¿Está pensando en alquilar una casa en Portugal? Los inquilinos en Portugal se enfrentan a dificultades para encontrar una casa debido a los cambios que se están produciendo en el mercado recientemente. El aumento del turismo ha provocado alquileres a corto plazo y el aumento de los precios de las propiedades, debido a las inversiones, ha dificultado la búsqueda de alquileres asequibles a largo plazo. Este artículo analiza por qué las propiedades de alquiler se están volviendo escasas y caras en Portugal y cómo la cambiante situación económica está afectando tanto a los locales como a los recién llegados que buscan un lugar para vivir allí.

¿Por qué es cada vez más difícil encontrar propiedades de alquiler en Portugal?

Una serie de razones han llevado a que gradualmente la casa de alquiler en Portugal se esté volviendo escasa:

1. Necesidad por parte de expatriados y turistas: alquilar una casa en Portugal

Portugal está ahora de moda como destino para expatriados, nómadas digitales y turistas. Ese crecimiento en la demanda de vivienda, y particularmente en ciudades como Lisboa y Oporto y la costa del Algarve ha aumentado la popularidad. La población extranjera residente en Portugal aumentó un 33,6% en 2023, totalizando 1.044.606 ciudadanos con un Permiso de Residencia.

2. Alquileres a corto plazo frente a alquileres a largo plazo

Hablando de la casa, los propietarios tienden a preferir los alquileres a corto plazo en servicios como Airbnb en lugar de los arrendamientos a largo plazo, ya que genera más ganancias. El efecto de este cambio es reducir la cantidad de viviendas disponibles para alquiler a largo plazo.

3. Aumento de los precios de las propiedades: alquilar una casa en Portugal

La extensa inversión extranjera en propiedades significa que los bienes inmuebles se han vuelto extensos y caros. Incluso aquellos propietarios que son tan amables de alquilar sus propiedades a precios bajos también pueden ver que pueden obtener un mejor rendimiento vendiendo y luego alquilando de nuevo, o más a menudo a través de alquileres vacacionales.

4. Escasez de oferta y vivienda de alquiler como inversión

Ha faltado una inversión adecuada en viviendas de alquiler asequibles, y gran parte de la nueva oferta se basa en el lujo, más para la propiedad de la vivienda que para aquellos que buscan alquilar a precios asequibles.

5. Cambios en la regulación: alquilar una casa en Portugal

Con las nuevas restricciones del gobierno en torno a los contratos de alquiler, algunos se han vuelto reacios a alquilar a largo plazo, ya que sienten que podría ser muy difícil desalojar a los inquilinos si las cosas van mal.

6. Visado de oro e inversión extranjera: alquilar una casa en Portugal

El programa de Visado de Oro y las políticas fiscales favorables para los inversores extranjeros han fomentado mayores entradas de compras de propiedades para inversión y han llevado a un aumento en los precios de los bienes inmuebles, reduciendo la disponibilidad de alquiler a niveles asequibles para los locales.

Renting a house in Portugal

¿El futuro del alquiler de propiedades en Portugal?

Esa es la pregunta del millón. Por un lado, los profesionales del sector inmobiliario dicen que los problemas con los precios del mercado de la vivienda son el resultado de un bajo número de nuevas construcciones, donde las regulaciones y la burocracia tienden a retrasar los nuevos desarrollos. Por otro lado, el gobierno ha implementado varias iniciativas a finales de 2023 bajo la ley “Pacote Mais Habitação” para evitar nuevos aumentos en los precios de la vivienda, incluyendo:

1. Fin del Visado de Oro para bienes inmuebles

Ya no es posible para los ciudadanos extranjeros adquirir propiedades (nuevas o rehabilitadas) y calificar para el Visado de Oro, que anteriormente proporcionaba una vía para la ciudadanía portuguesa. El gobierno cree que tal demanda extranjera ha impactado negativamente en los precios de la vivienda.

2. Las nuevas licencias de alquiler a corto plazo ya no están disponibles

Desde el año pasado, no ha sido posible comprar propiedades en todas las zonas costeras de Portugal y el Algarve al solicitar una licencia de alquiler a corto plazo (Licença de Alojamento Local). Esto significa que los inversores extranjeros ya no pueden comprar casas en las zonas más solicitadas de Portugal con la intención de alquilarlas a corto plazo. En cambio, tendrán que centrarse en los alquileres a largo plazo para lograr un retorno esperado. Recientemente, el gobierno actualizó esta ley para permitir a los compradores de propiedades con licencias de corta duración existentes transferir la licencia a sus nombres.

