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Comprar uma casa em Portugal envolve algumas etapas fiscais importantes, tanto no momento da compra quanto ao longo dos anos em que você possui a propriedade. Compreender esses custos antecipadamente ajuda os compradores a evitar surpresas e planejar seu investimento com confiança.
Desde impostos de transferência até encargos anuais de propriedade, aqui está uma visão clara do que você pode esperar ao entrar no mercado imobiliário português.
Impostos sobre a propriedade em Portugal
Quando você possui, compra, vende, aluga ou herda uma propriedade em Portugal, é importante entender os diferentes impostos envolvidos e como cumprir com as autoridades fiscais portuguesas. Os principais impostos relacionados à propriedade que você deve conhecer são:
- Imposto sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT)
- Imposto de selo
- Imposto municipal anual sobre imóveis (IMI)
- Imposto sobre a fortuna (AIMI)
- Imposto sobre rendimentos de aluguel
- Imposto sobre ganhos de capital
- Imposto sucessório
Impostos ao comprar propriedade em Portugal
Imposto sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT)
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um imposto único pago pelo comprador ao adquirir uma propriedade em Portugal. É calculado com base no que for maior: o preço de compra declarado ou o valor tributável avaliado da propriedade. Isso garante que o imposto reflita o verdadeiro valor de mercado do ativo.
As taxas do IMT são progressivas, o que significa que aumentam conforme o valor da propriedade sobe. Para a maioria das propriedades residenciais, as taxas variam de 1% a 8%, enquanto propriedades comerciais e outras não residenciais geralmente são tributadas a uma taxa fixa de 6,5%. Essas faixas tornam o IMT um dos custos iniciais mais importantes para quem entra no mercado imobiliário português.
Vários fatores afetam o valor final do IMT, incluindo se a propriedade é urbana ou rural, localizada no continente ou nas ilhas (Madeira ou Açores), e se servirá como residência principal, casa de férias ou investimento para aluguel. Os compradores devem revisar esses detalhes cuidadosamente, pois a taxa pode variar significativamente dependendo do uso pretendido e da localização.
Imposto do Selo em Portugal
O Imposto do Selo (Imposto do Selo) é um imposto fixo aplicado a certas transações em Portugal, incluindo compras de propriedades, hipotecas e operações financeiras. Ao comprar imóveis, o Imposto do Selo é pago pelo comprador além do IMT.
Para compras de propriedades, a taxa do Imposto do Selo é de 0,8% do valor da propriedade (o maior entre o preço de compra ou o valor tributável). Se o comprador fizer uma hipoteca, um Imposto do Selo adicional se aplica ao valor do empréstimo, geralmente variando de 0,5% a 0,6%, dependendo do prazo do empréstimo.
O Imposto do Selo é obrigatório para todas as transações imobiliárias em Portugal e geralmente é pago no momento da assinatura da escritura (escritura). Por ser uma taxa fixa, é simples de calcular e deve sempre ser incluído ao orçar a compra de uma casa ou propriedade de investimento.
Impostos sobre a propriedade de imóveis em Portugal
Imposto municipal anual sobre imóveis (IMI)
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é um imposto anual aplicado a todos os proprietários de imóveis em Portugal. Cada município define sua própria taxa de IMI, e o valor que você paga é baseado no valor tributável da propriedade. Este valor é calculado pela autoridade fiscal e considera fatores como localização, tamanho, tipo de propriedade e condições gerais do mercado.
As taxas de IMI diferem em todo o país, mas a maioria das propriedades urbanas está entre 0,3% e 0,45%, enquanto as propriedades rurais geralmente são tributadas em 0,8%. Como a taxa é definida localmente, sua conta de IMI dependerá do município onde sua propriedade está localizada.
Imposto sobre a fortuna (AIMI)
Portugal não implementa um imposto sobre a riqueza convencional; no entanto, incorpora um conceito similar através do Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI).
