Comprar imóvel em Portugal: guia definitivo para estrangeiros

Daniela Sabrosa

Atualizado: novembro 18, 2025

A compra de imóveis em Portugal tornou-se cada vez mais popular entre estrangeiros que buscam um investimento seguro, um estilo de vida ensolarado ou um novo lugar para chamar de lar. Sem restrições à propriedade estrangeira, com leis imobiliárias claras e uma ampla variedade de imóveis para escolher, Portugal oferece um dos mercados imobiliários mais acessíveis da Europa.

Neste guia, você aprenderá tudo o que precisa saber — desde requisitos legais e impostos até opções de financiamento e o processo de compra — para que possa adquirir um imóvel em Portugal com confiança, seja para relocação, aposentadoria ou investimento.

Visão geral do mercado imobiliário de Portugal

O mercado imobiliário de Portugal continua mostrando forte impulso, com crescimento anual de preços de 15-19% em Lisboa, Porto e Algarve. Lisboa agora tem média superior a 5.700 €/m², enquanto a média nacional está em torno de 2.100 €/m². Desde 2010, os valores mais que dobraram devido à oferta limitada, forte demanda estrangeira e ao apelo do estilo de vida do país.

As perspectivas para 2025 permanecem positivas, com crescimento esperado de 5-8% e volumes de investimento aproximando-se de 2,5 bilhões de euros. A recuperação do turismo, compradores estrangeiros e pontos turísticos costeiros são os principais impulsionadores, enquanto novas ferramentas como SyncMLS e o interesse em desenvolvimentos sustentáveis — especialmente no Alentejo — estão remodelando o mercado.

A acessibilidade, no entanto, está se tornando um desafio. O aumento dos preços tem pressionado os residentes locais, levando a iniciativas governamentais como o desenvolvimento de terras rurais e um plano de 2 bilhões de euros para entregar 33.000 residências até 2030. Apesar da burocracia contínua e do licenciamento lento, Portugal ainda oferece forte potencial de investimento, embora equilibrar crescimento e acessibilidade seja essencial.

Por que comprar imóveis em Portugal?

Aqui estão 10 bons motivos para comprar um imóvel em Portugal, especialmente atrativos para compradores internacionais:

Portugal é um dos países mais seguros e estáveis da Europa.
Os preços dos imóveis permanecem acessíveis em comparação com outros mercados da UE Ocidental.
O país desfruta de um clima ensolarado e ameno ao longo do ano.
A forte procura por arrendamento torna-o ideal para rendimentos de investimento.
O mercado imobiliário tem demonstrado um crescimento constante a longo prazo.
Alta qualidade de vida com excelente sistema de saúde, infraestrutura e estilo de vida.
Múltiplas opções de visto e residência estão disponíveis para estrangeiros.
Fácil acesso a Schengen e aos principais destinos europeus.
Os custos de vida diários são mais baixos do que em muitos países da UE.
Uma grande variedade de tipos de imóveis adequa-se a todos os orçamentos e preferências.

Estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal?

Sim, estrangeiros podem comprar livremente imóveis em Portugal, e não há restrições de nacionalidade ou sobre o número de imóveis que pode possuir. Não precisa de residência para comprar — apenas um passaporte válido, um número de identificação fiscal português (NIF) e uma conta bancária local.

Como os contratos são em português, muitos compradores internacionais optam por trabalhar com um advogado ou um agente do comprador para verificar documentos e garantir uma transação tranquila e segura. As leis imobiliárias claras de Portugal e o mercado favorável a estrangeiros tornam-no uma escolha atrativa para casas de férias, relocalização ou investimento.

Como pesquisar ao comprar um imóvel em Portugal

Encontrar uma casa para venda em Portugal torna-se muito mais fácil quando sabe onde procurar. Aqui estão as principais formas de iniciar a sua pesquisa:

Utilize portais imobiliários de confiança

Plataformas como Idealista, Imovirtual e Casa Sapo oferecem milhares de anúncios em todo o Portugal, permitindo-lhe filtrar por orçamento, área e tipo de imóvel.

Trabalhe com um agente do comprador

Para quem compra do estrangeiro, um agente do comprador é frequentemente o recurso mais valioso. Eles representam os seus interesses — ao contrário dos agentes de listagem que trabalham para o vendedor — e podem descobrir opções fora do mercado, validar a documentação do imóvel, negociar preços e protegê-lo de problemas legais e processuais comuns. Este apoio é especialmente importante se não estiver familiarizado com a lei portuguesa, a língua ou o mercado local.

Consulte as agências imobiliárias locais

Muitas agências mais pequenas anunciam apenas na sua região ou nos seus próprios websites. Se tiver uma área preferida, contactar estes escritórios locais pode revelar anúncios adicionais que podem não aparecer nos principais portais.

