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Los alquileres de corta duración en Portugal, conocidos localmente como Alojamento Local (AL), se han convertido en una de las formas más populares para que los propietarios generen ingresos por alquiler procedentes del turismo.
Con millones de visitantes que llegan cada año, muchos inversores optan por gestionar propiedades de alquiler de corta duración en Portugal a través de plataformas como Airbnb, Booking.com o VRBO.
Sin embargo, operar un alquiler de corta duración requiere cumplir con normativas específicas, obtener la licencia correcta y comprender las normas fiscales.
En esta guía, explicamos cómo funcionan los alquileres de corta duración en Portugal, cómo obtener una licencia AL y qué deben saber los propietarios antes de entrar en el mercado.
Si desea comprender cómo funciona el alquiler de propiedades en general, consulte nuestra guía sobre alquilar propiedades en Portugal.
¿Qué es el Alojamento Local (AL)?
El Alojamento Local (AL) es el marco legal que permite a los propietarios en Portugal operar alojamientos de alquiler de corta duración.
Las propiedades registradas bajo AL pueden alquilarse para estancias cortas de hasta 30 días y se anuncian habitualmente en plataformas como:
- Airbnb
- Booking.com
- VRBO
La licencia es emitida por el ayuntamiento local (Câmara Municipal) y registrada en el Registro Nacional de Alojamiento Local (RNAL).
Una vez aprobada, la propiedad recibe un número de registro AL único que debe aparecer en todos los anuncios y plataformas de reserva.
Nueva ley de alquileres de corta duración en Portugal
El 1 de noviembre de 2024, el Gobierno portugués introdujo cambios en el régimen de Alojamento Local mediante el Decreto-Ley n.º 76/2024.
Estas reformas revirtieron varias restricciones introducidas por el programa de vivienda Mais Habitação en 2023.
La nueva legislación tiene como objetivo restaurar la estabilidad y fomentar la inversión en el sector del alquiler de corta duración.
Se revocaron las siguientes medidas:
- Suspensión de las nuevas inscripciones de licencias AL
- Cancelación automática de licencias inactivas
- Prohibición de transferir licencias AL al vender una propiedad
- Revisión obligatoria de todas las licencias en 2030
- Requisito de renovación de licencia cada cinco años
Estos cambios han mejorado la seguridad jurídica para los inversores interesados en operar alquileres de corta duración en Portugal.
Cómo obtener una licencia AL en Portugal
Obtener una licencia AL en Portugal es relativamente sencillo, pero la propiedad debe cumplir con los requisitos de seguridad, higiene y legales.
Paso 1 – Presentar el registro
El propietario debe presentar una solicitud de registro de alojamiento local al ayuntamiento donde se encuentra la propiedad.
Las solicitudes se presentan normalmente a través del portal en línea del ayuntamiento.
Paso 2 – Proporcionar información de la propiedad
Durante la solicitud, el propietario debe proporcionar:
- identificación del propietario
- información de la propiedad
- categoría de alquiler (apartamento, casa, pensión)
Una vez presentada, el ayuntamiento suele emitir un número AL provisional, lo que permite que la propiedad comience a operar mientras se completan las inspecciones.
Paso 3 – Cumplir con los requisitos de seguridad y conformidad
Las propiedades de alquiler de corta duración deben cumplir con requisitos básicos de seguridad, que incluyen:
- extintor
- botiquín de primeros auxilios
- información de contacto de emergencia
- seguro de responsabilidad civil
- señalización visible con información para huéspedes
Paso 4 – Registro en el RNAL
Tras la aprobación, la propiedad se registra en la base de datos del RNAL y recibe un número de licencia AL permanente.
Este número debe aparecer en todos los anuncios de alquiler y plataformas de reserva.
Documentos necesarios para una licencia AL
Para registrar un alquiler de corta duración en Portugal, los propietarios normalmente necesitan los siguientes documentos.
| Documento requerido | Descripción |
|---|---|
| Identificación del propietario | Pasaporte o DNI portugués |
| NIF | Número de identificación fiscal portugués |
| Escritura de la propiedad | Escritura o documento de propiedad |
| Certificado del registro de la propiedad | Certidão do Registo Predial |
| Registro fiscal de la propiedad | Caderneta Predial |
| Plano de la propiedad | A veces requerido por los ayuntamientos |
| Póliza de seguro | Seguro de responsabilidad civil y de propiedad |
| Datos de contacto de emergencia | Requeridos para la seguridad de los huéspedes |
| Declaración de conformidad | Confirmación de las normas de seguridad AL |
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El mercado de alquileres de corta duración en Portugal
Portugal sigue siendo uno de los mercados turísticos más fuertes de Europa.
Según el INE y Turismo de Portugal, el país registró:
- 31,6 millones de huéspedes en 2024
- más de 80 millones de pernoctaciones
Alrededor del 70% de las pernoctaciones proceden de visitantes internacionales, lo que demuestra la importancia del turismo para la economía portuguesa.
