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Está a comprar ou vender um imóvel em Portugal? Quer se trate da sua primeira compra de casa ou da venda de um imóvel de férias, é fundamental compreender os regulamentos do imposto sobre ganhos de capital português no que diz respeito às transações imobiliárias.
O valor do imposto que você deverá pagar depende de vários fatores, incluindo seu status de residência em Portugal, se está vendendo enquanto tem o status de residente não habitual, e sua elegibilidade para benefícios fiscais.
O que é o imposto sobre mais-valias?
Como investidores experientes, as nossas aspirações centram-se frequentemente em fazer aquisições imobiliárias astutas em Portugal. Com o tempo, antecipamos a valorização destes ativos, prevendo o dia em que poderemos obter um lucro substancial.
Este lucro, muitas vezes denominado ‘ganho de capital’, emerge da variação entre o preço de venda do imóvel e o custo de compra inicial. No entanto, é imperativo reconhecer que este ganho financeiro não é totalmente seu para guardar, pois incorre em tributação aquando da venda.
A tributação dos ganhos de capital é uma consideração crucial em qualquer estratégia de investimento imobiliário, especialmente quando se lida com o imposto sobre ganhos de capital em Portugal. A medida em que pode mitigar ou potencialmente contornar esta responsabilidade fiscal depende de uma multiplicidade de fatores, incluindo a sua compreensão dos impostos em Portugal e as regras específicas relacionadas com os impostos para expatriados em Portugal.
Imposto sobre mais-valias para residentes em Portugal
Os residentes em Portugal estão sujeitos ao imposto sobre ganhos de propriedade e investimento a nível mundial, como parte dos regulamentos fiscais do país, que incluem as taxas de imposto em Portugal. Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos de imposto sobre ganhos de capital.
Apenas 50% dos ganhos de lucro da venda de imóveis são considerados rendimentos tributáveis, o que é um aspeto crucial da taxa de imposto de Portugal para expatriados. Isto reduz efetivamente a parte tributável do ganho, tornando-o mais favorável para os vendedores de imóveis.
Quando se trata de imóveis, os ganhos derivados da venda de imóveis são integrados no seu rendimento anual e tributados utilizando uma escala progressiva, que é outro elemento importante das taxas de imposto em Portugal. Esta escala varia de 14,5% a 48%, dependendo do montante total do rendimento, incluindo o rendimento para expatriados. Por conseguinte, os indivíduos com rendimentos mais elevados normalmente enfrentam taxas de imposto mais elevadas sobre os seus ganhos imobiliários.
Ações, títulos e obrigações enfrentam uma taxa fixa de 28% e ativos originados de “paraísos fiscais” são tributados a uma taxa única de 35%.
Isenções para residência principal
Quando você vende sua residência principal, tem o potencial de evitar completamente o imposto sobre mais-valias, que é um aspecto significativo do imposto sobre mais-valias em Portugal, dependendo de circunstâncias específicas e de como você gerencia os recursos da venda.
Existem duas isenções acessíveis para este fim: uma para reinvestir os recursos em uma nova residência principal e outra para investir em um plano de poupança de longo prazo ou pensão.
a) Reinvestimento em uma nova residência principal
Reinvestir as receitas noutra residência principal em Portugal ou em qualquer país da UE/EEE com um tratado fiscal isenta-o do imposto sobre ganhos de capital em Portugal. Para se qualificar para esta isenção, deve reinvestir no prazo de 36 meses após a venda (ou 24 meses antes) e residir no novo imóvel no prazo de seis meses após o prazo de três anos.
Infelizmente, esta isenção não se aplica mais a propriedades no Reino Unido, afetando expatriados britânicos que retornam ao Reino Unido.
b) Reinvestimento em um plano de poupança de longo prazo / pensão
Um alívio adicional do imposto sobre ganhos de capital introduzido em 2019 é especialmente vantajoso para os reformados. Se for reformado ou tiver mais de 65 anos, os ganhos tornam-se isentos reinvestindo as receitas da sua residência principal num contrato de seguro ou fundo de pensões elegível no prazo de seis meses após a venda.
Imposto sobre mais-valias em Portugal para residentes não habituais (RNH)
O regime fiscal de Residência Não Habitual (RNH) em Portugal é um programa atraente projetado para incentivar residentes estrangeiros, particularmente aposentados e indivíduos de alto patrimônio líquido, a estabelecer residência fiscal em Portugal.
Indivíduos com status RNH estão isentos do imposto sobre mais-valias em ganhos globais específicos, dependendo do país com direitos de tributação conforme definido em acordos de dupla tributação.
