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Comprar una vivienda en Portugal conlleva una serie de pasos fiscales importantes, tanto en el momento de la compra como a lo largo de los años en que se es propietario del inmueble. Comprender estos costes por adelantado ayuda a los compradores a evitar sorpresas y a planificar su inversión con confianza.
Desde los impuestos de transmisiones patrimoniales hasta los gastos anuales de propiedad, aquí tiene una visión clara de lo que puede esperar al entrar en el mercado inmobiliario portugués.
Impuestos sobre la propiedad en Portugal
Cuando usted posee, compra, vende, alquila o hereda una propiedad en Portugal, es importante comprender los diferentes impuestos involucrados y cómo cumplir con las autoridades fiscales portuguesas. Los principales impuestos relacionados con la propiedad que debe conocer son:
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT)
- Impuesto de timbre
- Impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles (IMI)
- Impuesto sobre el patrimonio (AIMI)
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler
- Impuesto sobre las ganancias patrimoniales
- Impuesto sobre sucesiones
Impuestos al comprar una propiedad en Portugal
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT)
El Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) es un impuesto único que paga el comprador al adquirir una propiedad en Portugal. Se calcula en función de lo que sea mayor: el precio de compra declarado o el valor catastral imponible de la propiedad. Esto garantiza que el impuesto refleje el verdadero valor de mercado del activo.
Los tipos del IMT son progresivos, lo que significa que aumentan a medida que aumenta el valor del inmueble. Para la mayoría de las propiedades residenciales, los tipos oscilan entre el 1% y el 8%, mientras que las propiedades comerciales y no residenciales suelen tributar a un tipo fijo del 6,5%. Estos tramos hacen del IMT uno de los costes iniciales más importantes para cualquier persona que entre en el mercado inmobiliario portugués.
Varios factores afectan al importe final del IMT, incluyendo si la propiedad es urbana o rural, si está situada en el continente o en las islas (Madeira o las Azores), y si va a servir como residencia principal, casa de vacaciones o inversión de alquiler. Los compradores deben revisar estos detalles cuidadosamente, ya que la tasa puede variar significativamente dependiendo del uso previsto y la ubicación.
Impuesto de timbre en Portugal
El Impuesto de Timbre (Imposto do Selo) es un impuesto fijo que se aplica a ciertas transacciones en Portugal, incluyendo la compra de propiedades, hipotecas y operaciones financieras. Al comprar bienes inmuebles, el Impuesto de Timbre lo paga el comprador además del IMT.
Para la compra de propiedades, la tasa del Impuesto de Timbre es del 0,8% del valor de la propiedad (el mayor entre el precio de compra y el valor imponible). Si el comprador contrata una hipoteca, se aplica un Impuesto de Timbre adicional al importe del préstamo, que suele oscilar entre el 0,5% y el 0,6%, dependiendo del plazo del préstamo.
El Impuesto de Timbre es obligatorio para todas las transacciones de propiedades en Portugal y se paga normalmente en el momento de la firma de la escritura (escritura). Debido a que es una tasa fija, es sencillo de calcular y siempre debe incluirse al presupuestar la compra de una vivienda o una propiedad de inversión.
Impuestos sobre la propiedad en Portugal
Impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles (IMI)
El Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMI) es un impuesto anual que se aplica a todos los propietarios en Portugal. Cada municipio establece su propia tasa de IMI, y la cantidad que paga se basa en el valor imponible de la propiedad. Este valor es calculado por la autoridad fiscal y considera factores tales como la ubicación, el tamaño, el tipo de propiedad y las condiciones generales del mercado.
Los tipos del IMI difieren en todo el país, pero la mayoría de las propiedades urbanas se sitúan entre el 0,3% y el 0,45%, mientras que las propiedades rurales suelen tributar al 0,8%. Dado que el tipo se define localmente, su factura del IMI dependerá del municipio en el que se encuentre su propiedad.
Impuesto sobre el patrimonio (AIMI)
Portugal no aplica un impuesto sobre el patrimonio convencional; sin embargo, incorpora un concepto similar a través del Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI).