3. Fin del programa NHR

El régimen fiscal de Residente No Habitual (RNH) fue diseñado para atraer a individuos extranjeros, particularmente jubilados y profesionales, para establecer la residencia fiscal en Portugal. Este programa ofrece importantes ventajas fiscales, incluyendo exenciones sobre los ingresos de origen extranjero y una tasa fija del 20% sobre los ingresos obtenidos en Portugal durante un período específico de diez años. El programa fue reformado a finales de 2023, reduciendo los beneficios que anteriormente atraían a ciudadanos extranjeros, principalmente jubilados. El gobierno declaró que el programa ya había cumplido sus objetivos iniciales, y la reducción de los beneficios fiscales disminuiría en consecuencia el interés extranjero en trasladarse a Portugal, aliviando así algo de presión sobre los precios del mercado de la vivienda.

Renting a house in Portugal

Alquilar una casa en Portugal: ¿qué debo saber?

Alquilar un lugar en Portugal puede ser el comienzo de una aventura emocionante, pero incluso la entrada al mercado es ferozmente competitiva. Esta publicación es una guía completa para entender lo que necesita para alquilar una casa en este encantador país.

Alta demanda

El mercado de alquiler en Portugal es muy activo, especialmente en las zonas urbanas (incluyendo Lisboa y Oporto) así como en las regiones costeras (como el Algarve). Esta competencia también crea una rotación rápida, ya que la mayoría de la gente lista las propiedades con la esperanza de venderlas rápidamente. Para aumentar sus posibilidades, esté preparado para moverse rápidamente cuando encuentre una buena, e idealmente tenga toda su documentación y finanzas preparadas antes incluso de comenzar la búsqueda.

Documentación

La mayoría de los propietarios solicitan cierta documentación sobre la base de la cual podrán evaluar a sus futuros inquilinos. La prueba de ingresos es obligatoria, como las últimas nóminas, sus extractos bancarios o su última declaración de impuestos sobre la renta. Si es autónomo, es posible que se le exija que proporcione más pruebas de sus ingresos, por ejemplo, cuentas comerciales o facturas. Esto le ahorrará más tiempo al solicitarlo al tener todos estos documentos listos para usar.

Pagos por adelantado

En Portugal, es costumbre que los propietarios pidan pagos por adelantado antes de que pueda mudarse. Esté preparado para pagar al menos dos meses de alquiler junto con dos meses de depósitos. Esto significa que, en total, es posible que tenga que pagar cuatro meses de costos de alquiler antes de firmar el contrato de arrendamiento. Para los no residentes, asegurar un alquiler puede ser más complejo; es posible que necesite un garante portugués o que se le exija pagar un mes extra de alquiler por adelantado para demostrar su compromiso y fiabilidad.

Duración del contrato

Un mínimo de 12 meses es muy común en Portugal cuando se trata de los términos del contrato de alquiler. Así que, aunque tenga la opción de solicitar un acuerdo de mes a mes, a los propietarios no parece gustarles tanto, ya que los acuerdos más largos les dan más estabilidad y seguridad. Hará una gran diferencia en la probabilidad de que obtenga esa propiedad si se sienten cómodos sabiendo que está allí por un período prolongado. Si tiene la intención de subarrendar, asegúrese de tener esa conversación con el propietario por adelantado.

Terminación anticipada: alquilar una casa en Portugal

Es importante entender los términos de su contrato de arrendamiento. En Portugal, la gran mayoría de los contratos de arrendamiento tienen una cláusula que establece que los inquilinos pueden cancelarlo 1/3 del camino, dando un aviso de 90 días. En un contrato de arrendamiento de 12 meses, por ejemplo, tendría que permanecer en la unidad al menos siete meses antes de rescindir el contrato. Asegúrese de revisar siempre cuidadosamente esta parte del contrato de arrendamiento y leerlo, pero asegúrese de que está de acuerdo con los términos que establecen antes de firmar.

Trum in Lisbon

Guía paso a paso para alquilar una casa en Portugal

Paso 1: elija su ubicación

Comience la búsqueda de casas investigando diferentes vecindarios para saber dónde quiere vivir y tenga en cuenta la proximidad del trabajo, las escuelas, el transporte público y los servicios. A través de la visita, puede obtener una mejor idea de cómo es ese entorno y comunidad.

2: comience la búsqueda de la propiedad de sus sueños

La mejor manera de buscar alquileres es comenzar con plataformas en línea en las que confíe como OLX e idealista y listados locales a través de agencias inmobiliarias. Los locales y las comunidades de expatriados ya existentes también son recursos valiosos para explorar propiedades que pueden no estar listadas en línea.

