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O aluguel de curta duração, conhecido em Portugal como Alojamento Local (AL), tornou-se uma das formas mais populares de receber hóspedes em todo o país. Se você está pensando em converter seu apartamento em um aluguel de curta duração, é importante entender que este modelo vem com regras específicas, responsabilidades e alguns desafios ao longo do caminho.
Neste guia, apresentamos as dicas essenciais, regulamentos e informações práticas necessárias para gerenciar um aluguel de curta duração em Portugal com confiança.
Nova Lei de Aluguel de Curta Duração em Portugal
23 de outubro de 2025
Em 1º de novembro de 2024, o governo português introduziu importantes alterações ao regime de alojamento local (Alojamento Local – AL) através do Decreto-Lei nº 76/2024, publicado em 23 de outubro de 2024.
Estas atualizações revertem várias restrições criadas sob o programa Mais Habitação de 2023. O objetivo é alinhar novamente as regulamentações do AL com as necessidades reais de habitação, restaurando a confiança e a estabilidade no mercado de aluguel.
Em termos simples, este novo pacote aborda muitas das questões e reclamações levantadas desde as reformas do Mais Habitação. Revoga as seguintes medidas:
- Suspensão de novos registros de licença AL
- Expiração automática de licenças inativas quando não havia comprovação de atividade
- Proibição de transferência de licenças AL quando um imóvel era vendido
- Revisão obrigatória de todas as licenças existentes em 2030, conforme exigido pela lei de 2023
- Regra de validade de cinco anos, que exigia que todas as licenças AL fossem renovadas a cada cinco anos
O que é a licença AL?
Uma licença AL (licença de Alojamento Local) é a autorização oficial necessária para operar legalmente um aluguel de curta duração em Portugal. Com esta licença, proprietários e investidores podem alugar suas casas para hóspedes por estadias de até 30 dias em plataformas como Airbnb, Booking.com e VRBO.
A licença é emitida pela Câmara Municipal local após o proprietário submeter um pedido de registro e demonstrar que o imóvel atende aos padrões de segurança, higiene e legais exigidos. Uma vez aprovado, o imóvel é adicionado ao banco de dados nacional RNAL e recebe um número AL único, que deve ser incluído em todos os anúncios e publicidades de aluguel.
O mercado de aluguel de curta duração em Portugal
O mercado de aluguel de curta duração em Portugal continua sendo um dos segmentos mais fortes do panorama turístico do país, sustentado por outro ano recorde para o turismo. De acordo com dados de 2024 do INE e do Turismo de Portugal, o país recebeu mais de 31,6 milhões de hóspedes e registrou mais de 80 milhões de pernoites, marcando um crescimento constante em comparação com 2023.
Cerca de 70% dessas pernoites vieram de visitantes internacionais, mostrando a importância contínua do turismo estrangeiro para o alojamento local, especialmente em cidades como Lisboa, Porto e em regiões costeiras como o Algarve.
Esta demanda crescente naturalmente impulsiona o setor de aluguel de curta duração. Com mais viajantes escolhendo apartamentos, estúdios e casas particulares em vez de hotéis tradicionais, as propriedades AL desempenham um papel importante na absorção do fluxo turístico do país. Os números fortes durante todo o ano também mostram que os aluguéis de curta duração não são apenas sazonais—propriedades bem localizadas podem ter reservas consistentes além dos meses de verão, particularmente em destinos com turismo cultural, viagens de negócios ou climas amenos no inverno.
Como Obter uma Licença de Aluguel de Curta Duração em Portugal
Obter uma licença de aluguel de curta duração em Portugal — conhecida como licença de Alojamento Local (AL) — é um processo relativamente simples, mas requer seguir etapas específicas e atender às regulamentações locais. Veja como funciona:
Para começar, o proprietário deve submeter um pedido de registro AL à Câmara Municipal local onde o imóvel está localizado. Isso geralmente é feito online através dos serviços digitais da cidade. Durante a solicitação, você precisará fornecer informações básicas sobre o imóvel, o proprietário e o tipo de AL que planeja operar (apartamento, vila, casa de hóspedes, etc.).
Uma vez que a solicitação é enviada, o município emitirá um número AL provisório, permitindo que você comece a operar imediatamente enquanto as verificações finais são realizadas. O imóvel deve estar em conformidade com os padrões de segurança e higiene, incluindo contatos de emergência, extintor de incêndio, kit de primeiros socorros, sinalização adequada e seguro válido.
Após a aprovação, o imóvel é adicionado ao banco de dados RNAL e recebe um número AL formal, que deve aparecer em todos os anúncios e publicidades. Você também precisará se registrar no SIBA, o sistema usado para reportar todas as estadias de hóspedes à AIMA.