Onde comprar imóvel em Portugal

Lisboa

Lisboa continua sendo o mercado mais forte para valorização a longo prazo. A demanda de locais, expatriados e empresas mantém o mercado de aluguel muito ativo. Áreas populares como Chiado, Baixa, Alfama, Estrela, Campo de Ourique e o moderno Parque das Nações oferecem uma mistura de charme histórico e vida de alta qualidade. Propriedades em zonas centrais e ribeirinhas tendem a manter o valor excepcionalmente bem, e mesmo que os preços sejam mais altos, a liquidez é excelente—tornando mais fácil revender quando chegar a hora.

Porto

Uma escolha muito inteligente para investidores orientados por valor. Porto combina estilo de vida e potencial de investimento, com preços de entrada mais baixos que Lisboa, mas crescimento constante. Bairros procurados como Ribeira, Foz do Douro, Boavista e áreas ao redor de Cedofeita oferecem forte apelo para aluguel. Apartamentos renovados no centro histórico e novas construções perto do rio são especialmente atraentes. A crescente cena tecnológica da cidade e a grande população estudantil continuam a impulsionar as taxas de ocupação.

Algarve

Algarve, uma região de investimento clássica se você está visando aluguéis de temporada. O turismo é forte durante todo o ano graças a golfistas, aposentados e trabalhadores remotos. Pontos quentes como Albufeira, Lagos, Vilamoura, Carvoeiro e Tavira têm desempenho muito bom tanto para aluguéis de curto quanto de médio prazo. Os rendimentos são particularmente atraentes perto de praias, marinas e resorts de golfe. É ideal para compradores de estilo de vida que desejam uso pessoal combinado com renda sólida de aluguel.

Costa de Prata

A Costa de Prata é frequentemente negligenciada, mas cheia de oportunidades. Os preços são mais acessíveis, especialmente ao redor de cidades como Nazaré, Foz do Arelho, São Martinho do Porto e Peniche. Investidores apreciam a combinação de vida à beira-mar, comunidades mais tranquilas e forte potencial a longo prazo. A região está se tornando cada vez mais popular com famílias e aposentados procurando casas costeiras sem os preços altos de Lisboa ou do Algarve. À medida que a infraestrutura se expande, as perspectivas de valorização continuam a aumentar.

Madeira

Excelente para aqueles que desejam viver em uma ilha com forte apelo para nômades digitais. Áreas populares na Madeira incluem Funchal, Câmara de Lobos e vilas costeiras ao redor da ilha. O clima ameno mantém a demanda consistente ao longo do ano. Os rendimentos de aluguel podem ser fortes em Funchal e arredores, especialmente para apartamentos bem localizados com vista para o mar. A Madeira atrai investidores motivados pelo estilo de vida que gostam de usar sua propriedade enquanto ainda geram renda durante o resto do ano.

Tipos de imóveis em Portugal

Portugal oferece uma variedade de tipos de imóveis, incluindo apartamentos, casas geminadas, vilas e casas de campo. Cada tipo de imóvel tem suas vantagens e desvantagens, por isso é importante considerar qual deles se adapta às suas necessidades e estilo de vida.

Apartamento: Esta é a palavra portuguesa para um apartamento, que é uma unidade habitacional independente dentro de um edifício maior que é tipicamente dividido em várias unidades.

Moradia: Também é a palavra portuguesa para uma casa ou moradia, que se refere a uma propriedade residencial independente que não está conectada a nenhum outro edifício.

Loft: Este estilo de espaço de vida é tipicamente caracterizado por tetos altos, grandes espaços abertos e partições mínimas. Além disso, os lofts frequentemente têm uma estética industrial e são comumente encontrados em armazéns ou fábricas convertidos.

Duplex: Além disso, esta é uma unidade residencial que abrange dois andares de um edifício. Adicionalmente, os duplex frequentemente têm uma escada que conecta os dois níveis, e podem incluir características como uma entrada privativa ou espaço ao ar livre.

Casa de Campo: E este é um tipo de moradia que é tipicamente pequena e rústica no design, frequentemente apresentando um telhado de inclinação acentuada e feita de madeira ou pedra.

Quinta: Também esta é uma palavra portuguesa para uma propriedade rural ou fazenda, frequentemente apresentando uma casa grande ou mansão, bem como terras agrícolas ou jardins.

Como comprar imóvel em Portugal: passo a passo

1. Busca de imóvel

Comece por procurar propriedades que atendam aos seus requisitos e orçamento. Mas pode trabalhar com um agente imobiliário, navegar em sites de propriedades ou participar em exposições imobiliárias.