Por exemplo, quando o ganho é tributável no país de origem, como imóveis no Reino Unido, residentes não habituais em Portugal não têm obrigação fiscal.
No entanto, estes ganhos são categorizados como ‘isentos com progressão’, contribuindo assim para o seu rendimento tributável anual e afetando a sua taxa de imposto portuguesa efetiva. Por conseguinte, embora não esteja sujeito a tributação direta, o ganho pode aumentar o seu encargo fiscal global.
Imposto sobre mais-valias em propriedades detidas por não residentes
Até 2022, não residentes que adquiriam imóveis em Portugal estavam sujeitos a uma alíquota autônoma de 28% sobre todas as mais-valias geradas dessas compras.
A partir de 1 de janeiro de 2023, os não residentes são obrigados a incluir os ganhos de capital imobiliário, equivalentes a 50% do seu valor, no seu rendimento global. Estes ganhos estão então sujeitos às respetivas taxas progressivas de IRS, que podem ir até 53%.
É crucial enfatizar que, quando a lei exige a consolidação do rendimento para indivíduos que não são residentes fiscais em Portugal, todos os rendimentos, quer sejam provenientes de Portugal ou do exterior, serão tidos em conta ao determinar a taxa de imposto aplicável ao rendimento gerado em Portugal. Este tratamento está em consonância com as mesmas condições aplicadas aos Residentes Fiscais Portugueses.
Para esclarecer, a intenção não é tributar a renda estrangeira em Portugal, mas sim incluí-la somente para fins de cálculo da alíquota apropriada para a renda portuguesa que está sujeita à tributação.
Como evitar o imposto sobre mais-valias ao vender uma casa?
Existe um conjunto de despesas e encargos relacionados à venda de um imóvel que são aceitos para fins de dedução fiscal no IRS (Declaração de Imposto de Renda) e podem ajudar significativamente a reduzir o imposto a pagar sobre as mais-valias, e são:
O certificado energético
O certificado energético é obrigatório para edifícios novos e antigos a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento, quer pelos proprietários dos imóveis, quer pelos agentes imobiliários. O principal objetivo deste documento é avaliar a eficiência energética de um imóvel.
Imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT)
Este imposto é pago ao estado por transferências onerosas de propriedade, ou seja, é o imposto pago sempre que há uma transferência financeira envolvida na compra e venda de propriedades em território português.
Imposto do Selo (IS)
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e aplica-se a atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros eventos descritos na Tabela Geral, que ocorreram em Portugal e estão isentos de IVA. Não existe um valor fixo para este imposto; varia dependendo do tipo de situação. Geralmente, é calculado como uma percentagem do valor da transação, e o montante correspondente deve ser pago.
Taxa da agência imobiliária
Se optar por vender o seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-á uma comissão sobre a venda. Esta despesa também pode ser deduzida da sua declaração de imposto sobre o rendimento, juntamente com outras despesas associadas à venda da casa.
Taxas notariais
Este é um custo que pode ser incluído na sua declaração de imposto sobre o rendimento como uma despesa relacionada com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende das taxas cobradas por cada notário.
Reformas da casa
Além das despesas relacionadas à compra e venda, você também pode apresentar valores gastos em obras de manutenção e conservação destinadas a aumentar o valor do imóvel, desde que estas tenham sido realizadas nos últimos 12 anos.
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Perguntas frequentes sobre o imposto sobre mais-valias em imóveis em Portugal
O que é o imposto sobre mais-valias em imóveis?
O Imposto sobre Mais-Valias é um imposto cobrado sobre o lucro obtido da venda de propriedades ou ativos imobiliários em Portugal.
Quem é responsável pelas mais-valias sobre imóveis em Portugal?
Tanto pessoas físicas quanto empresas podem ser responsáveis pelo imposto sobre mais-valias em Portugal quando vendem propriedades, dependendo do seu status de residência e do tipo de propriedade vendida.
Preciso declarar minha renda mundial em Portugal?
Sim, residentes em Portugal geralmente são obrigados a declarar sua renda mundial para fins fiscais, o que inclui mais-valias de vendas de propriedades em todo o mundo.
Qual é o imposto sobre mais-valias em Portugal?
50% das mais-valias resultantes da venda de imóveis em Portugal, seja por residentes fiscais ou não residentes, estão sujeitas à tributação em alíquotas marginais que variam de 14,50% a 48%.
Posso viver em Portugal e não ser residente fiscal?
Para ser reconhecido como residente fiscal em Portugal, você deve atender a um dos seguintes critérios: permanecer no país por mais de 183 dias, consecutivos ou não, durante um período de 12 meses que começa ou termina no ano em que você solicita o status de residência fiscal.
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