Ir al contenido 
El mercado inmobiliario de Portugal ha estado atrayendo constantemente a inversores de todo el mundo, y por buenas razones. Entre las estrategias que están ganando popularidad se encuentra el “buy-to-let”, un enfoque inteligente y dinámico que permite a los inversores aprovechar el floreciente mercado de alquiler de Portugal.
En este artículo, profundizamos en los entresijos de la estrategia buy-to-let en Portugal, ofreciendo información, consejos y consideraciones clave para ayudarle a tomar decisiones informadas y desbloquear todo el potencial de esta vía de inversión.
¿Qué es una inversión de compra para alquilar?
Una inversión de compra para alquilar es simplemente comprar una propiedad con el objetivo de alquilarla para generar ingresos. En lugar de vivir usted mismo en la vivienda, obtiene beneficios a través del alquiler mensual y, con el tiempo, a través de la posible apreciación de la propiedad.
Puede ser un alquiler a largo plazo a inquilinos, un alquiler vacacional a corto plazo o incluso una combinación dependiendo de la ubicación. Los inversores a menudo utilizan los ingresos por alquiler para cubrir los costes de la hipoteca mientras construyen capital en un mercado en crecimiento.
En resumen: usted compra, usted alquila y usted gana tanto del flujo de caja del alquiler como del valor de la propiedad con el tiempo.
Véase también: Hipotecas en Portugal: Guía paso a paso para extranjeros
¿Por qué el mercado de alquiler de Portugal está en auge?
La demanda de alquileres en Portugal sigue aumentando gracias al turismo récord, un flujo constante de nómadas digitales que se trasladan con el visado D8 para nómadas digitales, y familias que se mudan por estilo de vida y seguridad. Ciudades como Lisboa, Oporto y el Algarve, la primera opción de los estadounidenses que se mudan a Portugal, se mantienen activas durante todo el año, mientras que las ciudades universitarias añaden una demanda constante de estudiantes.
La oferta no ha seguido el ritmo, especialmente en las principales zonas urbanas, lo que significa altas tasas de ocupación y fuertes rendimientos para los alquileres bien ubicados. Con una infraestructura sólida y valores de propiedad estables, Portugal sigue siendo uno de los mercados de compra para alquilar más fiables de Europa.
Las mejores ciudades y regiones para la inversión de compra para alquilar en Portugal
Lisboa: demanda constante de profesionales, expatriados y estudiantes. Las zonas céntricas como Baixa, Alfama y Campo de Ourique ofrecen una fuerte ocupación y rendimientos constantes a largo plazo.
Oporto: una mezcla de turismo, estudiantes y trabajadores a distancia mantiene activo el mercado de alquiler. Barrios como Cedofeita y Foz do Douro funcionan particularmente bien.
Algarve: perfecto para alquileres a corto plazo gracias al turismo durante todo el año. Ciudades como Lagos, Albufeira y Vilamoura ofrecen excelentes rendimientos estacionales.
Braga: una de las ciudades de más rápido crecimiento de Portugal, popular entre estudiantes y familias jóvenes. Los precios asequibles hacen que los rendimientos sean atractivos.
Coímbra: un importante centro universitario con una demanda estudiantil fiable a largo plazo y precios de entrada competitivos.
Setúbal y Palmela: creciente interés de los viajeros que trabajan en Lisboa pero prefieren más espacio y mejor valor.
Cascais y Estoril: fuerte demanda de expatriados, alquileres de alta gama e inquilinos a largo plazo de primera calidad que buscan jubilarse en Portugal.
Elegir entre alquiler a corto plazo o a largo plazo
Alquileres a corto plazo
Piense en estancias de vacaciones o escapadas de fin de semana. Estos suelen traer tarifas nocturnas más altas y fuertes rendimientos en zonas turísticas como Lisboa, Oporto y el Algarve. La otra cara de la moneda es más trabajo: limpieza, rotación de huéspedes y cambios estacionales. Se necesita una licencia AL en la mayoría de los edificios.