Esta fuerte demanda turística impulsa el sector del alquiler de corta duración, especialmente en destinos como:
- Lisboa
- Oporto
- el Algarve
- Cascais
- Sintra
Las propiedades bien ubicadas en estas áreas pueden alcanzar altas tasas de ocupación y sólidos rendimientos estacionales.
Las mejores ubicaciones para alquileres de corta duración en Portugal
Algunas regiones tienen un rendimiento consistentemente bueno en el mercado de alquiler AL.
Lisboa sigue siendo uno de los mercados más fuertes debido al turismo durante todo el año.
Los barrios populares incluyen:
- Baixa
- Chiado
- Alfama
- Príncipe Real
Oporto continúa atrayendo visitantes internacionales gracias a su centro histórico y su ribera.
Las áreas de alta demanda incluyen:
- Ribeira
- Cedofeita
- el centro de Oporto
Cascais, situada cerca de Lisboa, combina turismo de playa con fácil acceso a la ciudad.
La zona atrae a:
- familias
- trabajadores remotos
- visitantes internacionales
El Algarve sigue siendo el principal destino turístico de Portugal.
Las ciudades populares incluyen:
- Lagos
- Albufeira
- Vilamoura
Estas áreas experimentan una demanda particularmente fuerte durante las temporadas de primavera y verano.
Impuestos sobre alquileres de corta duración en Portugal
Los ingresos generados por alquileres de Alojamento Local se gravan como actividad empresarial bajo ingresos de Categoría B.
Los propietarios deben elegir entre dos regímenes fiscales.
Régimen simplificado
La mayoría de los anfitriones AL utilizan el régimen simplificado.
Bajo este modelo:
- la autoridad fiscal aplica un porcentaje a los ingresos por alquiler
- las obligaciones contables son mínimas
Régimen de contabilidad organizada
Este régimen permite a los propietarios deducir gastos reales, como:
- mantenimiento
- servicios de limpieza
- servicios públicos
- intereses hipotecarios
Sin embargo, requiere contabilidad formal y un contable certificado.
IVA (IVA)
El tratamiento del IVA depende de los servicios prestados.
La mayoría de los apartamentos y villas AL están exentos de IVA, ya que proporcionan alojamiento sin servicios de tipo hotelero.
Sin embargo, el IVA puede aplicarse si la propiedad opera como un hotel, ofreciendo:
- limpieza diaria
- desayuno
- servicios de recepción
Dado que las normas pueden variar, muchos inversores consultan a profesionales fiscales al operar alquileres de corta duración.
Alquileres de corta duración vs media duración vs larga duración
Existen diferentes modelos de alquiler en Portugal.
| Tipo de alquiler | Duración | Inquilinos objetivo | Regulación |
|---|---|---|---|
| Corta duración (AL) | Hasta 30 días | Turistas, visitantes | Regulación estricta |
| Media duración | 1–12 meses | Expatriados, nómadas digitales | Regulación moderada |
| Larga duración | 12+ meses | Residentes y familias | Ley de alquiler estándar |
Cada modelo ofrece diferentes niveles de flexibilidad, estabilidad de ingresos y requisitos de gestión.
Ventajas y desafíos de los alquileres de corta duración
Ventajas
- Mayores ingresos por alquiler nocturno
- Flexibilidad para usar la propiedad personalmente
- Fuerte demanda del turismo
Desafíos
- Cambios normativos en ciertas ciudades
- Mayor carga de trabajo de gestión
- Fluctuaciones estacionales de ingresos
Debido a las exigencias operativas, muchos inversores trabajan con empresas de gestión de propiedades en Portugal.
¿Cómo podemos ayudarle?
Experiencia local
Nos centramos exclusivamente en Portugal, lo que nos permite ofrecer orientación clara basada en un profundo conocimiento del mercado local.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una licencia AL en Portugal?
Una licencia AL permite a los propietarios operar legalmente alquileres de corta duración para estancias de hasta 30 días.
¿Pueden los extranjeros obtener una licencia AL?
Sí. Los propietarios extranjeros pueden obtener una licencia AL siempre que la propiedad cumpla con las normativas locales.
¿Se permiten alquileres de corta duración en todas partes de Portugal?
Los alquileres de corta duración están permitidos en todo el país, pero los ayuntamientos pueden imponer restricciones en ciertos barrios.
¿Pago impuestos sobre los ingresos de Airbnb en Portugal?
Sí. Los ingresos procedentes de alquileres de corta duración deben declararse y tributar según la legislación fiscal portuguesa.
¿Es rentable el alquiler de corta duración en Portugal?
Las propiedades bien ubicadas en ciudades como Lisboa, Oporto y el Algarve pueden generar una alta ocupación e ingresos por alquiler atractivos.
Los alquileres de corta duración en Portugal siguen siendo una estrategia de inversión popular gracias al fuerte sector turístico del país. Sin embargo, operar una propiedad de Alojamento Local requiere obtener la licencia adecuada, cumplir con las normativas de seguridad y comprender las normas fiscales aplicables.
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