taxas de notário | 1.250€ |
| Taxas de registo | 250€ |
| Taxas legais | 2.500€ |
| Custos totais | 21.988€ |
*Cálculo IMT: (350.000,00€ x 8%) – 12.562,06€ = 15.437,94€
Benefícios de usar um Corretor de Hipotecas em Portugal para compradores estrangeiros
Acesso a uma gama mais ampla de produtos
Diferentes credores, incluindo aqueles que podem não estar disponíveis ao público em geral. Adicionalmente, isto pode ajudá-lo a encontrar um produto de crédito habitação que melhor se adeque às suas necessidades específicas e situação financeira.
Aconselhamento e orientação especializada
Um mediador de crédito pode fornecer-lhe aconselhamento e orientação especializada durante todo o processo de crédito habitação, desde ajudá-lo a compreender os diferentes tipos de créditos habitação disponíveis para si, até ajudá-lo a encontrar as melhores taxas e termos de crédito habitação para a sua situação.
Poupança de tempo
E, além disso, este mediador de crédito pode poupar-lhe tempo fazendo a pesquisa e procurando por si, permitindo-lhe focar-se noutros aspetos importantes da sua vida.
Compreensão de clientes estrangeiros
Também os mediadores de crédito que se especializam em trabalhar com clientes internacionais, como aqueles que compram propriedade em Portugal, possuem uma compreensão profunda dos desafios únicos e considerações que surgem em tais situações.
Sem custos adicionais
Além disso, esses mediadores de crédito têm poder de negociação com credores, o que pode ajudá-lo a obter melhores taxas e termos de crédito habitação do que se fosse diretamente ao credor.
Isto significa que como mutuário, geralmente não tem de pagar quaisquer taxas ou encargos adicionais pelos seus serviços.
Por que trabalhar conosco
Na Portugal Residency Advisors®, colaboramos com corretores de hipotecas premium cuidadosamente escolhidos no mercado.
Simplificamos todo o processo de solicitação de hipoteca, cuidando de toda a documentação, desde a obtenção do seu número NIF até a abertura da sua conta bancária, e fazendo a intermediação com nossos parceiros de hipoteca em seu nome.
Trabalhar conosco pode economizar seu tempo, esforço e até dinheiro a longo prazo. Vamos te ajudar a evitar erros comuns e armadilhas que muitos expatriados ou compradores de primeira viagem encontram, e proporcionar tranquilidade durante todo o processo.
Então, se você está pronto para encontrar a casa dos seus sonhos, considere fazer parceria conosco para tornar o processo tranquilo e livre de estresse.
Perguntas frequentes sobre o guia passo a passo de hipotecas em Portugal
Os estrangeiros podem obter um crédito habitação em Portugal?
Sim. Os estrangeiros, incluindo não residentes, podem candidatar-se a hipotecas em Portugal, embora os requisitos possam diferir dos cidadãos portugueses.
Quanto depósito precisam os estrangeiros para uma hipoteca em Portugal?
A maioria dos credores exige um depósito de pelo menos 20% dos estrangeiros, o que significa que o rácio empréstimo-valor (LTV) é normalmente limitado a cerca de 80%.
Que documentos são necessários para uma hipoteca em Portugal?
Tipicamente: passaporte, NIF português, comprovativo de morada, relatório de crédito, recibos de vencimento, extratos bancários, declarações de impostos e detalhes da propriedade.
Quais são as taxas de hipoteca típicas em Portugal?
As taxas variam por credor e tipo de hipoteca. Em 2025, os novos contratos têm uma média de cerca de 2,8%–3,3%, com opções de taxa fixa, variável e mista disponíveis.
Qual pode ser o prazo de uma hipoteca em Portugal?
Os prazos de hipoteca podem estender-se até 40 anos, embora prazos mais curtos sejam comuns. Prazos mais longos reduzem os pagamentos mensais mas aumentam o total de juros pagos.
Os não residentes podem candidatar-se a uma hipoteca portuguesa?
Sim, mas os não residentes podem enfrentar condições mais rigorosas, como depósitos mais altos e taxas de juro ligeiramente mais elevadas.
Preciso de uma conta bancária portuguesa para obter uma hipoteca?
Sim. Uma conta bancária local e número de contribuinte português (NIF) são necessários para processar uma hipoteca.
Devo usar um mediador de hipotecas em Portugal?
Sim. Os mediadores podem ajudar os estrangeiros a aceder a mais credores, garantir melhores taxas, poupar tempo e navegar no processo com orientação especializada.
Quanto tempo demora a obter uma hipoteca em Portugal?
O processo normalmente demora 4–8 semanas, dependendo do credor, documentação e avaliação da propriedade.
Comprar propriedade com uma hipoteca em Portugal pode ajudar-me a obter residência?
Não diretamente. A propriedade já não se qualifica para o Visto Gold, mas ainda podes candidatar-te a vistos como o D7 ou D2.
Excelente
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