2. Oferta e negociação

Uma vez que tenha encontrado uma propriedade na qual está interessado, faça uma oferta ao vendedor. As negociações podem ter lugar até que um preço final seja acordado.

3. Devida diligência

Um escritório de advocacia realizará verificações legais sobre a propriedade, incluindo também verificar a propriedade, verificar quaisquer penhoras ou hipotecas, e garantir que todas as licenças e autorizações estão em ordem.

4. Contrato preliminar

O próximo passo é assinar um contrato preliminar, também conhecido como contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Este é um acordo juridicamente vinculativo entre o comprador e o vendedor que descreve os termos da venda, incluindo o preço, condições de pagamento e outras condições.

Neste ponto, o comprador também é obrigado a fazer um sinal, geralmente equivalente a 10 por cento do preço acordado para evitar que o comprador desista do negócio.

5. Inspeção da casa

É recomendado realizar uma vistoria ao imóvel para identificar quaisquer problemas ou defeitos potenciais. E isso pode ser providenciado pelo comprador ou através de um vistoriador recomendado pelo corretor imobiliário.

6. Escritura do imóvel

Uma vez concluídas todas as verificações legais e vistorias, o contrato final pode ser assinado. Isto é tipicamente feito num cartório notarial, e o preço total de compra é pago neste momento.

Documentos necessários para comprar imóvel em Portugal

Ao comprar imóvel em Portugal, ter os documentos corretos preparados com antecedência ajuda a garantir um processo de compra tranquilo e eficiente. Abaixo estão os itens essenciais que todo comprador estrangeiro deve ter:

Passaporte

Um passaporte válido é exigido como sua identificação oficial para todas as etapas da compra, incluindo a visita a imóveis, a assinatura de acordos de reserva e a conclusão da escritura final no notário.

NIF (Número de Identificação Fiscal português)

O NIF é obrigatório para qualquer pessoa que compre imóveis em Portugal. É usado para fins fiscais, assinatura de contratos, pagamento de taxas, conexão de serviços públicos e é exigido por bancos, advogados e órgãos governamentais. Estrangeiros podem obtê-lo através de um representante fiscal ou com a assistência de um advogado.

Conta bancária portuguesa

Uma conta bancária local é necessária para gerenciar todos os pagamentos relacionados à compra—como depósitos, impostos, custos de cartório e contas recorrentes. Muitos bancos oferecem contas específicas para não residentes, tornando o processo simples.

Financiamento de um imóvel em Portugal

Estrangeiros podem obter uma hipoteca em Portugal, mas o processo pode ser ligeiramente mais complexo do que para os residentes. Abaixo está um resumo dos pontos-chave a entender ao financiar um imóvel.

Hipoteca em Portugal

Financiar um imóvel em Portugal é totalmente possível para estrangeiros, embora o processo possa ser um pouco mais detalhado do que para os residentes. As condições de hipoteca variam de banco para banco, e as taxas de juro dependem do seu perfil financeiro, da sua solvabilidade e do tipo de empréstimo que escolher.

Não residentes geralmente enfrentam taxas ligeiramente mais altas, e a maioria dos bancos financiará até 80 % do valor do imóvel, embora isso possa variar dependendo do seu rendimento e da sua estabilidade financeira geral. Os credores portugueses também exigem um seguro de vida associado à hipoteca, garantindo que o empréstimo seja coberto em caso de morte.

Trabalhar com um Intermediário de Crédito

Como a maioria dos documentos de hipoteca é redigida em português, navegar pelo processo sozinho pode ser desafiador. É por isso que muitos compradores internacionais optam por trabalhar com um corretor de hipotecas.

Um intermediário pode comparar ofertas de vários bancos, negociar melhores condições, explicar as regras de empréstimo e guiá-lo através da documentação.

Para estrangeiros não familiarizados com o sistema português, ter um intermediário a gerir a comunicação e a traduzir os detalhes chave pode tornar a experiência muito mais tranquila e significativamente mais rápida.

Documentos necessários para financiar um imóvel

Não residentes geralmente precisam de apresentar os seguintes documentos ao solicitar uma hipoteca:

Passaporte
Número de Identificação Fiscal Português (NIF)
Comprovativo de morada
Relatório de crédito
Últimos 3 recibos de vencimento
Extratos bancários recentes
Declaração de imposto mais recente
Uma cópia do seu contrato de arrendamento (se estiver a arrendar)
Planta do apartamento ou da casa

Para mais vídeos sobre investir ou se mudar para Portugal, explore nosso canal no YouTube aqui: Canal do YouTube Portugal Residency Advisors.

Custos de compra de imóvel em Portugal

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): O IMT é baseado no preço de compra e varia de 0 % a 8 %. A taxa depende do tipo de imóvel (urbano ou rural), da localização (continente ou ilhas) e se é uma habitação principal ou secundária.

