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Investir em habitação estudantil em Portugal pode ser uma oportunidade atrativa por várias razões, incluindo a procura constante impulsionada pelo afluxo contínuo de estudantes, o potencial para rendimentos de arrendamento mais elevados e a perspetiva de arrendamento a longo prazo, entre outros fatores.
Fatores como taxas de vacância mais baixas, serviços de gestão profissional, apoio governamental e resistência em recessões económicas contribuem ainda mais para o apelo deste nicho específico do mercado imobiliário.
Mercado de Residências Estudantis em Portugal
Lisboa tornou-se um dos mercados de alojamento estudantil mais carentes da Europa, com uma taxa de provisão abaixo de 3,5%. O Porto está mais desenvolvido, mas ainda longe de atender à demanda real, oferecendo apenas 6,97%. Quando você compara esses números com cidades como Londres ou Amsterdã — onde as taxas de provisão se aproximam de 30% — a lacuna de Portugal fica clara.
O país continua a atrair mais estudantes a cada ano, especialmente estudantes internacionais atraídos pelo estilo de vida, clima quente e universidades respeitadas de Portugal. No entanto, a oferta de alojamento estudantil não acompanhou o ritmo. Essa disparidade torna o mercado português especialmente atraente para investidores e operadores que buscam potencial de longo prazo, já que a demanda supera consistentemente os leitos disponíveis.
Hoje, Portugal tem cerca de 9.500 leitos de alojamento estudantil em operação. Nos últimos cinco anos, o país viu € 637 milhões investidos em alojamento estudantil e projetos habitacionais relacionados — um forte sinal de confiança de players nacionais e internacionais. Com a demanda continuando a aumentar e a oferta ainda limitada, Portugal continua sendo um dos mercados mais atraentes da Europa para o desenvolvimento de novas residências estudantis.
Por que os estudantes escolhem Portugal para a universidade?
Os estudantes são atraídos para Portugal, através do Visto de Estudante, pela forte reputação das suas universidades e pela abordagem prática que muitos programas oferecem. Com mais cursos agora ministrados em inglês, os estudantes internacionais podem escolher entre uma vasta gama de cursos sem se preocuparem com barreiras linguísticas.
O estilo de vida é outra razão importante. O clima ameno, as cidades seguras e o custo de vida relativamente baixo de Portugal tornam o dia a dia confortável e acessível. Alugar em Portugal, transporte e alimentação tendem a ser mais baratos do que em muitos outros países da Europa Ocidental, ajudando os estudantes a gerenciar seus orçamentos com mais facilidade.
Fora da sala de aula, Portugal oferece uma cena social animada e muito para explorar. Ruas históricas, praias, festivais e vida noturna vibrante criam um ambiente divertido e acolhedor. Para muitos estudantes, é essa mistura de educação de qualidade, segurança e estilo de vida que torna Portugal um lugar atraente para estudar.
Top 5 nacionalidades de estudantes internacionais
O Brasil detém a maioria, constituindo 26,3% da população estudantil internacional. Seguindo de perto, Cabo Verde representa 9,0%, São Tomé e Príncipe contribuem com 8,4%, Angola compreende 7,6% e a França completa os cinco primeiros com 5,9%.
Por que investir em alojamento estudantil?
1. Demanda consistente
Cidades como Lisboa, Porto e Coimbra atraem um fluxo constante de estudantes todos os anos, especialmente estudantes internacionais que chegam precisando de um lugar para ficar. Isso mantém os níveis de ocupação altos quase o ano todo. Em Lisboa, por exemplo, muitas residências estudantis ficam acima de 95% de ocupação, mesmo durante os períodos mais tranquilos, simplesmente porque os estudantes geralmente se comprometem com contratos de nove ou doze meses.
2. Oferta limitada
Portugal ainda tem uma das menores taxas de provisão de PBSA na Europa, o que significa que há muito menos leitos do que estudantes que precisam deles. Esse desequilíbrio funciona fortemente a favor dos investidores. É comum que uma residência perto da Universidade do Porto se encha meses antes do início das aulas, puramente porque a demanda supera em muito a oferta disponível.
3. Renda de aluguel estável
O alojamento estudantil normalmente depende de arrendamentos semestrais ou anuais, dando aos investidores uma renda confiável e constante, sem quedas sazonais. Um estúdio em Coimbra alugando por cerca de € 550 por mês, por exemplo, geralmente permanece ocupado durante todo o ano letivo, oferecendo um nível de estabilidade que os aluguéis de curto prazo não podem igualar.
