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Vender una propiedad en Portugal como propietario extranjero no significa que esté obligado a utilizar un agente inmobiliario. Muchos propietarios optan por gestionar la venta ellos mismos, mientras que otros prefieren el apoyo profesional; todo depende de su tiempo, confianza y familiaridad con el proceso.
Aun así, es esencial comprender cómo funcionan las ventas de propiedades en Portugal, especialmente en lo que respecta a los documentos, los impuestos y los pasos legales.
Vender una propiedad en Portugal: Guía paso a paso
Paso 1: Iniciar el análisis de mercado
El primer paso para vender su propiedad en Portugal es comprender el mercado. Si bien trabajar con un profesional inmobiliario no es obligatorio, su orientación puede facilitar mucho el proceso.
Un experto puede ayudarle a analizar las tendencias actuales, comparar propiedades similares y establecer un precio de venta competitivo. Con la información adecuada, tendrá una idea más clara de los puntos fuertes de su vivienda, la demanda local y la mejor estrategia para atraer a compradores serios desde el principio.
Paso 2: Anunciar su propiedad
Una vez que haya preparado su estrategia de venta, es hora de promocionar su propiedad. Las fotos de calidad, las descripciones detalladas y la visibilidad en los portales adecuados marcan una gran diferencia a la hora de atraer a compradores serios. Para anunciar legalmente su vivienda en Portugal, también debe disponer de un Certificado de Eficiencia Energética válido, ya que es obligatorio para todos los anuncios de propiedades.
Paso 3: Gestionar las visitas
Una vez que empiecen a llegar las consultas, prepárese para gestionar las visitas a la propiedad con flexibilidad y profesionalidad. Los compradores a menudo quieren visitar en diferentes momentos, por lo que tener un horario que se adapte a su disponibilidad puede ayudarle a asegurar más interés. Asegúrese de que la vivienda esté limpia, bien iluminada y presentable para cada visita, ya que las primeras impresiones influyen mucho en las ofertas.
Si está trabajando sin un agente, usted mismo se encargará de toda la comunicación y las visitas; si tiene una agencia, ellos se encargarán de coordinar y realizar las visitas en su nombre.
Paso 4: Firmar el Contrato Promesa
Después de acordar un precio para la venta de la propiedad en Portugal con el comprador, el siguiente paso es la firma del Contrato Promesa de Compraventa (CPCV). Este contrato vincula legalmente a ambas partes a la venta y, por lo general, implica que el comprador pague un depósito, a menudo entre el 10% y el 20% del precio de compra. El contrato detalla todas las condiciones de la transacción, los plazos y las responsabilidades. Su abogado o notario revisará los documentos para asegurarse de que todo sea correcto antes de que usted firme.
Paso 5: La Escritura Pública o Compraventa
El paso final es la firma de la Escritura Pública, que transfiere oficialmente la propiedad al comprador. Esto tiene lugar en la oficina de un notario o en una entidad pública designada. Una vez que ambas partes firman y se paga el saldo restante, el comprador se convierte en el propietario legal de la propiedad. El notario registra entonces la transacción, completando la venta. Después de este paso, recibirá la confirmación final y el proceso estará completamente concluido.
¿Qué documentos se necesitan para vender una propiedad en Portugal?
Los documentos legales necesarios para la venta de una propiedad en Portugal pueden variar ligeramente dependiendo del tipo, la antigüedad y el estado de la propiedad. Su notario le guiará a través del proceso y le informará del papeleo exacto necesario. En la mayoría de los casos, se le pedirá que proporcione documentos como:
- Pasaporte o documento de identidad portugués
- Certificado de identificación de la propiedad (Caderneta Predial)
- Certificado del Registro de la Propiedad (Registo Predial)
- Permiso de uso (Licença de Utilização), cuando sea necesario
- Planos de la propiedad
- Certificado energético
- Cualquier documento de hipoteca existente
Si la propiedad forma parte de un edificio, también necesitará una declaración del condominio que confirme que no hay pagos o deudas pendientes relacionados con la unidad.
¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad en Portugal?
El tiempo que se tarda en vender una propiedad en Portugal puede variar en función de la ubicación, el precio y la demanda del mercado. En zonas de gran demanda como Lisboa, Oporto y el Algarve, una propiedad con un buen precio puede atraer ofertas en pocas semanas. En regiones más tranquilas o zonas rurales, el proceso puede tardar varios meses.
Una vez que acepta una oferta, los pasos legales —desde la firma del contrato promesa hasta la escritura final— suelen tardar de 4 a 12 semanas, dependiendo de la rapidez con la que se preparen los documentos y de si el comprador necesita una hipoteca. En general, la mayoría de las ventas de propiedades en Portugal se completan en un plazo de 2 a 6 meses, pero el plazo puede ser más corto con una preparación adecuada y una fijación de precios realista.