Paso 3: prepare los documentos requeridos

Prepare toda la documentación necesaria, esto generalmente implica prueba de ingresos (nóminas, declaraciones de impuestos), identificación y una referencia si obtiene una. Sea o no residente, puede haber requisitos tales como la necesidad de presentar un garante portugués u ofrecer más garantías financieras para alquilar una propiedad.

Paso 4: ver propiedades: alquilar una casa en Portugal

Puede programar algunas visitas a algunas de las propiedades que le interesan y hacer una inspección exhaustiva en ellas, no tenga miedo de hacer preguntas al propietario con respecto a los términos del contrato de arrendamiento, los costos de los servicios públicos y otros artículos relacionados con el mantenimiento de su nuevo apartamento.

Paso 5: firme el contrato de arrendamiento

Una vez que esté de acuerdo con los términos, usted y su propietario deben firmar el contrato de arrendamiento juntos. Asegúrese de obtener una copia firmada de su contrato de arrendamiento en caso de que necesite consultarlo durante el transcurso de su arrendamiento.

Paso 6: haga pagos por adelantado

Prepárese para pagar los costos iniciales (generalmente dos meses de alquiler y dos depósitos). Siempre pida recibos de estas transacciones para verificar el pago, lo que puede ser útil si hay alguna discrepancia más adelante.

Paso 7: configure los servicios públicos

Si los servicios públicos no son parte de su alquiler, tendrá que conectarlos a su nombre o incluirlos como un complemento. Revise los servicios públicos: si los servicios públicos están en funcionamiento, asegúrese de revisarlos, tal vez algunas conexiones que tenga necesitarán su atención.

Consejos para alquilar un apartamento en Portugal

Haga una investigación de mercado

Infórmese sobre las tarifas de alquiler vigentes en su futuro vecindario. Le permitirá saber cuánto es un precio justo por lo que está obteniendo y le evitará pagar de más.

Solo sitios web de buena reputación

Contrate plataformas de alquiler de buena reputación o agencias inmobiliarias locales para encontrar listados. Cualquiera de los dos es una buena manera de protegerse de una estafa o asegurarse de que su posible propietario sea honesto.

Échale un vistazo

Antes de hacer un compromiso por escrito, visite la propiedad. Esta es la clave para que verifique que la casa está en una cierta condición o estándar.

No se olvide de las leyes locales

Estos pueden diferir dependiendo de su área, así que asegúrese de seguir las leyes locales y hacer un esfuerzo para cumplir con cualquier regulación regional de alquiler. Si conoce sus derechos como inquilino, muchos problemas pueden resolverse antes de que se vuelvan demasiado problemáticos durante su período de alquiler.

Renting a house in Portugal

Precios de alquiler en Portugal

Según Idealista, el sitio web de búsqueda de propiedades más grande, el precio de venta para alquilar un apartamento con 75m2 es un poco más barato en Viseu y Santarém con un alquiler mensual promedio de 503 € y 608 €, respectivamente. Las regiones en el rango medio, como Braga, Aveiro y Leiria tienen alquileres entre 705 € -728 € y Coimbra promedia un alquiler de 803 €. Estos incluyen Setúbal a un promedio de 990 € o Faro, donde puede costar aproximadamente 1.095 €.

Cascais, Lisboa y Oporto tienen los alquileres más altos a 1.515 €, 1.500 € y 1.155 € por mes, respectivamente, debido a la demanda y las ubicaciones deseables. Madeira ocupa el segundo lugar con costos que ascienden a 1.028 €. Esta variación ilustra cómo la ubicación, la demanda y los servicios influyen en los precios de alquiler en todo Portugal.

Para obtener más vídeos sobre cómo invertir o mudarse a Portugal, explore nuestro canal de YouTube aquí: Canal de YouTube Portugal Residency Advisors®.

¿Cómo podemos ayudarle?

Si está buscando alquilar una casa en Portugal, asociarse con un asesor confiable puede hacer que el proceso sea más fluido y eficiente. En Portugal Residency Advisors®, ofrecemos un conocimiento experto del mercado de alquiler local, ayudándole a comprender los precios de alquiler, la dinámica del vecindario y las tendencias actuales. Le ayudamos a encontrar propiedades de alquiler que se ajusten a sus necesidades, organizar visitas y negociar los términos del contrato de arrendamiento en su nombre.

También proporcionamos asesoramiento objetivo, guiándole a través de los pros y los contras de cada opción de alquiler. Desde la comprensión de los requisitos legales hasta la gestión de contratos y la garantía de que toda la documentación se maneja correctamente, estamos aquí para apoyarle.

Con Portugal Residency Advisors®, ahorrará tiempo y estrés, mientras encuentra la propiedad de alquiler perfecta en Portugal con confianza.