4. Custos de manutenção mais baixos
As unidades estudantis são geralmente compactas e diretas, o que ajuda a manter os custos de manutenção gerenciáveis. Uma simples atualização pode custar apenas € 1.000–€ 2.000 a cada poucos anos, enquanto renovar um apartamento familiar maior pode facilmente ultrapassar € 15.000. Essa diferença significa que os investidores podem manter boas margens sem grandes despesas contínuas.
5. Forte revenda
Como a demanda continua a aumentar e o mercado ainda está se desenvolvendo, os ativos de alojamento estudantil bem posicionados tendem a se valorizar com o tempo. Já estamos vendo isso acontecer em Lisboa, onde vários edifícios modernos de PBSA foram comprados por fundos internacionais com fortes avaliações, mostrando clara confiança no potencial de longo prazo do setor de alojamento estudantil de Portugal.
Onde investir em habitação estudantil em Portugal?
Quando se trata de alojamento estudantil, várias cidades em Portugal têm forte potencial, mas as oportunidades mais atraentes permanecem concentradas em Lisboa e Porto. Esses dois centros urbanos abrigam algumas das maiores universidades do país e atraem um fluxo constante de estudantes locais e internacionais. Como resultado, cerca de 85% de todos os alojamentos estudantis construídos para esse fim em Portugal são encontrados nessas cidades, refletindo o quão de perto a oferta segue a demanda.
Lisboa oferece uma mistura dinâmica de grandes universidades, melhores escolas internacionais e um fluxo constante de estudantes de intercâmbio, tornando-a um mercado confiável para alta ocupação e crescimento a longo prazo. O Porto apresenta uma força semelhante, com uma população estudantil em rápida expansão e um mercado de arrendamento sólido que preenche as camas bem antes do início de cada ano letivo.
Outras cidades, como Coimbra, Braga, Aveiro e Covilhã, também apresentam perspectivas interessantes, especialmente para pequenos empreendimentos ou projetos de nicho. Esses locais têm universidades estabelecidas e terrenos mais acessíveis, o que pode atrair investidores que buscam custos de entrada mais baixos.
Comodidades de alojamento estudantil em Portugal
O alojamento estudantil em Portugal geralmente oferece uma mistura de comodidades práticas e confortáveis que facilitam o dia a dia. Muitas residências modernas incluem banheiros privativos e kitchenettes, dando aos estudantes mais independência e um pouco de espaço pessoal para cozinhar e rotinas diárias.
Há também muitas áreas compartilhadas projetadas para criar um senso de comunidade. Salas de estar comuns, salas de estudo e cozinhas comunitárias oferecem aos estudantes lugares para encontrar amigos, trabalhar em tarefas ou cozinhar juntos. Recursos como lavanderia no local, estacionamento, academias e terraços ao ar livre adicionam conveniência e tornam a experiência de vida mais agradável.
A segurança também é levada a sério. A maioria dos edifícios estudantis tem acesso seguro, CFTV e funcionários no local, ajudando os residentes a se sentirem confortáveis e apoiados ao longo do ano.
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Como escolher a oportunidade certa de investimento em residência estudantil
Investir em alojamento estudantil pode ser uma excelente estratégia de longo prazo, especialmente em Portugal, onde a demanda continua a aumentar e a oferta permanece limitada. A chave é entender o que os estudantes priorizam e o que torna uma propriedade consistentemente atraente.
Antes de se comprometer com qualquer oportunidade, vale a pena dar uma olhada mais de perto em alguns fatores essenciais que influenciam diretamente a ocupação, a receita de aluguel e o valor de longo prazo.
Localização
Propriedades próximas a universidades, transporte público ou bairros estudantis populares tendem a permanecer totalmente ocupadas. Residências perto da Universidade do Porto ou do campus da NOVA em Carcavelos — a apenas 200 metros da praia — geralmente esgotam cedo porque atraem estudantes internacionais com forte formação financeira que valorizam tanto a conveniência quanto a qualidade de vida. Muitos escolhem esta área precisamente porque podem terminar as aulas e ir direto para uma sessão de surf logo depois.
Pesquisa de mercado
Dedicar tempo para analisar a demanda local, os valores de aluguel e a oferta atual ajudará você a identificar as oportunidades mais fortes. Cidades com crescente matrícula internacional, mas com alojamento estudantil de alta qualidade limitado — como Coimbra ou Braga — podem oferecer excelente potencial para ocupação constante e retornos mais altos.