Es un impuesto anual sobre la propiedad en Portugal que se aplica al valor fiscal combinado de todas las propiedades residenciales que posee un contribuyente a partir del 1 de enero de cada año por un valor superior a 600.000 euros.
Hay tres niveles de impuesto AIMI en Portugal:
- 7,0% sobre las propiedades valoradas entre 600.000 y 1 millón de euros
- 1,0% sobre las propiedades valoradas entre 1 millón y 2 millones de euros
- 1,5% si el valor total de las propiedades supera los 2 millones de €
Impuestos sobre los ingresos por alquiler
Los impuestos sobre los ingresos por alquiler en Portugal se aplican a cualquier persona que obtenga ingresos por el arrendamiento de una propiedad, tanto si el propietario es residente como no residente. El tratamiento fiscal depende de su situación de residencia y del tipo de actividad de alquiler.
Para los no residentes, los ingresos por alquiler de propiedades portuguesas se gravan a un tipo fijo del 28% sobre el importe neto, después de los gastos permitidos. Esta tasa se aplica tanto a los alquileres a largo plazo como a los de corta duración.
Para los residentes fiscales portugueses, los ingresos por alquiler se añaden a los ingresos imponibles totales, que se gravan a tipos progresivos del IRS que oscilan entre el 13% y el 48%. Los residentes pueden deducir una amplia gama de costes, incluyendo el mantenimiento, las cuotas de condominio, el IMI, el seguro y los gastos de administración de la propiedad, antes de que se graven los ingresos.
Impuesto sobre las ganancias de capital en Portugal
El Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT) sobre bienes inmuebles en Portugal se aplica a los beneficios obtenidos por la venta de propiedades. El proceso de tributación y los tipos impositivos varían en función de si es residente fiscal o no residente en Portugal.
Para los residentes fiscales: Cuando vende una propiedad, el 50% de la ganancia patrimonial está sujeto a tributación. Este importe imponible se añade a sus ingresos totales y se grava según los tipos impositivos progresivos, que oscilan entre el 13% y el 48%.
Para los no residentes: Los no residentes tributan a un tipo fijo del 28% sobre la totalidad de la ganancia patrimonial procedente de la venta de bienes inmuebles en Portugal.
Excepciones al impuesto sobre las ganancias patrimoniales en Portugal
Portugal ofrece varias exenciones útiles del Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT) que pueden aliviar la carga fiscal de los propietarios. Los residentes fiscales que vendan su residencia principal pueden estar exentos del CGT si reinvierten el producto de la venta en otra vivienda principal en Portugal o dentro de la UE/EEE en un plazo de 36 meses.
Los residentes de 65 años o más también pueden evitar el CGT cuando los ingresos se reinvierten en un fondo de pensiones o producto de seguro aprobado en un plazo de seis meses. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 1989 están totalmente exentas del CGT en virtud de la legislación anterior.
También existen exenciones para las transmisiones de propiedades dentro de las familias. La herencia y las donaciones a familiares cercanos, como cónyuges, hijos y padres, no están sujetas al CGT, aunque el Impuesto de Timbre puede aplicarse en algunos casos.
Cómo calcular el impuesto sobre las ganancias patrimoniales en Portugal
Digamos que compra una propiedad por 200.000 €, invierte 10.000 € en mejoras y gasta otros 10.000 € en costes de marketing y ventas. Al final, vende la propiedad por 300.000 €. Esto le proporciona una ganancia de capital imponible de 70.000 €.
Impuesto sobre las ganancias patrimoniales
- Para los residentes fiscales: 50% de 70.000 € = 35.000 €, que luego tributa según los tipos impositivos progresivos.
- Para los no residentes: 70.000 € tributan a un tipo fijo del 28%.
Impuesto sobre sucesiones
El Impuesto sobre Sucesiones en Portugal se gestiona a través del sistema del Impuesto de Timbre del país (Imposto do Selo). Portugal no tiene un impuesto sobre sucesiones tradicional, y esto a menudo sorprende a los compradores extranjeros y a los expatriados.
Cuando los activos se transmiten por herencia, se aplica el Impuesto de Timbre a un tipo fijo del 10%. Sin embargo, existe una exención importante:
Los familiares directos —cónyuges, hijos, padres y abuelos— no pagan Impuesto de Timbre sobre la herencia.