Costes de la venta de una propiedad en Portugal: Impuestos y tasas legales
Impuesto sobre las ganancias patrimoniales
Este es uno de los costes más relevantes de la venta de propiedades en Portugal: si vende por más de lo que pagó originalmente, el beneficio está sujeto al Impuesto sobre las ganancias de capital (Mais-Valias). Para los residentes —y para los residentes de la UE/EEE— solo se grava el 50% de la ganancia, y se añade a sus ingresos anuales y se grava de acuerdo con su tipo marginal del IRS, que oscila entre el 14,5% y el 48%, más un posible impuesto de solidaridad del 5%. La misma regla del 50% se aplica a las propiedades heredadas.
Para los residentes no pertenecientes a la UE, incluidos los ciudadanos estadounidenses y británicos, el impuesto suele ser un tipo fijo del 28% aplicado a la totalidad de la ganancia, independientemente del nivel de ingresos.
Impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IMI)
Este es el impuesto anual que debe pagar como propietario de una propiedad, y no podrá completar una venta en Portugal si hay alguna cantidad pendiente. Debe estar totalmente liquidado antes de que la transacción pueda seguir adelante.
Las tasas del IMI varían según el municipio y suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,8% del valor fiscal de la propiedad (VPT), que puede encontrar en el certificado de identificación de su propiedad (caderneta predial).
Honorarios legales y de agencia
Comisión de la agencia inmobiliaria: La comisión varía en función del contrato que firme, normalmente oscila entre el 2% y el 5% más el IVA, y se paga solo después de que se complete la venta.
Honorarios legales: Estos suelen ascender al 1% o 2% del valor de la propiedad, dependiendo de la complejidad de la transacción y los servicios incluidos.
Honorarios de notaría y registro: Los costes pueden variar según la región, pero generalmente oscilan entre 350 y 1.200 euros para la escritura final y el registro.
Otros costes de la venta de propiedades en Portugal
El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para todas las ventas de propiedades en Portugal y normalmente cuesta entre 50 y 100 euros, dependiendo del proveedor.
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Cómo reducir su obligación tributaria al vender su propiedad en Portugal
Reinvierta sus ganancias
Si habla con un profesional inmobiliario, un consejo común sobre la venta de propiedades en Portugal es reinvertir sus beneficios. Al reinvertir los ingresos en otra vivienda permanente, puede optar a una exención del impuesto sobre las ganancias de capital. La reinversión debe realizarse en los 36 meses siguientes a la venta, o hasta 24 meses antes de la misma. Esta exención también se aplica a los residentes de la UE y del EEE, siempre que los fondos se reinviertan en una vivienda principal en su propio país con normas fiscales comparables.
Propiedad anterior a 1989
Si su propiedad fue adquirida antes de 1989, está totalmente exenta del impuesto sobre las ganancias de capital en Portugal, tanto si la compró usted mismo como si la heredó, siempre que la fecha de adquisición original sea anterior al 1 de enero de 1989.
Por lo tanto, si está vendiendo una propiedad heredada en Portugal y la persona que la compró originalmente la adquirió antes de 1989, la exención del impuesto sobre las ganancias de capital sigue aplicándose cuando finalmente la venda.
Gastos deducibles
Al calcular las ganancias de capital, se pueden deducir varios costes relacionados con la venta para ayudar a reducir los costes finales de la venta de la propiedad en Portugal. Esto incluye las comisiones de las agencias inmobiliarias, los honorarios legales y notariales, el coste del certificado energético y cualquier trabajo de renovación o mantenimiento documentado realizado en la propiedad.
También puede deducir los impuestos municipales o el impuesto de timbre pagados cuando compró originalmente la vivienda. Todas estas deducciones ayudan a reducir su ganancia imponible.
Venta de propiedades heredadas en Portugal
La venta de propiedades heredadas en Portugal implica dos consideraciones fiscales principales: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Imposto do Selo) sobre la herencia y el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (Mais-Valias) sobre la venta.
Cómo se calcula el valor de adquisición
Cuando vende una propiedad heredada en Portugal, el valor inicial utilizado para calcular las ganancias de capital no es lo que el fallecido pagó originalmente. En cambio, el valor de adquisición es el Valor Patrimonial Imponible (VPT) registrado en Finanças en el momento en que se declaró la herencia.
Esto suele funcionar a su favor porque el VPT suele ser inferior al valor de mercado, lo que reduce, o incluso elimina, la ganancia imponible. Esta cifra se ajusta entonces a la inflación en función del año de la herencia.
Cómo funciona el impuesto sobre las ganancias de capital
El impuesto que paga depende de si es residente en Portugal o no.
- Residentes: Solo el 50% de la ganancia neta se grava y se añade a sus ingresos anuales, que luego se gravan a tipos progresivos del IRS.
- No residentes (normas posteriores a 2023): También se grava el 50% de la ganancia, siguiendo ahora las mismas normas progresivas del IRS que se utilizan para los residentes.
Puede reducir su ganancia imponible deduciendo los gastos que cumplan los requisitos, como:
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados pagado al heredar
- Gastos documentados de renovación o mejora de los últimos 12 años
- Gastos relacionados con la venta, como la comisión de la agencia, el certificado energético y los honorarios legales
Exenciones clave y normas especiales
- Compras anteriores a 1989: Si el fallecido compró originalmente la propiedad antes del 1 de enero de 1989, la venta está totalmente exenta del impuesto sobre las ganancias de capital. Aun así, debe declarar la transacción en el Anexo G1.
