Portugal Buy-to-let: la mejor opción de inversión

| actualizado: julio 8, 2025

El mercado inmobiliario de Portugal ha estado atrayendo constantemente a inversores de todo el mundo, y por buenas razones. Con sus paisajes pintorescos, ciudades vibrantes y una creciente industria turística, el país ofrece una gran cantidad de oportunidades para aquellos que buscan invertir en bienes raíces. Entre las estrategias que están ganando popularidad se encuentra el “buy-to-let”, un enfoque inteligente y dinámico que permite a los inversores aprovechar el floreciente mercado de alquiler de Portugal.

En este artículo, profundizamos en los entresijos de la estrategia buy-to-let en Portugal, ofreciendo información, consejos y consideraciones clave para ayudarle a tomar decisiones informadas y desbloquear todo el potencial de esta vía de inversión.

¿Qué es buy-to-let?

Una inversión buy-to-let, también conocida como buy-to-rent, es una estrategia en la que los individuos compran propiedades inmobiliarias residenciales con la intención principal de alquilarlas a inquilinos, en lugar de para uso personal.

El objetivo de los inversores en buy-to-let es generar ingresos por alquiler de las propiedades, cubrir los gastos relacionados, como los pagos de la hipoteca y el mantenimiento, y potencialmente beneficiarse de la apreciación de la propiedad con el tiempo.

Elegir su inversión buy-to-let

Selección de la propiedad

A la hora de seleccionar una propiedad para una inversión buy-to-let, es de suma importancia comprender a su inquilino objetivo. La ubicación que elija puede influir significativamente en el éxito de su inversión, y su enfoque de gestión debe estar en consonancia con su elección.

En primer lugar, es fundamental conocer el tipo de inquilino que desea atraer. Los diferentes inquilinos tienen preferencias distintas en lo que respecta a la ubicación y el tipo de propiedad. ¿Se dirige a familias, jóvenes profesionales, estudiantes o quizás a turistas? Cada grupo demográfico tiene su propio conjunto de necesidades y deseos, y esto, en última instancia, guiará su selección de propiedad.

Además, su proximidad a la propiedad es una consideración clave. Si planea administrar la propiedad usted mismo, vivir cerca puede ser inmensamente beneficioso. Le permite responder rápidamente a las necesidades de los inquilinos y supervisar el mantenimiento de manera eficaz. Por otro lado, si tiene la intención de contratar a un agente o administrador de la propiedad para que se encargue de las operaciones diarias, tiene la flexibilidad de explorar áreas con rendimientos potencialmente más altos, incluso si están más lejos.

Hipoteca buy-to-let

Al aventurarse en una inversión buy-to-let y considerar una hipoteca buy-to-let, entran en juego varios factores críticos que dan forma a su capacidad de endeudamiento y a las condiciones de amortización.

En primer lugar, la cantidad que puede pedir prestada depende significativamente de los ingresos por alquiler esperados de la propiedad. Los prestamistas suelen evaluar su capacidad para cubrir los pagos de la hipoteca en función de estos ingresos, y cuanto mayores sean los ingresos esperados, más podrá pedir prestado potencialmente. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las hipotecas buy-to-let más elevadas suelen conllevar tipos de interés más altos, lo que repercute en el coste total del préstamo.

Además, el requisito del pago inicial es una consideración clave, especialmente para los inversores no residentes. Por lo general, este pago inicial oscila entre el 25% y el 30%, lo que representa una inversión inicial sustancial. El resto se puede pedir prestado a través de la hipoteca. Es fundamental asegurarse de que dispone de fondos suficientes no solo para el pago inicial, sino también para cubrir los impuestos y las tasas asociadas.

En lo que respecta a los tipos de interés, los bancos ofrecen opciones tanto fijas como variables. Los tipos fijos ofrecen estabilidad, ya que su tipo de interés permanece constante independientemente de las fluctuaciones del mercado, lo que facilita la elaboración de presupuestos. Sin embargo, los tipos fijos suelen conllevar tipos de interés iniciales más altos en comparación con los tipos variables, que pueden cambiar con el tiempo.