Esto significa que la mayoría de las transferencias familiares de bienes o dinero están totalmente exentas de impuestos. El impuesto solo se aplica cuando el beneficiario no es un familiar directo (por ejemplo, hermanos, primos o personas no relacionadas).
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el Impuesto Municipal sobre Inmuebles (IMI) en Portugal?
El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) es un impuesto anual sobre el valor de la propiedad en Portugal. Los tipos oscilan entre el 0,3% y el 0,45% para las propiedades urbanas y hasta el 0,8% para las propiedades rurales. Cada municipio establece sus tipos dentro de estos rangos.
¿Cómo se calcula el IMI?
El IMI se calcula en función del “valor imponible” de la propiedad, determinado por las autoridades fiscales. Este valor podría diferir del valor de mercado. El tipo aplicado depende del municipio donde se encuentra la propiedad.
¿Cuándo tengo que pagar el IMI?
Los pagos del IMI suelen vencer en uno, dos o tres plazos, dependiendo del importe total. Los plazos de pago son en abril, julio y noviembre.
¿Qué es el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Onerosas (IMT) en Portugal?
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es un impuesto único que se paga al comprar una propiedad. Los tipos dependen del tipo y el valor de la propiedad, con diferentes escalas para propiedades urbanas y rurales, y residencias primarias frente a secundarias.
¿Cuándo tengo que pagar el IMT?
El IMT debe pagarse antes de que se registre la transmisión de la propiedad. Normalmente, esto ocurre durante la firma de la escritura de compraventa.
¿Cómo se calcula el IMT?
El IMT se calcula en función del precio de compra o del valor imponible de la propiedad, el que sea mayor. Se aplican tipos progresivos, lo que significa que el importe final puede variar significativamente dependiendo de condiciones específicas como el valor y el uso de la propiedad.
¿Qué es el Impuesto de Sello (Imposto do Selo) en Portugal?
El impuesto de timbre se aplica a diversos documentos legales, contratos y transacciones, incluidas las compras de propiedades y las hipotecas. El tipo para las transacciones de propiedades es del 0,8% del precio de compra o del valor imponible.
¿Existe un Impuesto de Sello sobre las hipotecas?
Sí, si contrata una hipoteca, se aplica un impuesto de timbre adicional. Para los préstamos con un período de amortización superior a cinco años, el tipo es del 0,6%. Para los préstamos a corto plazo, el tipo es del 0,5%.
¿Cómo se aplica el Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT) sobre bienes inmuebles en Portugal?
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales se aplica sobre el beneficio obtenido por la venta de una propiedad. Para los residentes fiscales, el 50% de la ganancia se grava a tipos progresivos (del 14,5% al 48%). Los no residentes tributan a un tipo fijo del 28% sobre la totalidad de la ganancia.
¿Existen exenciones del Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales?
Sí, hay exenciones. Por ejemplo, la reinversión de los ingresos procedentes de la venta de una residencia principal en otra residencia principal en Portugal en un plazo de 36 meses puede eximirle del CGT. Además, las propiedades compradas antes de 1989 están exentas.
¿Puedo deducir gastos de mis ingresos por alquileres?
Sí, los propietarios pueden deducir ciertos gastos de sus ingresos por alquiler. Estos incluyen los gastos de mantenimiento, el IMI, las primas de seguros y otros gastos relacionados.
¿Tienen que pagar impuestos sobre la propiedad en Portugal los no residentes?
Sí, los no residentes deben pagar impuestos sobre la propiedad en Portugal, incluidos el IMI y el IMT. Los no residentes también están sujetos a un tipo fijo del 28% sobre los ingresos por alquiler y las ganancias patrimoniales procedentes de la venta de propiedades.
¿Cómo puedo asegurarme de que estoy pagando la cantidad correcta de impuesto sobre la propiedad?
Consultar a un asesor fiscal o a un profesional del derecho puede ayudarle a asegurarse de que está pagando la cantidad correcta de impuesto sobre la propiedad. Pueden ayudarle a comprender los tipos aplicables, las deducciones y las exenciones.
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