Condição da propriedade
Edifícios modernos e bem conservados geralmente alcançam melhores preços de aluguel e atraem inquilinos de longo prazo. Os estudantes procuram consistentemente recursos como banheiros privativos, internet de alta velocidade confiável, áreas de estudo no local e espaços comuns confortáveis.
Ao mesmo tempo, não ignore o potencial de comprar uma propriedade maior e convertê-la em uma residência estudantil confortável. Os custos de renovação em Portugal podem variar amplamente dependendo da condição, mas renovar uma casa em Portugal normalmente varia de € 300 a € 1.200 por metro quadrado, o que pode transformar um espaço mais antigo em um ativo altamente atraente para locatários estudantis.
Potencial de rendimento de arrendamento
Uma boa residência estudantil deve fornecer renda estável e previsível. Em áreas de alta demanda, alcançar rendimentos anuais de 6–8% é realista. Propriedades maiores que podem ser reestruturadas ou adaptadas em alojamento estudantil geralmente geram retornos ainda maiores, simplesmente porque mais leitos podem ser oferecidos dentro da mesma área.
Opções de gerenciamento
Considere se prefere gerir o imóvel você mesmo ou trabalhar com um gestor de propriedade profissional em Portugal. Edifícios maiores de alojamento para estudantes geralmente têm um melhor desempenho sob empresas de gestão experientes, pois cuidam de tudo, desde o marketing e triagem de inquilinos até a manutenção diária. As suas taxas variam consoante a cidade e o nível de serviço, mas geralmente deve esperar que os custos fiquem entre 20% e 25 %.
Opções de financiamento
O país não impõe restrições a investidores estrangeiros que solicitem uma hipoteca em Portugal. Bancos como o Millennium e o Santander oferecem frequentemente financiamento competitivo para imóveis de arrendamento, facilitando o aumento da sua estratégia de investimento. Ao alavancar uma hipoteca, os investidores podem assumir projetos maiores e aumentar a rentabilidade a longo prazo.
Principais universidades de Portugal
- Nova School of Business and Economics (Carcavelos)
- Católica Lisbon School of Business and Economics (Lisboa)
- Universidade de Lisboa (Lisboa)
- Universidade do Porto (Porto)
- Universidade de Coimbra (Coimbra)
- ISCTE – Instituto Universitário de Lisboa (Lisboa)
- Universidade do Minho (Braga/Guimarães)
- Universidade de Aveiro (Aveiro)
Como podemos ajudar você
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Perguntas frequentes
Quais são os custos típicos de arrendamento para habitação estudantil em Portugal?
Os custos de arrendamento variam, mas em média, os estudantes podem esperar pagar entre 850 € a 1.200 € por mês.
Quais são as durações comuns de arrendamento para habitação estudantil em Portugal?
As durações padrão de arrendamento estão tipicamente alinhadas com o ano académico, abrangendo de setembro a junho.
O que torna Portugal um destino atrativo para investimento em habitação estudantil?
O apelo de Portugal reside na sua população estudantil crescente, clima favorável, universidades renomadas e o potencial para um mercado de habitação estudantil lucrativo.
Qual é o retorno típico do investimento (ROI) para habitação estudantil em Portugal?
ROI pode variar, mas os investidores frequentemente encontram retornos atrativos devido à procura consistente por alojamento estudantil e à oferta insuficiente em certas regiões.
Quais são as melhores cidades em Portugal para investimento em habitação estudantil?
Cidades com universidades proeminentes, como Lisboa e Porto, são particularmente atrativas para investimento em habitação estudantil.
Que fatores contribuem para o sucesso dos investimentos em habitação estudantil em Portugal?
Os fatores incluem localização estratégica, comodidades oferecidas, proximidade às universidades e compreensão das preferências do grupo demográfico estudantil.
Existem opções de financiamento para investir em habitação estudantil em Portugal?
Sim, várias opções de financiamento estão disponíveis, e os investidores podem explorar parcerias com instituições financeiras locais.
Quais são as perspetivas para o mercado de habitação estudantil em Portugal nos próximos anos?
Com um afluxo contínuo de estudantes internacionais e uma oferta insuficiente de alojamento construído de propósito, espera-se que o mercado de habitação estudantil em Portugal ofereça oportunidades de crescimento promissoras.
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