Arrendamentos de Curta Duração em Portugal (Licença AL): Regras, Impostos e Como Funciona

Daniela Sabrosa

Atualizado: 13 de maio de 2026

Os aluguéis de curta duração em Portugal, conhecidos localmente como Alojamento Local (AL), tornaram-se uma das formas mais populares de proprietários gerarem renda de aluguel com o turismo.

Com milhões de visitantes chegando todos os anos, muitos investidores optam por operar imóveis de aluguel de curta duração em Portugal por meio de plataformas como Airbnb, Booking.com ou VRBO.

No entanto, operar um aluguel de curta duração exige cumprir regulamentações específicas, obter a licença correta e entender as regras fiscais.

Neste guia, explicamos como funcionam os aluguéis de curta duração em Portugal, como obter uma licença de AL e o que os proprietários devem saber antes de entrar no mercado.

Se o(a) senhor(a) quiser entender como funciona o aluguel de imóveis em geral, consulte nosso guia sobre alugar um imóvel em Portugal.

O que é Alojamento Local (AL)?

Alojamento Local (AL) é o enquadramento legal que permite que proprietários em Portugal operem acomodações de aluguel de curta duração.

Imóveis registrados no AL podem ser alugados para estadias curtas de até 30 dias e costumam ser anunciados em plataformas como:

Airbnb
Booking.com
VRBO

A licença é emitida pela prefeitura local (Câmara Municipal) e registrada no Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL).

Após a aprovação, o imóvel recebe um número único de registro de AL que deve constar em todos os anúncios e plataformas de reserva.

Nova Lei de Aluguel de Curta Duração em Portugal

Em 1º de novembro de 2024, o governo português introduziu mudanças no regime do Alojamento Local por meio do Decreto-Lei nº 76/2024.

Essas reformas reverteram diversas restrições introduzidas pelo programa habitacional Mais Habitação em 2023.

A nova legislação busca restabelecer a estabilidade e incentivar o investimento no setor de aluguel de curta duração.

As seguintes medidas foram revogadas:

Suspensão de novos registros de licença AL
Cancelamento automático de licenças inativas
Proibição de transferir licenças de AL na venda de um imóvel
Revisão obrigatória de todas as licenças em 2030
Exigência de renovação da licença a cada cinco anos

Essas mudanças aumentaram a segurança jurídica para investidores interessados em operar aluguéis de curta duração em Portugal.

Como obter uma licença de AL em Portugal

Obter uma licença de AL em Portugal é relativamente simples, mas o imóvel deve cumprir requisitos de segurança, higiene e legais.

Etapa 1 – Enviar o registro

O proprietário deve enviar um pedido de registro de alojamento local ao município onde o imóvel está localizado.

Em geral, as solicitações são enviadas pelo portal on-line do município.

Etapa 2 – Fornecer informações do imóvel

Durante a solicitação, o proprietário deve informar:

identificação do proprietário
informações do imóvel
categoria de locação (apartamento, casa, guesthouse)

Após o envio, o município normalmente emite um número provisório de AL, permitindo que o imóvel comece a operar enquanto as inspeções são concluídas.

Etapa 3 – Atender aos requisitos de segurança e conformidade

Imóveis de aluguel de curta duração devem cumprir requisitos básicos de segurança, incluindo:

extintor de incêndio
kit de primeiros socorros
informações de contato de emergência
seguro de responsabilidade civil
sinalização visível com informações para hóspedes

Etapa 4 – Registro no RNAL

Após a aprovação, o imóvel é registrado na base de dados do RNAL e recebe um número permanente de licença de AL.

Esse número deve constar em todos os anúncios de locação e plataformas de reserva.

Documentos necessários para uma licença de AL

Para registrar um aluguel de curta duração em Portugal, os proprietários normalmente precisam dos seguintes documentos.

Documento exigido	Descrição
Identificação do proprietário	Passaporte ou documento de identidade português
NIF	Número de identificação fiscal português
Escritura do imóvel	Escritura ou documento de propriedade
Certidão do registro predial	Certidão do Registo Predial
Registro do imposto predial	Caderneta Predial
Planta do imóvel	Às vezes exigida pelos municípios
Apólice de seguro	Seguro de responsabilidade civil e do imóvel
Dados de contato de emergência	Exigidos para a segurança dos hóspedes
Declaração de conformidade	Confirmação das regras de segurança do AL

O mercado de aluguel de curta duração em Portugal

Portugal continua sendo um dos mercados de turismo mais fortes da Europa.

De acordo com o INE e o Turismo de Portugal, o país registrou:

31,6 milhões de hóspedes em 2024
mais de 80 milhões de pernoites

Cerca de 70 % dos pernoites vêm de visitantes internacionais, demonstrando a importância do turismo para a economia portuguesa.

Essa forte demanda turística impulsiona o setor de aluguel de curta duração, especialmente em destinos como:

Lisboa
Porto
o Algarve
Cascais
Sintra

Imóveis bem localizados nessas áreas podem alcançar altas taxas de ocupação e bons retornos sazonais.