Alquileres de larga duración
Estos ofrecen ingresos estables y predecibles con mucha menos gestión. Ideal para ciudades con una fuerte demanda local como Braga, Setúbal y partes de los suburbios de Lisboa. Aunque el alquiler mensual es más bajo que las estancias de corta duración, la ocupación es constante y los costes son más fáciles de controlar.
Véase también: Alquilar en Portugal: Una guía completa para inquilinos
Alquileres a corto plazo en Portugal: licencia AL
Si planea alquilar una propiedad a corto plazo, ya sea en Airbnb, Booking.com o a huéspedes de vacaciones, necesitará una licencia AL («Alojamento Local»). Esta licencia confirma que la propiedad cumple con los estándares de seguridad y hospitalidad.
El proceso es relativamente sencillo en áreas de baja restricción: presente la solicitud al ayuntamiento local, asegúrese de que la propiedad tenga equipo de seguridad básico y regístrese ante las autoridades fiscales. En zonas de alta presión, especialmente en partes de Lisboa y Oporto, las nuevas licencias AL pueden ser limitadas o bloqueadas temporalmente, por lo que es importante verificar las normas locales antes de comprar.
Una vez aprobada, la propiedad obtiene un número AL, lo que le permite ejecutarla legalmente como un alquiler a corto plazo y anunciarla en plataformas de reserva.
Póngase en contacto con un especialista en propiedades en Portugal
Portugal Residency Advisors® ha ayudado a numerosos inversores internacionales a invertir con éxito en Portugal. Descubra cómo nuestra solución integral y de confianza hace que su proceso de inversión sea inteligente y sencillo.
Opciones de financiación: hipoteca de compra para alquilar para compradores extranjeros
Al contratar una hipoteca para compra y alquiler en Portugal, algunos puntos clave determinan cuánto puede pedir prestado y cuál será el coste. Los prestamistas basan el importe del préstamo principalmente en los ingresos por alquiler previstos de la propiedad: unos ingresos más elevados suelen significar una mayor capacidad de endeudamiento, pero los préstamos más grandes a menudo conllevan tipos de interés más altos.
Los no residentes deben esperar un pago inicial de alrededor del 25–30%, más fondos suficientes para cubrir impuestos y tarifas. Los bancos ofrecen tasas fijas y variables: las tasas fijas ofrecen pagos predecibles, mientras que las tasas variables pueden subir o bajar con el mercado.
Los límites de edad también importan. La mayoría de los prestamistas quieren que la hipoteca se pague por completo alrededor de los 70 años, aunque algunos permiten plazos que se extienden hasta los 75 o incluso 80 años, lo que brinda a los inversores un poco más de flexibilidad.
Rendimientos de alquiler esperados de compra para alquilar en Portugal
Los rendimientos de alquiler en Portugal varían según la región y la estrategia de alquiler. En las principales ciudades como Lisboa y Oporto, los alquileres a largo plazo suelen ofrecer rendimientos netos del 3–5%. Las unidades bien ubicadas cerca del transporte, las universidades o los centros de negocios tienden a ubicarse en el extremo superior.
Los alquileres a corto plazo pueden generar más ingresos, especialmente en el Algarve, el centro de Lisboa y la costa de Oporto, donde es habitual un 6-10% para las propiedades con una alta ocupación. La estacionalidad juega un papel importante, pero una buena gestión y ubicación ayudan a mantener la estabilidad de los rendimientos.
Uso de un administrador de propiedades en Portugal
Un administrador de propiedades en Portugal puede quitarle mucha presión de encima, especialmente si vive en el extranjero. Se encargan de las reservas, la selección de inquilinos, los registros de entrada, el mantenimiento, la limpieza y las incidencias. Para los alquileres a largo plazo, también gestionan los contratos, el cobro de alquileres y las inspecciones.