Documentos Necessários para uma Licença AL em Portugal
- Documento de identificação (Passaporte ou Cartão de Cidadão) do proprietário
- Número de Identificação Fiscal Português (NIF)
- Escritura do imóvel (Escritura) ou
- Certidão do Registro Predial (Certidão do Registo Predial)
- Caderneta Predial (Documento de Registro Fiscal)
- Autorização do condomínio (apenas se necessário para certos tipos de edifícios ou usos)
- Planta do imóvel (quando solicitado pelo município)
- Declaração de conformidade com as regras de segurança e higiene do AL
- Apólice de seguro válida cobrindo responsabilidade civil e riscos patrimoniais
- Informações de contato de emergência para hóspedes
- Nome e contato da pessoa responsável (se diferente do proprietário)
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Melhores localizações para arrendamentos de curta duração em Portugal
Portugal tem vários pontos turísticos onde os aluguéis de curta duração têm desempenho excepcionalmente bom. A demanda varia por temporada e perfil do viajante, mas as localizações abaixo atraem consistentemente alta ocupação e tarifas diárias premium.
Lisboa
Lisboa continua sendo um dos mercados mais fortes para aluguéis de curta duração graças à sua vibrante mistura de cultura, gastronomia e turismo durante todo o ano. Áreas como Baixa, Chiado e Alfama continuam atraindo visitantes que procuram experiências centrais e autênticas, enquanto Príncipe Real atrai viajantes que buscam um ambiente mais moderno e descolado. Com demanda constante de turistas e viajantes a negócios, Lisboa oferece algumas das maiores taxas de ocupação do país.
Porto
Outro destaque é o Porto, atraindo visitantes com seu charme à beira-rio, centro histórico e cultura do vinho. Os aluguéis de curta duração são especialmente bem-sucedidos ao redor da Ribeira e da área central, onde os hóspedes podem explorar a cidade a pé. Cedofeita também atrai viajantes mais jovens e nômades digitais graças à sua atmosfera criativa e descontraída. A popularidade do Porto cresceu constantemente, tornando-o uma localização confiável para reservas consistentes.
Cascais
Na região da Grande Lisboa, Cascais combina vida costeira com fácil acesso a Lisboa, tornando-se uma escolha popular para escapadas de fim de semana e estadias mais longas. Aluguéis próximos ao centro da cidade, Monte Estoril ou a costa do Guincho atraem hóspedes que procuram praias, bons restaurantes e um estilo de vida relaxado. Cascais atrai um público amplo, de famílias a trabalhadores remotos, graças à sua segurança e charme à beira-mar.
Sintra
Sintra oferece uma experiência completamente diferente, com suas florestas exuberantes, palácios e cenário romântico. Aluguéis de curta duração próximos ao centro histórico ou em áreas mais tranquilas como São Pedro são muito procurados por viajantes que exploram marcos culturais. O apelo único de Sintra a torna uma favorita durante todo o ano para turistas que buscam natureza e patrimônio em um só lugar.
Algarve
No sul de Portugal, o Algarve se destaca por seu clima ensolarado e turismo voltado para praias. Cidades como Lagos, Albufeira e Vilamoura consistentemente apresentam alta demanda, particularmente durante a primavera e o verão. Com belas costas, atividades ao ar livre e vida estilo resort, o Algarve atrai famílias, casais e visitantes internacionais em busca de relaxamento e aventura.
Impostos sobre Aluguel de Curta Duração em Portugal
Os aluguéis de curta duração em Portugal (Alojamento Local – AL) são tributados como atividade empresarial, e os proprietários devem escolher um regime fiscal, entender as regras do IVA e declarar corretamente sua renda de aluguel. Aqui está uma explicação simples de como funciona:
Regimes Fiscais para Aluguéis de Curta Duração em Portugal
Os aluguéis de curta duração em Portugal estão sujeitos à atividade de imposto sobre pessoas coletivas na Categoria B, e os proprietários podem escolher entre o regime simplificado ou contabilidade organizada.
No regime simplificado, que a maioria dos anfitriões AL usa, a autoridade fiscal aplica automaticamente uma porcentagem à sua renda de aluguel para calcular quanto é tributável. Esta opção mantém as coisas simples e evita a necessidade de registros contábeis completos.
Para operações maiores ou proprietários com despesas mais altas, o regime de contabilidade organizada pode ser mais adequado. Neste caso, você pode deduzir custos reais como utilidades, limpeza, manutenção ou juros de hipoteca, mas deve trabalhar com um contador certificado e manter contabilidade detalhada.
