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Compras propriedade em Portugal? Um dos passos legais mais importantes é assinar a Escritura Pública de Compra e Venda.
Este contrato final transfere oficialmente a propriedade do vendedor para o comprador e é assinado perante um notário.
Compreender como funciona a escritura, que documentos precisas e o papel do notário é crucial para evitar atrasos ou problemas legais.
Neste guia, vamos explicar-te tudo o que os compradores devem saber antes de assinar a escritura em Portugal.
O que é a escritura de compra e venda?
Em Portugal, uma “escritura de compra e venda” refere-se a um documento juridicamente vinculativo que finaliza a venda de uma propriedade.
Este documento é conhecido como “Escritura Pública de Compra e Venda”, é um documento público e é tipicamente assinado perante um notário ou advogado autorizado a realizar tais transações. Normalmente, ocorre na data especificada no contrato promessa.
Aqui estão os aspetos chave de uma escritura de compra e venda em Portugal:
- Localização;
- Partes envolvidas;
- Documentação;
- Leitura da escritura;
- Pagamento;
- Assinaturas;
- Registo.
1. Localização
O notário público certificador supervisiona tipicamente este evento formal e legalmente vinculativo num cartório notarial, onde ocorre.
Em Portugal, os profissionais jurídicos, conhecidos como notários, especializam-se em transações imobiliárias.
Eles garantem a legalidade, precisão e equidade do processo. Os notários, terceiros imparciais, protegem os interesses tanto do comprador como do vendedor.
E conduzem a devida diligência sobre o estatuto legal e fiscal da propriedade, reveem toda a documentação e verificam que os termos da transação cumprem a lei portuguesa.
Embora o cartório notarial seja o local mais comum para assinar a escritura, não é a única opção. O comprador e o vendedor podem concordar em realizar a assinatura no escritório do advogado do vendedor ou noutro local mutuamente conveniente.
Esta flexibilidade acomoda circunstâncias especiais ou preferências e requer acordo de todas as partes envolvidas.
Em alguns casos, um vendedor pode escolher ter o seu consultor jurídico presente durante a assinatura para garantir que os seus interesses estão adequadamente representados.
Tais arranjos são tipicamente feitos bem antes da assinatura para evitar complicações de última hora.
2. Partes envolvidas
Numa transação imobiliária em Portugal, várias partes chave orquestram meticulosamente a assinatura da escritura de compra e venda, cada uma com papéis e responsabilidades específicas.
O Comprador: O comprador é o indivíduo ou entidade que adquire a propriedade. Esta parte é uma figura central na transação, pois está a fazer um compromisso financeiro significativo.
O vendedor: Por outro lado, o vendedor, seja uma entidade ou um indivíduo, renuncia à propriedade do imóvel. Devem estar preparados para fornecer um título de propriedade claro e cumprir quaisquer obrigações especificadas no contrato de venda.
O Notário ou Advogado: O notário ou advogado, muitas vezes referido como o “notário” ou “advogado,” desempenha um papel crítico no processo. São imparciais e responsáveis por supervisionar a assinatura da escritura.
Procuração: Em alguns casos, se o comprador ou vendedor não puder comparecer pessoalmente à assinatura da escritura, pode optar por conceder uma procuração a um representante legal que possa agir em seu nome. É importante notar que a concessão de procuração envolve documentação legal específica.
3. Documentação da propriedade
Em qualquer transação imobiliária, a completude e precisão da documentação são fundamentais. Garantir que todos os documentos necessários estão em ordem é um passo fundamental no processo de compra de propriedade.
Aqui está uma perspetiva extensa sobre a importância destes documentos:
Documentação do vendedor
Cartão de Identificação: O vendedor deve estar preparado para apresentar uma identificação válida. Isso pode incluir um passaporte, um cartão de identificação ou outro.
Número de NIF: “Número de Identificação Fiscal”, ou número de identificação fiscal, é um requisito fundamental para qualquer transação financeira em Portugal.
Certidão de Registo Predial: muitas vezes referida como a “Certidão Permanente,” é um documento vital no processo de compra de imóveis em Portugal.
Descrição Legal da Propriedade (“Caderneta Predial”): Serve como uma descrição legal detalhada de uma propriedade em Portugal, incluindo informações essenciais como o número de identificação fiscal da propriedade (NIF), localização, área, classificação de uso e quaisquer hipotecas ou encargos existentes.
Documentos de propriedade imobiliária
Licença de Utilização: também conhecida como “Licença de Utilização,” é um documento que certifica que um imóvel cumpre todos os requisitos legais e de segurança necessários para ocupação.
Ficha Técnica de Habitação: ou “Ficha Técnica de Habitação,” é um documento que fornece informações técnicas detalhadas sobre um imóvel. Inclui dados como as características de construção do imóvel, materiais utilizados e especificações de eficiência energética.
Certificado de Desempenho Energético: (Certificado Energético) é um documento que avalia a eficiência energética e o impacto ambiental de um imóvel. Atribui uma classificação de eficiência energética ao imóvel, que varia de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente).
Documentação do comprador
Cartão de Identificação: Os compradores devem estar preparados para apresentar uma identificação válida. Isso pode incluir um passaporte, um cartão de identificação europeu ou um Cartão de Residência, dependendo do estatuto de imigração do indivíduo.
