Está em processo de compra ou venda de um imóvel em Portugal? Seja a compra da sua primeira casa ou a venda de uma casa de férias, é crucial entender os regulamentos portugueses sobre o imposto de mais-valias quando se trata de transações imobiliárias.
O valor do imposto que você deverá pagar depende de vários fatores, incluindo seu status de residência em Portugal, se está vendendo enquanto tem o status de residente não habitual, e sua elegibilidade para benefícios fiscais.
O que é o imposto sobre mais-valias?
Como investidores experientes, nossas aspirações frequentemente se concentram em fazer aquisições imobiliárias inteligentes em Portugal. Com o tempo, esperamos a valorização desses ativos, visualizando o dia em que poderemos obter um lucro substancial.
Este lucro, frequentemente chamado de “mais-valia”, surge da diferença entre o preço de venda do imóvel e o custo inicial de compra. No entanto, é importante reconhecer que este ganho financeiro não é inteiramente seu, pois é tributado no momento da venda.
A tributação das mais-valias é uma consideração crucial em qualquer estratégia de investimento imobiliário, especialmente quando se trata do imposto sobre mais-valias em Portugal. A extensão em que você pode mitigar ou potencialmente contornar esta obrigação fiscal depende de múltiplos fatores, incluindo sua compreensão dos impostos em Portugal e as regras específicas relacionadas aos impostos para expatriados em Portugal.
Imposto sobre mais-valias para residentes em Portugal
Os residentes em Portugal estão sujeitos ao imposto sobre mais-valias de propriedades e investimentos mundiais como parte das regulamentações fiscais do país, que inclui as alíquotas de impostos em Portugal. Propriedades adquiridas antes de 1º de janeiro de 1989 estão isentas do imposto sobre mais-valias.
Apenas 50% dos ganhos de lucro da venda de imóveis é considerado renda tributável, o que é um aspecto crucial da alíquota de imposto em Portugal para expatriados. Isso efetivamente reduz a parte tributável do ganho, tornando-o mais favorável para os vendedores de imóveis.
Quando se trata de imóveis, os ganhos derivados das vendas de propriedades são integrados à sua renda anual e tributados usando uma escala progressiva, que é outro elemento importante das alíquotas de impostos em Portugal. Esta escala varia de 14,5% a 48%, dependendo do valor total da renda, incluindo renda para expatriados. Portanto, indivíduos com rendas mais altas geralmente enfrentam alíquotas mais altas sobre seus ganhos imobiliários.
Ações, títulos e obrigações enfrentam uma taxa fixa de 28% e ativos originados de “paraísos fiscais” são tributados a uma taxa única de 35%.
Isenções para residência principal
Quando você vende sua residência principal, tem o potencial de evitar completamente o imposto sobre mais-valias, que é um aspecto significativo do imposto sobre mais-valias em Portugal, dependendo de circunstâncias específicas e de como você gerencia os recursos da venda.
Existem duas isenções acessíveis para este fim: uma para reinvestir os recursos em uma nova residência principal e outra para investir em um plano de poupança de longo prazo ou pensão.
a) Reinvestimento em uma nova residência principal
Reinvestir os recursos em outra residência principal em Portugal ou em qualquer país da UE/EEE com acordo fiscal isenta você do imposto sobre mais-valias em Portugal. Para se qualificar para esta isenção, você deve reinvestir dentro de 36 meses após a venda (ou 24 meses antes) e residir na nova propriedade dentro de seis meses do prazo de três anos.
Infelizmente, esta isenção não se aplica mais a propriedades no Reino Unido, afetando expatriados britânicos que retornam ao Reino Unido.
b) Reinvestimento em um plano de poupança de longo prazo / pensão
Uma isenção adicional do imposto sobre mais-valias introduzida em 2019 é especialmente vantajosa para aposentados. Se você está aposentado ou tem mais de 65 anos, os ganhos tornam-se isentos ao reinvestir os recursos da sua residência principal em um contrato de seguro elegível ou fundo de pensão dentro de seis meses da venda.
Imposto sobre mais-valias em Portugal para residentes não habituais (RNH)
O regime fiscal de Residência Não Habitual (RNH) em Portugal é um programa atraente projetado para incentivar residentes estrangeiros, particularmente aposentados e indivíduos de alto patrimônio líquido, a estabelecer residência fiscal em Portugal.
Indivíduos com status RNH estão isentos do imposto sobre mais-valias em ganhos globais específicos, dependendo do país com direitos de tributação conforme definido em acordos de dupla tributação.
Por exemplo, quando o ganho é tributável no país de origem, como imóveis no Reino Unido, residentes não habituais em Portugal não têm obrigação fiscal.