Además, la edad máxima para pedir prestado es un factor a tener en cuenta. En general, los bancos conceden hipotecas hasta que el prestatario tiene alrededor de 70 años. Sin embargo, algunas instituciones pueden ofrecer prórrogas, permitiendo que los prestatarios tengan hasta 75 o incluso 80 años cuando la hipoteca vence. Esta flexibilidad puede ser valiosa a la hora de planificar su estrategia de inversión a largo plazo.

Gestión de su inversión buy-to-let

Honorarios del administrador de la propiedad y del agente

Cuando se trata de administrar una propiedad buy-to-let, tiene que tomar una decisión crítica: si asumir usted mismo las responsabilidades de la administración de la propiedad o contratar los servicios de una empresa de administración de propiedades profesional. Cada opción tiene su propio conjunto de ventajas y consideraciones.

Si elige administrar la propiedad usted mismo, será responsable de tareas como la búsqueda y selección de inquilinos, la gestión del mantenimiento y las reparaciones, el cobro del alquiler y la atención de las inquietudes de los inquilinos. Este enfoque práctico le proporciona más control sobre su inversión, pero también exige una cantidad significativa de tiempo, esfuerzo y experiencia.

Por otro lado, optar por la administración de propiedades profesional puede ofrecer comodidad y tranquilidad. Las empresas de administración de propiedades se especializan en la gestión de todos los aspectos de la administración de propiedades, lo que le permite disfrutar de una experiencia de inversión más pasiva. Destacan en la selección de inquilinos, el mantenimiento de la propiedad, el cobro del alquiler y la respuesta rápida a las consultas y problemas de los inquilinos.

Sin embargo, es esencial comprender los costes asociados a la administración de propiedades profesional. Los honorarios de administración de propiedades suelen oscilar entre el 15% y el 20% de los ingresos por alquiler, dependiendo del nivel de servicio que necesite. Estos honorarios cubren la experiencia y los servicios prestados por la empresa de administración y pueden variar en función de factores como el tamaño de la propiedad, la ubicación y el alcance de los servicios solicitados.

Rendimiento del alquiler esperado

El rendimiento del alquiler esperado es una métrica financiera crítica que los inversores inmobiliarios utilizan para evaluar el rendimiento potencial de su inversión. Normalmente se expresa como un porcentaje y representa los ingresos anuales por alquiler que se espera que genere una propiedad en proporción a su precio de compra o valor de la propiedad.

Para calcular el rendimiento del alquiler esperado, puede utilizar la siguiente fórmula:

Rendimiento del alquiler esperado (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra de la propiedad) x 100

Aquí tiene un desglose de los componentes:

Ingresos anuales por alquiler: Estos son los ingresos totales que prevé recibir por el alquiler de la propiedad durante un año.
Precio o valor de compra de la propiedad: Este es el coste de adquisición de la propiedad. Incluye no solo el precio de compra, sino también cualquier coste adicional, como impuestos, tasas y gastos de renovación.

Por ejemplo, si compra una propiedad por 250.000 € y espera generar 15.000 € en ingresos anuales por alquiler, el cálculo sería:

Rendimiento del alquiler esperado (%) = (15.000 € / 250.000 €) x 100 = 6%

En este escenario, el rendimiento del alquiler esperado para la propiedad es del 6%.

Contrato de arrendamiento

En una inversión buy-to-let, un “contrato de arrendamiento” es un contrato legal que describe los términos y condiciones bajo los cuales se concede a un inquilino el derecho a ocupar y utilizar una propiedad de alquiler propiedad del arrendador.

Este acuerdo suele especificar detalles importantes como la duración del arrendamiento, el importe del alquiler mensual, los requisitos del depósito de seguridad, las responsabilidades tanto del arrendador como del inquilino, y cualquier norma o reglamento específico relacionado con el uso de la propiedad. El contrato de arrendamiento es un documento crucial que ayuda a proteger los derechos y obligaciones de ambas partes implicadas en el acuerdo de alquiler.