Imposto de Selo: Cobrado sobre contratos, escrituras e hipotecas, este imposto é geralmente de 0,8 % do preço de compra para imóveis residenciais.

Honorários Legais: Contratar um advogado é essencial para verificar contratos e garantir a conformidade. Os honorários legais são tipicamente de 1 % a 2 % do preço de compra.

Taxa Notarial: Os custos notariais para validar a transação geralmente variam de 0,3 % a 0,5 % do preço de compra.

Taxa de Registo: O registo do imóvel no Registo Predial geralmente custa de 0,05 % a 0,25 % do preço de compra.

Comissão do Agente Imobiliário: Se trabalhar com um agente do comprador, espere honorários de cerca de 5 % do preço de compra.

Impostos sobre a propriedade em Portugal

Após concluir a compra, há impostos e taxas contínuos associados à propriedade de imóveis em Portugal.

Imposto anual sobre imóveis (IMI)

O IMI é um imposto anual baseado no valor fiscal do imóvel. A alíquota varia de 0,3% a 0,8% para propriedades urbanas e 0,8% para propriedades rústicas.

Imposto anual sobre o patrimônio imobiliário (AIMI)

AIMI significa “Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis”. Além disso, é um imposto anual sobre propriedades em Portugal que incide sobre o valor fiscal combinado de todos os imóveis residenciais de propriedade de um contribuinte em 1º de janeiro de cada ano, com valor acima de €600.000.

Existem três níveis de Imposto AIMI em Portugal:

0,7% sobre propriedades avaliadas entre €600.000 e €1M
E 1,0% sobre propriedades avaliadas entre €1M e €2M
1,5% se o valor total das propriedades for superior a €2 milhões

Imposto sobre rendimentos de aluguel

Além disso, se você alugar a propriedade, precisará pagar imposto de renda sobre a renda gerada pelo aluguel. Há uma alíquota fixa de 28%.

As despesas dedutíveis comuns incluem taxas de administração de propriedades, custos de reparos e manutenção, prêmios de seguro, impostos locais sobre propriedades (IMI), custos de financiamento como juros de empréstimos e outras despesas relevantes como publicidade e honorários profissionais.

Você está interessado em alugar sua propriedade? Confira o que você deve considerar ao encontrar um bom administrador de propriedades em Portugal.

Como podemos ajudar

Expertise local

Nós conhecemos Portugal. Devido ao nosso extenso conhecimento local, acreditamos que concentrar nossos serviços em um único país de destino é a melhor maneira de fornecer a você as informações mais completas e úteis.

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Perguntas frequentes

Estrangeiros podem comprar propriedades em Portugal?

Sim. Os estrangeiros podem comprar livremente propriedade em Portugal sem restrições, seja para residência, casas de férias ou investimento.

Preciso de ser residente para comprar propriedade em Portugal?

Não. Não é necessária residência para comprar um imóvel. Tanto cidadãos da UE quanto não-UE podem comprar imóveis em Portugal.

Que impostos pagam os estrangeiros ao comprar propriedade em Portugal?

Vais pagar IMT (imposto municipal sobre transmissões), imposto de selo e taxas de notário/registo na compra. O IMI (imposto municipal sobre imóveis) anual também se aplica.

Quanto custam os custos de transação de propriedade em Portugal?

Os custos de transação variam normalmente entre 7 %–10 % do preço de compra, cobrindo impostos, honorários legais e registo.

Os estrangeiros podem obter um crédito habitação em Portugal?

Sim. Os bancos portugueses frequentemente emprestam a estrangeiros, normalmente até 60–70 % do valor da propriedade, dependendo do teu perfil financeiro.

O que é o Golden Visa e como se relaciona com o investimento imobiliário?

O programa Golden Visa permite a cidadãos de fora da UE obter residência investindo em Portugal. No entanto, a partir de 2023, as compras de propriedade já não se qualificam.

Há restrições sobre onde os estrangeiros podem comprar propriedade em Portugal?

Não. Os estrangeiros podem comprar propriedade em qualquer lugar de Portugal, incluindo Lisboa, Porto, o Algarve e áreas rurais.

A propriedade em Portugal é de propriedade plena ou arrendamento?

A maioria das propriedades em Portugal é vendida como propriedade plena, o que significa que és totalmente proprietário do terreno e edifício. O arrendamento é raro.

Preciso de uma conta bancária portuguesa e número de contribuinte (NIF) para comprar propriedade?

Sim. Um número de contribuinte português (NIF) e conta bancária local são necessários para completar a compra da propriedade.

Quanto tempo leva o processo de compra de imóveis em Portugal?

Em média, o processo demora 1–3 meses, dependendo da due diligence, financiamento e verificações legais.

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