Melhores localizações para arrendamentos de curta duração em Portugal

Algumas regiões apresentam desempenho consistentemente bom no mercado de locação AL.

Lisboa continua sendo um dos mercados mais fortes devido ao turismo durante todo o ano.

Bairros populares incluem:

Baixa
Chiado
Alfama
Príncipe Real

Porto continua atraindo visitantes internacionais graças ao seu centro histórico e à orla do rio.

Áreas de alta demanda incluem:

Ribeira
Cedofeita
centro do Porto

Cascais, localizada perto de Lisboa, combina turismo de praia com fácil acesso à cidade.

A região atrai:

famílias
trabalhadores remotos
visitantes internacionais

O Algarve continua sendo o principal destino turístico de Portugal.

Cidades populares incluem:

Lagos
Albufeira
Vilamoura

Essas áreas registram uma demanda particularmente forte durante as temporadas de primavera e verão.

Impostos sobre aluguéis de curta duração em Portugal

A renda gerada por locações de Alojamento Local é tributada como atividade empresarial na Categoria B.

Os proprietários devem escolher entre dois regimes fiscais.

Regime simplificado

A maioria dos anfitriões de AL utiliza o regime simplificado.

Nesse modelo:

a autoridade tributária aplica um percentual sobre a renda de aluguel
as obrigações contábeis são mínimas

Regime de contabilidade organizada

Esse regime permite que os proprietários deduzam despesas reais, como:

manutenção
serviços de limpeza
contas de consumo (água, luz, gás etc.)
juros do financiamento imobiliário

No entanto, ele exige contabilidade formal e um contador certificado.

IVA

O tratamento do IVA depende dos serviços prestados.

A maioria dos apartamentos e vilas em AL é isenta de IVA, pois oferece hospedagem sem serviços no estilo hoteleiro.

No entanto, o IVA pode ser aplicável se o imóvel operar como um hotel, oferecendo:

limpeza diária
café da manhã
serviços de recepção

Como as regras podem variar, muitos investidores consultam profissionais tributários ao operar aluguéis de curta duração.

Aluguéis de curta duração vs. médio prazo vs. longo prazo

Existem diferentes modelos de locação em Portugal.

Tipo de locação	Duração	Público-alvo	Regulamentação
Curta duração (AL)	Até 30 dias	Turistas, visitantes	Regulamentação rigorosa
Médio prazo	1–12 meses	Expatriados, nômades digitais	Regulamentação moderada
Longo prazo	12+ meses	Moradores e famílias	Lei de locação padrão

Cada modelo oferece diferentes níveis de flexibilidade, estabilidade de renda e exigências de gestão.

Vantagens e desafios dos aluguéis de curta duração

Vantagens

Maior renda de aluguel por diária
Flexibilidade para usar o imóvel pessoalmente
Forte demanda do turismo

Desafios

Mudanças regulatórias em determinadas cidades
Maior carga de trabalho de gestão
Oscilações sazonais de renda

Devido às exigências operacionais, muitos investidores trabalham com empresas de administração de imóveis em Portugal.

Como Podemos Ajudar-te

Expertise local

Focamos exclusivamente em Portugal, o que nos permite fornecer orientações claras baseadas em um profundo conhecimento do mercado local.

Abordagem holística

Gerenciamos todo o processo por meio de um único canal de comunicação, cobrindo busca de imóveis, negociação, verificações jurídicas, diligência e gestão contínua da propriedade.

Serviço independente

Como um agente do comprador independente, trabalhamos com qualquer agente, vendedor ou incorporador, oferecendo acesso a todo o mercado e ajudando você a garantir o imóvel certo pelo melhor preço.

Processo simplificado

Ao utilizar tecnologia e sistemas eficientes, agilizamos a comunicação, reduzimos a burocracia e fornecemos insights claros sobre os imóveis para facilitar o processo para nossos clientes.

Perguntas frequentes

O que é uma licença de AL em Portugal?

Uma licença de AL permite que proprietários operem legalmente aluguéis de curta duração para estadias de até 30 dias.

Estrangeiros podem obter uma licença de AL?

Sim. Proprietários estrangeiros podem obter uma licença de AL, desde que o imóvel cumpra as regulamentações locais.

Aluguéis de curta duração são permitidos em todo lugar em Portugal?

Aluguéis de curta duração são permitidos em todo o país, mas os municípios podem impor restrições em determinados bairros.

Eu pago imposto sobre a renda do Airbnb em Portugal?

Sim. A renda de aluguéis de curta duração deve ser declarada e tributada conforme a legislação fiscal portuguesa.

Aluguel de curta duração é lucrativo em Portugal?

Imóveis bem localizados em cidades como Lisboa, Porto e o Algarve podem gerar alta ocupação e uma renda de aluguel atrativa.

Os aluguéis de curta duração em Portugal continuam sendo uma estratégia de investimento popular graças ao forte setor de turismo do país. No entanto, operar um imóvel de Alojamento Local exige obter a licença adequada, cumprir as normas de segurança e entender as regras fiscais aplicáveis.

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