No entanto, estes ganhos são categorizados como “isentos com progressão”, assim contribuindo para sua renda anual tributável e afetando sua alíquota efetiva de imposto português. Portanto, embora não sujeito à tributação direta, o ganho pode aumentar sua carga tributária geral.
Imposto sobre mais-valias em propriedades detidas por não residentes
Até 2022, não residentes que adquiriam imóveis em Portugal estavam sujeitos a uma alíquota autônoma de 28% sobre todas as mais-valias geradas dessas compras.
A partir de 1º de janeiro de 2023, não residentes são obrigados a incluir as mais-valias imobiliárias, equivalentes a 50% de seu valor, em sua renda global. Esses ganhos estão então sujeitos às respectivas alíquotas progressivas do IRS, que podem chegar a 53%.
É crucial enfatizar que quando a lei exige a consolidação de renda para indivíduos que não são residentes fiscais em Portugal, toda a renda, seja originada dentro ou fora de Portugal, será considerada ao determinar a alíquota aplicável à renda gerada em Portugal. Este tratamento se alinha com as mesmas condições aplicadas aos Residentes Fiscais Portugueses.
Para esclarecer, a intenção não é tributar a renda estrangeira em Portugal, mas sim incluí-la somente para fins de cálculo da alíquota apropriada para a renda portuguesa que está sujeita à tributação.
Como evitar o imposto sobre mais-valias ao vender uma casa?
Existe um conjunto de despesas e encargos relacionados à venda de um imóvel que são aceitos para fins de dedução fiscal no IRS (Declaração de Imposto de Renda) e podem ajudar significativamente a reduzir o imposto a pagar sobre as mais-valias, e são:
O certificado energético
O certificado energético é obrigatório tanto para edifícios novos quanto antigos a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou aluguel, seja pelos proprietários ou agentes imobiliários. O objetivo principal deste documento é avaliar a eficiência energética de uma propriedade.
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Este imposto é pago ao estado por transferências onerosas de propriedade, ou seja, é o imposto pago sempre que há uma transferência financeira envolvida na compra e venda de propriedades em território português.
Imposto do Selo (IS)
Este é o imposto mais antigo do sistema tributário português e aplica-se a atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros eventos descritos na Tabela Geral, que ocorreram em Portugal e são isentos de IVA. Não há valor fixo para este imposto; varia dependendo do tipo de situação. Geralmente é calculado como uma porcentagem do valor da transação, e o montante correspondente deve ser pago.
Taxa da agência imobiliária
Se você optar por vender sua propriedade através de uma agência imobiliária, eles cobrarão uma comissão sobre a venda. Esta despesa também pode ser deduzida na sua declaração de imposto de renda, junto com outras despesas associadas à venda da casa.
Taxas notariais
Este é um custo que pode ser incluído na sua declaração de imposto de renda como uma despesa relacionada ao processo de compra e venda de imóveis. Não há valor fixo, e depende das taxas cobradas por cada tabelião.
Reformas da casa
Além das despesas relacionadas à compra e venda, você também pode apresentar valores gastos em obras de manutenção e conservação destinadas a aumentar o valor do imóvel, desde que estas tenham sido realizadas nos últimos 12 anos.
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Perguntas frequentes sobre o imposto sobre mais-valias em imóveis em Portugal
O que é o imposto sobre mais-valias em imóveis?
O Imposto sobre Mais-Valias é um imposto cobrado sobre o lucro obtido da venda de propriedades ou ativos imobiliários em Portugal.
Quem é responsável pelas mais-valias sobre imóveis em Portugal?
Tanto pessoas físicas quanto empresas podem ser responsáveis pelo imposto sobre mais-valias em Portugal quando vendem propriedades, dependendo do seu status de residência e do tipo de propriedade vendida.
Preciso declarar minha renda mundial em Portugal?
Sim, residentes em Portugal geralmente são obrigados a declarar sua renda mundial para fins fiscais, o que inclui mais-valias de vendas de propriedades em todo o mundo.
Qual é o imposto sobre mais-valias em Portugal?
50% das mais-valias resultantes da venda de imóveis em Portugal, seja por residentes fiscais ou não residentes, estão sujeitas à tributação em alíquotas marginais que variam de 14,50% a 48%.
Posso viver em Portugal e não ser residente fiscal?
Para ser reconhecido como residente fiscal em Portugal, você deve atender a um dos seguintes critérios: permanecer no país por mais de 183 dias, consecutivos ou não, durante um período de 12 meses que começa ou termina no ano em que você solicita o status de residência fiscal.