É um imposto anual sobre propriedades em Portugal que é cobrado sobre o valor fiscal combinado de todas as propriedades residenciais detidas por um contribuinte a 1 de janeiro de cada ano com valor acima de €600.000.
Existem três níveis de Imposto AIMI em Portugal:
- 7,0% sobre imóveis avaliados entre € 600.000 e € 1 milhão
- 1,0% sobre o valor dos imóveis entre 1 milhão de € e 2 milhões de €
- 1,5% se o valor total das propriedades for superior a €2 milhões
Impostos sobre rendimentos de aluguel
Os impostos sobre rendimentos de aluguel em Portugal aplicam-se a qualquer pessoa que obtenha renda do arrendamento de uma propriedade, seja o proprietário residente ou não residente. O tratamento fiscal depende do seu status de residência e do tipo de atividade de aluguel.
Para não residentes, a renda de aluguel de propriedades portuguesas é tributada a uma taxa fixa de 28% sobre o valor líquido, após as despesas permitidas. Esta taxa se aplica tanto a aluguéis de longo prazo quanto de curto prazo.
Para residentes fiscais portugueses, a renda de aluguel é adicionada à renda tributável total, que é tributada a taxas progressivas de IRS variando de 13% a 48%. Os residentes podem deduzir uma ampla gama de custos — incluindo manutenção, taxas de condomínio, IMI, seguro e despesas de administração de propriedades — antes que a renda seja tributada.
Imposto sobre mais-valias em Portugal
O Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) sobre imóveis em Portugal aplica-se aos lucros obtidos com a venda de propriedades. O processo de tributação e as taxas variam consoante seja residente fiscal ou não residente em Portugal.
Para Residentes Fiscais: Ao vender um imóvel, 50 % do ganho de capital está sujeito a tributação. Este valor tributável é adicionado ao seu rendimento total e tributado de acordo com as taxas progressivas de imposto de renda, que variam de 13% a 48%.
Para Não Residentes: Os não residentes são tributados a uma taxa fixa de 28% sobre todo o ganho de capital da venda de imóveis em Portugal.
Exceções ao imposto sobre ganhos de capital em Portugal
Portugal oferece várias isenções úteis de Imposto sobre Mais-Valias (IMV) que podem aliviar a carga fiscal para os proprietários de imóveis. Residentes fiscais que vendem sua residência principal podem estar isentos do IMV se reinvestirem os rendimentos em outra residência principal em Portugal ou dentro da UE/EEE dentro de 36 meses.
Residentes com 65 anos ou mais também podem evitar o Imposto sobre Ganhos de Capital quando os rendimentos são reinvestidos em um fundo de pensão ou produto de seguro aprovado dentro de seis meses. Propriedades compradas antes de 1º de janeiro de 1989 são totalmente isentas de Imposto sobre Ganhos de Capital sob legislação mais antiga.
Também existem isenções para transferências de propriedade dentro das famílias. Heranças e doações para parentes próximos—como cônjuges, filhos e pais—não estão sujeitas ao IMV, embora o Imposto do Selo possa se aplicar em alguns casos.
Como calcular o imposto sobre mais-valias em Portugal
Digamos que você compre uma propriedade por 200.000 €, invista 10.000 € em melhorias e gaste outros 10.000 € em custos de marketing e vendas. No final, você vende a propriedade por 300.000 €. Isso lhe dá uma mais-valia tributável de 70.000 €
Imposto sobre ganhos de capital
- Para Residentes Fiscais: 50% de € 70.000 = € 35.000, que é então tributado de acordo com as taxas de imposto de renda progressivas.
- Para Não Residentes: € 70.000 é tributado a uma taxa fixa de 28%.
Imposto sucessório
O Imposto sobre Herança em Portugal é tratado através do sistema de Imposto do Selo do país (Imposto do Selo). Portugal não tem um imposto sobre herança tradicional, e isso frequentemente surpreende compradores estrangeiros e expatriados.
Quando os ativos são transmitidos por herança, o Imposto do Selo aplica-se a uma taxa fixa de 10%. No entanto, há uma isenção importante:
Membros da família imediata — cônjuges, filhos, pais e avós — não pagam Imposto do Selo sobre herança.