Las tarifas varían, pero la gestión de alquileres a corto plazo generalmente oscila entre el 20 y el 30% de los ingresos por alquiler, mientras que la gestión a largo plazo suele ser más baja. Muchos inversores lo consideran valioso porque mantiene la propiedad funcionando sin problemas y protege los ingresos por alquiler, incluso cuando no están en Portugal.
¿Cómo podemos ayudar?
Experiencia local
Conocemos Portugal. Debido a nuestro amplio conocimiento local, creemos que concentrar nuestros servicios en un único destino es la mejor manera de brindarle la información más completa y útil.
Enfoque holístico
Un único canal de comunicación para todo el proceso. Le brindamos un servicio integral que cubre todos los aspectos de su mudanza, desde la identificación del visado de residencia ideal hasta la búsqueda de su nuevo hogar o la ayuda para establecerse.
Servicio transparente
Recomendamos lo mejor para usted basándonos en una amplia experiencia en el proceso que ahorra tiempo y dinero a los clientes. Nuestros precios son claros y competitivos, y no vendemos servicios que nos hagan ganar más dinero.
Proceso simple
La tecnología juega un papel muy importante en nuestra empresa. Minimizamos la participación de nuestros clientes en el papeleo. Somos clientes nosotros mismos y sabemos cómo servirle.
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena el buy-to-let?
Al igual que cualquier inversión, las oportunidades de compra para alquilar vienen con sus distintos pros y contras. En el lado positivo, una empresa de compra para alquilar bien ejecutada tiene el potencial de generar un flujo constante de ingresos por alquiler. Este flujo de ingresos puede servir como un suplemento sustancial a sus ganancias regulares o, en algunos casos, evolucionar hacia una fuente de ingresos primaria.
¿Cuáles son los riesgos del buy-to-let?
Los inversores inmobiliarios a menudo dependen de los ingresos por alquiler para cubrir sus pagos de hipoteca. Por lo tanto, si un propietario tiene dificultades para encontrar un inquilino, dejando la propiedad vacante, existe el riesgo de que pueda enfrentar dificultades para cumplir con sus obligaciones hipotecarias. Esta situación podría conducir potencialmente a la recuperación de la propiedad.
¿Qué es buy to let?
La compra para alquilar implica adquirir una propiedad y asumir el papel de propietario, arrendándola a inquilinos y cobrando el alquiler. Para generar una ganancia, los ingresos por alquiler deben exceder los gastos, que pueden incluir los costes de mantenimiento, las tarifas del agente de alquiler (si se contrata) y los pagos mensuales de la hipoteca.
¿Puedo comprar una propiedad en Portugal como extranjero?
Sí, como extranjero, puede comprar propiedades en Portugal. Portugal tiene políticas abiertas y acogedoras para los compradores de propiedades extranjeros, lo que lo convierte en un destino popular para la inversión inmobiliaria internacional. Ya sea ciudadano de la UE o no, no existen restricciones sobre la propiedad de propiedades extranjeras en Portugal.
¿Qué es una hipoteca buy to let?
Una hipoteca de compra para alquilar es un tipo de préstamo hipotecario diseñado específicamente para personas que desean comprar una propiedad con la intención de alquilarla a inquilinos. Este tipo de hipoteca es distinta de una hipoteca residencial estándar, que se utiliza para comprar una vivienda para ocupación personal.
¿Qué hipoteca es mejor para buy to let?
La opción preferida entre muchos inversores de compra para alquilar es la hipoteca de solo interés. Este tipo de hipoteca ofrece la ventaja de cuotas mensuales más bajas que pueden cubrirse fácilmente con los ingresos por alquiler generados por la propiedad.
¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca de compra para alquilar?
Para los no residentes en Portugal, el depósito mínimo suele ser de al menos el 30% del valor de la propiedad.
Excelente
4,9 | 47 reseñas