Seguro de hogar

En Portugal, obtener un seguro de hogar para su propiedad buy-to-let no es solo una cuestión de elección, sino un requisito legal, y esto se aplica tanto si elige solicitar una hipoteca como si no. Este seguro obligatorio está en vigor para proteger su inversión y garantizar el cumplimiento de las normativas locales.

Dado que está planeando alquilar su propiedad, es esencial que considere cuidadosamente el alcance de la cobertura que necesita. Si bien el seguro de hogar básico normalmente cubre los daños estructurales causados por eventos como incendios, inundaciones y robos, es aconsejable contemplar el aumento de su cobertura para protegerse contra posibles daños interiores. Esto puede incluir daños a los electrodomésticos, accesorios y muebles dentro de la propiedad, aspectos que podrían no estar totalmente cubiertos por las pólizas estándar.

Además, existen opciones de seguro especializadas adaptadas a las necesidades de los propietarios. El seguro para propietarios ofrece una red de seguridad más completa al abordar escenarios como la pérdida de ingresos por alquiler debido a daños cubiertos o períodos imprevistos de mantenimiento y reparación de la propiedad. Invertir en dicho seguro puede proporcionar una valiosa tranquilidad mientras navega por las responsabilidades de poseer una propiedad buy-to-let en Portugal.

Licencia de alquiler

El requisito de una licencia de alquiler puede variar dependiendo del tipo de propiedad y la naturaleza del contrato de alquiler. Generalmente, los alquileres a corto plazo para visitantes y turistas, así como los alquileres a largo plazo para familias, pueden tener diferentes criterios de concesión de licencias.

Específicamente, si tiene la intención de anunciar su propiedad en plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb, HomeAway, Booking o servicios similares, normalmente tendrá que solicitar una licencia de “Alojamento Local” (AL). Este proceso de concesión de licencias normalmente se puede iniciar en el ayuntamiento o “câmara municipal” en Portugal.

Si está considerando comprar un apartamento para alquilar, tenga en cuenta que, según la legislación portuguesa vigente, el condominio puede no autorizar su negocio de alquiler a corto plazo.

Es crucial que los propietarios se familiaricen con las regulaciones locales y los requisitos de licencia en su área, ya que pueden variar entre municipios. Asegurarse de que tiene la licencia apropiada para su tipo específico de alquiler es esencial para operar legalmente y evitar posibles problemas en el futuro.

Impuestos sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad y la fiscalidad de los ingresos por alquiler son aspectos importantes de la gestión de una inversión buy-to-let en Portugal.

Ingresos por alquiler

Cuando se trata de ingresos por alquiler, es importante tener en cuenta que Portugal aplica un tipo impositivo fijo del 28%. Sin embargo, el cálculo de su beneficio real implica la consideración de los gastos deducibles, que pueden ayudar a reducir su renta imponible.

Los gastos deducibles suelen incluir los costes relacionados con el mantenimiento, las reparaciones y el mantenimiento general de la propiedad, así como los gastos relacionados con el seguro de la propiedad. Estas deducciones pueden afectar significativamente a la cantidad de ingresos por alquiler sujetos a impuestos, lo que en última instancia reduce su obligación tributaria.

Ganancias de capital

Además, es vital ser consciente del impuesto sobre las ganancias de capital al vender su propiedad. Para los no residentes, el tipo impositivo sobre las ganancias de capital en Portugal también se fija en el 28%. Sin embargo, los residentes están sujetos al impuesto sobre las ganancias de capital a su tipo impositivo local aplicable, que puede variar dependiendo del municipio.

Le ayudamos con el buy-to-let

Si está considerando comprar una propiedad con fines de buy-to-let en Portugal y necesita la orientación de un experto para tomar las mejores decisiones, está en el lugar correcto. En Portugal Residency Advisors, somos su socio local de confianza y sus ojos en el terreno, dedicados a garantizar que su inversión buy-to-let en Portugal sea un éxito rotundo.