Isso significa que a maioria das transferências familiares de propriedade ou dinheiro é completamente isenta de impostos. O imposto só se aplica quando o beneficiário não é um membro direto da família (por exemplo, irmãos, primos ou indivíduos não relacionados).
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Perguntas frequentes
O que é o imposto municipal sobre imóveis (IMI) em Portugal?
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é um imposto anual sobre o valor da propriedade em Portugal. As taxas variam de 0,3 % a 0,45 % para propriedades urbanas e até 0,8 % para propriedades rurais. Cada município define as suas taxas dentro destes intervalos.
Como o IMI é calculado?
O IMI é calculado com base no “valor tributável” do imóvel, determinado pelas autoridades fiscais. Este valor pode diferir do valor de mercado. A taxa aplicada depende do município onde o imóvel está localizado.
Quando tenho que pagar o IMI?
Os pagamentos do IMI são geralmente devidos em uma, duas ou três prestações, dependendo do valor total. Os prazos de pagamento são em abril, julho e novembro.
O que é o imposto sobre a compra de imóveis (IMT) em Portugal?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto único pago ao comprar um imóvel. As taxas dependem do tipo e valor do imóvel, com diferentes escalas para propriedades urbanas e rurais, e residências primárias versus secundárias.
Quando tenho que pagar o IMT?
O IMT deve ser pago antes de a transferência do imóvel ser registada. Normalmente, isto ocorre durante a assinatura da escritura de compra.
Como o IMT é calculado?
O IMT é calculado com base no preço de compra ou no valor tributável do imóvel, o que for mais elevado. Aplicam-se taxas progressivas, o que significa que o valor final pode variar significativamente dependendo de condições específicas como o valor e o uso do imóvel.
O que é o imposto de selo (imposto do selo) em Portugal?
O Imposto de Selo é aplicado a vários documentos legais, contratos e transações, incluindo compras de imóveis e hipotecas. A taxa para transações imobiliárias é de 0,8 % do preço de compra ou do valor tributável.
Existe um imposto de selo sobre hipotecas?
Sim, se contrair uma hipoteca, aplica-se um Imposto de Selo adicional. Para empréstimos com um período de reembolso superior a cinco anos, a taxa é de 0,6 %. Para empréstimos de curto prazo, a taxa é de 0,5 %.
Como o imposto sobre ganhos de capital (CGT) sobre imóveis é aplicado em Portugal?
O imposto sobre ganhos de capital é aplicado sobre o lucro obtido com a venda de um imóvel. Para residentes fiscais, 50 % do ganho é tributado a taxas progressivas (14,5 % a 48 %). Não residentes são tributados a uma taxa fixa de 28 % sobre o ganho total.
Existem isenções do imposto sobre ganhos de capital?
Sim, existem isenções. Por exemplo, reinvestir o valor da venda de uma residência principal noutra residência principal em Portugal no prazo de 36 meses pode isentá-lo do CGT. Além disso, imóveis adquiridos antes de 1989 estão isentos.
Posso deduzir despesas da minha renda de aluguel?
Sim, os proprietários de imóveis podem deduzir certas despesas do seu rendimento de aluguel. Estas incluem custos de manutenção, IMI, prémios de seguro e outras despesas relacionadas.
Os não residentes têm que pagar impostos sobre a propriedade em Portugal?
Sim, não residentes devem pagar impostos sobre a propriedade em Portugal, incluindo IMI e IMT. Não residentes também estão sujeitos a uma taxa fixa de 28 % sobre o rendimento de aluguel e ganhos de capital de vendas de imóveis.
Como posso garantir que estou pagando o valor correto do imposto sobre a propriedade?
Consultar um consultor fiscal ou profissional jurídico pode ajudar a garantir que está a pagar o valor correto do imposto sobre a propriedade. Eles podem ajudar a compreender as taxas aplicáveis, deduções e isenções.
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