Imposto sobre valor agregado (IVA)
O IVA (em português chamado IVA) se aplica de forma diferente dependendo do tipo de aluguel de curta duração que você opera. A maioria dos apartamentos e vilas AL está isenta de IVA, pois são considerados acomodações sem serviços de hotel.
No entanto, se a propriedade opera mais como uma casa de hóspedes ou fornece serviços similares a um hotel—como limpeza diária, café da manhã ou recepção—então o IVA pode se aplicar à taxa padrão.
Como as regras locais podem variar, é importante verificar se seu setup de aluguel se enquadra na isenção de IVA ou se o registro é necessário.
Diferença Entre Aluguéis de Curta, Média e Longa Duração
Aluguéis de curta, média e longa duração atendem a diferentes necessidades e atraem diferentes tipos de inquilinos em Portugal.
Aluguéis de curta duração (Alojamento Local – AL)
Projetados para estadias de até 30 dias e atendem principalmente a turistas, viajantes a negócios e visitantes de fim de semana. São mobiliados, altamente flexíveis e geralmente listados em plataformas como Airbnb ou Booking.com. Este modelo oferece forte demanda sazonal, mas vem com mais regulamentações e maior esforço de gestão.
Aluguéis de média duração
Cobrem estadias de 1 a 12 meses e atraem expatriados, nômades digitais, estudantes e profissionais em missões temporárias. Estes aluguéis são normalmente totalmente mobiliados com utilidades incluídas, oferecendo um equilíbrio entre flexibilidade e estabilidade. Têm menos regulamentações que propriedades AL e fornecem renda mensal mais estável sem rotatividade constante de hóspedes.
Aluguéis de longa duração
começam a partir de 12 meses ou mais, frequentemente durando vários anos. Atraem residentes locais, famílias e expatriados que desejam uma casa permanente. Estas propriedades são tipicamente não mobiliadas ou parcialmente mobiliadas e seguem as leis portuguesas de arrendamento (NRAU).
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Perguntas frequentes
O que torna os aluguéis de curta duração em Portugal uma escolha popular para os proprietários de imóveis?
Aluguéis de curto prazo em Portugal atraem proprietários devido à demanda constante de turistas. Muitos visitantes preferem ficar em casas locais, tornando esses aluguéis uma opção lucrativa para os proprietários.
Não residentes podem investir no mercado de aluguéis de curta duração em Portugal?
Sim, não residentes podem investir em aluguéis de curto prazo em Portugal. O governo português permite a propriedade estrangeira, e muitos investidores obtêm renda alugando para turistas.
Como funciona o sistema fiscal para os aluguéis de curta duração em Portugal?
Os proprietários de imóveis devem pagar impostos sobre a renda de aluguel em Portugal. Não residentes pagam uma taxa fixa de 28%, enquanto residentes podem optar por taxas progressivas de imposto com base em sua renda total.
O que é a licença AL para aluguéis de curta duração em Portugal?
A licença AL (Alojamento Local) permite que os proprietários de imóveis operem legalmente aluguéis de curto prazo em Portugal. Esta licença garante que a propriedade atenda aos padrões de segurança e qualidade exigidos por lei.
Existem locais específicos onde os aluguéis de curta duração em Portugal têm alta demanda?
Sim, Lisboa, Porto, Algarve e Madeira são populares para aluguéis de curto prazo em Portugal. Essas áreas atraem um grande número de turistas, garantindo altas taxas de ocupação para propriedades de aluguel.
Quais são os principais requisitos para operar legalmente aluguéis de curta duração em Portugal?
Os proprietários de imóveis precisam de uma licença AL, seguro e medidas de segurança como extintores de incêndio para operar aluguéis de curto prazo em Portugal. Eles também devem registrar sua atividade de aluguel junto às autoridades locais.
Os aluguéis de curta duração em Portugal têm bom potencial de rendimento?
Sim, os aluguéis de curto prazo em Portugal proporcionam renda constante, especialmente em áreas com grande fluxo turístico. Muitos proprietários de imóveis se beneficiam de altas taxas de ocupação e demanda por aluguéis de férias.
Posso gerir aluguéis de curta duração em Portugal a partir do estrangeiro?
Sim, muitos proprietários gerenciam aluguéis de curto prazo em Portugal remotamente. Alguns contratam empresas de administração de propriedades para lidar com reservas, manutenção e necessidades dos hóspedes enquanto permanecem no exterior.
Os aluguéis de curta duração em Portugal são um bom investimento a longo prazo?
Sim, os aluguéis de curto prazo em Portugal oferecem um mercado estável para investimento a longo prazo. O crescimento da indústria do turismo sustenta a demanda por aluguéis, tornando-o uma fonte de renda confiável para os proprietários de imóveis.
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