- Alivio por reinversión: Si la vivienda heredada se convierte en su residencia principal y usted es residente fiscal en Portugal, puede evitar el impuesto sobre las ganancias de capital reinvirtiendo los ingresos en otra vivienda principal dentro del plazo establecido (24 meses antes o 36 meses después de la venta).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la herencia: No existe un impuesto de sucesiones tradicional. Los familiares directos pagan el 0%, mientras que el resto de los herederos pagan el 10% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre los bienes heredados.
Asesoramiento sobre la venta de propiedades en Portugal: Hacerlo usted mismo o a través de un agente
No está obligado a utilizar una agencia inmobiliaria para vender su propiedad en Portugal, y la decisión realmente se reduce a su tiempo, disponibilidad y comodidad con el proceso.
Vender una propiedad en Portugal por su cuenta significa encargarse de todo: desde preparar la casa y capturar fotos de alta calidad, hasta anunciarla en los portales inmobiliarios y en las redes sociales, gestionar las consultas, programar las visitas y hacer un seguimiento de todos los documentos necesarios. Se puede hacer, pero exige tiempo y atención constante.
Si pregunta a muchos extranjeros por su experiencia, a menudo le aconsejarán que la venta de una propiedad en Portugal a través de un agente inmobiliario local facilita mucho las cosas. Una buena agencia portuguesa se encargará de todo el proceso por usted: preparar la propiedad, promocionarla, anunciarla en su sitio web, utilizar sus canales de marketing y presentarla a su red de compradores interesados. Es una forma mucho más ágil de vender, especialmente si no se encuentra en el país.
También llevarán a cabo una valoración, le guiarán a través de cada paso legal e incluso le proporcionarán asistencia postventa si es necesario. Para muchos vendedores, contar con la ayuda de expertos ahorra tiempo y garantiza que la venta se desarrolle sin problemas.
¿Cómo puede ayudarle Portugal Residency Advisors?
Encontrar el agente inmobiliario adecuado en Portugal puede resultar abrumador: hay innumerables agencias, y muchas de ellas trabajan principalmente con compradores portugueses locales. Eso a menudo significa que no tienen acceso a los inversores internacionales que pueden estar dispuestos a pagar una prima por la vivienda o la oportunidad de estilo de vida adecuada.
Portugal Residency Advisors® interviene para salvar esa distancia. Somos una consultoría integral con años de experiencia ayudando a familias e inversores internacionales a navegar tanto por la residencia como por el sector inmobiliario en Portugal. Con un equipo dedicado sobre el terreno en Lisboa, le guiamos en cada etapa del proceso.
Nuestro enfoque es práctico, transparente y totalmente adaptado a sus necesidades, lo que hace que su venta de propiedad o su viaje de inversión sea fluido, seguro y sin estrés.
Preguntas frecuentes
¿Necesitan los propietarios extranjeros un agente inmobiliario para vender una propiedad en Portugal?
No. El uso de un agente es opcional. Puede vender la propiedad usted mismo, pero un agente puede simplificar la comercialización, las visitas y el papeleo si prefiere el apoyo profesional.
¿Qué impuestos tengo que pagar al vender una propiedad en Portugal?
El principal impuesto es el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (Mais-Valias). Dependiendo de su estatus de residencia, puede ser gravado sobre el 50% de la ganancia o a un tipo fijo del 28%. El IMI también debe estar totalmente pagado antes de la venta.
¿Pueden los vendedores extranjeros optar a exenciones del impuesto sobre las ganancias de capital?
Sí. Si reinvierte las ganancias en una nueva vivienda principal en Portugal —o, para los residentes de la UE/EEE, en su país de residencia bajo normas fiscales similares—, puede optar a una exención total o parcial.
¿Qué documentos necesito para vender una propiedad en Portugal?
Los documentos comunes incluyen la Caderneta Predial, el Certificado del Registro de la Propiedad, el Certificado de Eficiencia Energética, los planos, el documento de identidad y una declaración del condominio si es aplicable.
¿Cómo puedo evitar el impuesto sobre las ganancias de capital en Portugal?
Puede evitar el impuesto sobre las ganancias de capital si la propiedad se compró originalmente antes de 1989, o reinvirtiendo el beneficio en otra residencia principal dentro del plazo requerido (24 meses antes o 36 meses después de la venta). Los residentes de la UE/EEE también pueden beneficiarse si reinvierten en una vivienda principal en su propio país.
¿Cuáles son los honorarios legales por la venta de una propiedad en Portugal?
Los honorarios legales suelen oscilar entre el 1% y el 2% del precio de la propiedad, dependiendo de la complejidad de la transacción y de los servicios incluidos.
¿Cómo vender una propiedad en Portugal siendo residente en el Reino Unido?
Los residentes en el Reino Unido pueden vender propiedades en Portugal sin restricciones. La principal diferencia es la fiscalidad: las ganancias de capital suelen tributar al 28% sobre la ganancia total para los vendedores no pertenecientes a la UE.
Excelente
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