Número de NIF: O NIF, ou número de identificação fiscal, é um requisito fundamental para qualquer transação financeira em Portugal, incluindo compras de propriedade.
Cheque bancário para o preço de compra restante: O saldo restante do preço de compra do imóvel deve ser fornecido sob a forma de um cheque bancário.
Recibo de Pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS): O comprador deve fornecer o saldo restante do preço de compra do imóvel sob a forma de um cheque bancário.
Pagamento de Taxas Notariais: Tradicionalmente, estas taxas eram pagas por cheque, mas é cada vez mais comum efetuar pagamentos via “multibanco” (ATM) ou cartão.
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4. Leitura da escritura de compra e venda
O notário ou advogado desempenha um papel fundamental no processo de assinatura da escritura, garantindo que tanto o comprador como o vendedor compreendem claramente o conteúdo e as implicações do documento.
Leitura da Escritura em Voz Alta: A escritura é lida em voz alta em português, a língua oficial das transações legais, para que todas as partes compreendam completamente os seus termos.
Assistência Linguística: Falantes não portugueses podem contar com um advogado bilingue, um agente do comprador ou um tradutor profissional para acompanhar o processo com precisão.
Reconhecimento e Acordo: Finalmente, ambas as partes devem reconhecer formalmente e concordar com os termos, confirmando o consentimento informado.
5. Assinaturas
O momento da assinatura durante o processo de assinatura da escritura é simultaneamente simbólico e legalmente significativo. Representa o ato final que vincula formalmente o comprador e o vendedor aos termos da transação. Aqui está uma perspetiva alargada sobre este passo crucial:
Formalidade Legal: Quando todas as partes envolvidas na transação, nomeadamente o comprador, o vendedor e o notário ou advogado, chegam a um entendimento mútuo e acordo sobre o conteúdo da escritura, procedem com a assinatura.
Papel do Notário ou Advogado: A presença do notário ou advogado durante a assinatura é fundamental. O seu papel é garantir que o processo de assinatura é realizado corretamente e que todas as formalidades legais necessárias são observadas.
Distribuição de Cópias: Após a assinatura, são fornecidas cópias da escritura executada tanto ao comprador como ao vendedor. Estas cópias são mais do que apenas registos; servem como prova essencial da transação e da transferência de propriedade.
Registo Oficial do Notário: A escritura original, que contém as assinaturas de todas as partes, é retida pelo notário ou advogado. Este registo oficial é armazenado de forma segura e registado no Registo Predial e na Autoridade Tributária para confirmar a mudança de propriedade.
6. Pagamento
A assinatura da escritura numa transação imobiliária representa uma ocasião importante em que o comprador é obrigado a cumprir o seu compromisso financeiro, pagando o preço de compra restante do imóvel.
Pagamento do Preço de Compra Restante: O preço de compra restante significa o saldo em dívida pelo comprador ao vendedor, de acordo com os termos e condições descritos no acordo de compra.
Troca de Chaves: Simultaneamente com o pagamento do preço de compra restante, a troca de chaves tem lugar. Isto representa a transferência da posse física e acesso à propriedade do vendedor para o comprador.
7. Registo da escritura de compra e venda
O registo da escritura é um passo fundamental no processo de compra de um imóvel, pois é a chave para a transferência oficial da propriedade do vendedor para o comprador.
Responsabilidade do Notário ou Advogado: Uma vez assinada a escritura, torna-se responsabilidade do notário ou advogado garantir que a escritura é registada.
Conservatória do Registo Predial: O primeiro destino para a escritura registada é a Conservatória do Registo Predial. Aqui, os detalhes da transação imobiliária são registados numa base de dados pública oficial.
Autoridade Tributária: Simultaneamente, a escritura registada é submetida à Autoridade Tributária. Este passo é crucial para questões fiscais.
Prova de Transferência de Propriedade: O registo é a prova definitiva da transferência de propriedade do imóvel do vendedor para o comprador.
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Perguntas frequentes sobre a escritura de compra e venda em Portugal
O que é uma escritura de compra e venda em Portugal?
É o contrato legal final (Escritura Pública de Compra e Venda) que transfere oficialmente a propriedade do vendedor para o comprador, assinado perante um notário.
Quem prepara a escritura de compra e venda em Portugal?
A escritura é normalmente preparada pelo notário ou advogado que supervisiona a transação, com base em informações do comprador, vendedor e registo predial.
Preciso de um advogado para assinar a escritura de compra e venda em Portugal?
Embora não seja legalmente obrigatório, contratar um advogado é fortemente recomendado para rever documentos, explicar termos e proteger os teus interesses.
A escritura de compra e venda pode ser assinada em inglês?
Não, a escritura deve ser assinada em português. Falantes não portugueses devem usar um advogado bilingue, agente do comprador ou tradutor profissional.
Que documentos são necessários para assinar a escritura de compra e venda?
Tipicamente: BI/passaporte, número de contribuinte português (NIF), comprovativo de fundos, certidão do registo predial e certidão do imposto predial.
Quanto custam as taxas notariais para a escritura de compra e venda em Portugal?
As taxas notariais variam normalmente entre 500 € e 1.000 €, dependendo do valor da propriedade e complexidade da transação.
Posso outorgar procuração para assinar a escritura de compra e venda?
Sim. Se não puderes estar presente, podes autorizar um advogado ou representante através de uma procuração notarizada.
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