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Comprar una propiedad en Portugal implica algo más que elegir la casa adecuada; también requiere conocer los pasos legales importantes. Uno de los más cruciales es el Contrato Promesa de Compra y Venta (Contrato-Promessa de Compra e Venda), que protege tanto a compradores como a vendedores antes de que se firme la escritura final.
Este acuerdo asegura los términos del trato, describe las responsabilidades y reduce los riesgos para ambas partes.
En esta guía, explicaremos cómo funciona el contrato promesa, por qué es esencial y qué deben saber todos los compradores y vendedores antes de firmar.
¿Qué es el contrato de promesa de compraventa?
El contrato promesa de compraventa, a menudo denominado «Contrato Promessa de Compra e Venda» (CPCV) en Portugal, es un acuerdo legalmente vinculante entre un comprador y un vendedor en una transacción inmobiliaria.
Este contrato describe los términos y condiciones de la venta de la propiedad y sirve como un acuerdo preliminar o precontractual antes de que se ejecute la escritura final de venta (Escritura).
Características clave del contrato promesa de compraventa
1. Depósito
En el ámbito de las transacciones inmobiliarias en Portugal, el depósito, también conocido como «sinal», tiene una importancia particular. Sirve como una expresión tangible del compromiso del comprador con la adquisición de la propiedad.
Este depósito normalmente se estructura para que sea un porcentaje sustancial, a menudo alrededor del 10%, del precio de compra de la propiedad, aunque puede variar según el acuerdo mutuo entre el comprador y el vendedor.
Desde la perspectiva de un experto en bienes raíces, el depósito desempeña varias funciones cruciales en el proceso de adquisición de la propiedad. En primer lugar, demuestra la intención genuina del comprador de seguir adelante con la compra, asegurando al vendedor su compromiso con el acuerdo.
Además, el depósito actúa como una forma de seguridad financiera para ambas partes involucradas. Si el comprador decide no seguir adelante con la compra después de que se firme el contrato promesa, el vendedor generalmente tiene derecho a retener el depósito.
Por el contrario, si el vendedor no cumple con sus obligaciones y la venta fracasa, es posible que se le exija que devuelva el depósito al comprador, a menudo con una compensación adicional.
2. Condiciones y obligaciones
El contrato actúa esencialmente como una hoja de ruta, que describe claramente las condiciones que deben cumplirse antes de que se pueda ejecutar la escritura final de venta (Escritura).
Proporciona un marco estructurado que promueve la transparencia y mitiga los riesgos para todas las partes involucradas. Aquí hay una mirada más de cerca a la importancia de estas condiciones:
Obtención de financiación
Una de las condiciones más comunes es la necesidad de que el comprador obtenga financiación para la propiedad. En muchos casos, los compradores dependen de préstamos hipotecarios para realizar la compra.
Por lo tanto, el contrato promesa a menudo estipula una fecha límite específica para que el comprador obtenga la aprobación de un préstamo de una institución financiera.
Inspecciones de la propiedad
El contrato puede requerir que el comprador realice varias inspecciones de la propiedad, como evaluaciones estructurales, inspecciones de plagas o evaluaciones ambientales.
Estas inspecciones tienen como objetivo descubrir cualquier problema o inquietud con la propiedad.
Resolución de problemas de la propiedad
Si hay algún problema conocido con la propiedad, el contrato puede describir los pasos necesarios para abordarlos y resolverlos. Esto podría implicar que el vendedor complete las reparaciones o renovaciones necesarias antes de la venta final.
3. Sanciones
La sección del contrato de promesa que trata sobre las sanciones desempeña un papel importante para garantizar la integridad y la equidad de la transacción.
Sanciones para el comprador
Si, por alguna razón, el comprador no puede o no quiere completar la compra de la propiedad, el contrato puede estipular sanciones.
Por lo general, esto implica la pérdida del depósito realizado por el comprador cuando se firmó el contrato promesa.
Obligaciones del vendedor
Por otro lado, si el vendedor no puede cumplir con sus obligaciones según lo descrito en el contrato, es posible que se le exija que devuelva el depósito del comprador.
Sin embargo, este podría no ser el final del asunto. En la mayoría de las situaciones, el contrato también podría exigir que el vendedor no solo devuelva el depósito, sino que compense al comprador, posiblemente duplicando el monto, para cubrir cualquier pérdida financiera o inconveniente incurrido como resultado de la transacción abortada.
4. Fecha de finalización
La fecha de finalización es un hito fundamental, y es el momento en que las promesas, los compromisos y las complejidades legales descritas en el contrato promesa culminan, lo que resulta en la transferencia oficial de la propiedad del vendedor al comprador.
Transferencia legal de la propiedad
La fecha de finalización es la culminación de una serie de pasos, y es en este día que la propiedad cambia formalmente de manos.
Función del notario
La finalización de una venta de propiedad en Portugal generalmente tiene lugar en la oficina de un notario. El notario desempeña un papel fundamental en la supervisión de la escritura final de compraventa (Escritura).
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5. Pago
El proceso de pago en las transacciones inmobiliarias es un aspecto fundamental que exige una consideración meticulosa.
Comprender los diversos métodos y matices de pago es esencial tanto para compradores como para vendedores para garantizar la integridad financiera de la transacción.
Pago del depósito
Uno de los pasos financieros iniciales en una transacción inmobiliaria implica el pago del depósito. Este depósito sirve como una manifestación tangible del compromiso del comprador con la adquisición.
En Portugal, es una práctica habitual que el depósito se pague a través de métodos como cheques o transferencias bancarias.
Cuentas de depósito en garantía en Portugal
A diferencia de algunos otros países donde las cuentas de depósito en garantía son una práctica común, no se utilizan normalmente en Portugal para transacciones inmobiliarias.
En cambio, las transacciones inmobiliarias de Portugal a menudo se basan en la confiabilidad y la seguridad que ofrecen las instituciones bancarias para el manejo de las transacciones financieras.
¿Es obligatorio el contrato promesa en Portugal?
El Contrato Promesa (Contrato-Promessa de Compra e Venda) no es un requisito legal en Portugal, pero es ampliamente utilizado y muy recomendado.
Este contrato sirve como salvaguardia tanto para compradores como para vendedores al establecer las condiciones de la venta, los plazos y el precio acordado antes de que se firme la escritura final.
También implica el pago de un depósito, conocido como sinal, que protege a ambas partes: si el comprador se retira, pierde el depósito; si el vendedor se retira, debe devolver el doble del importe.
Por esta razón, el contrato promesa proporciona mayor seguridad y tranquilidad durante la transacción de la propiedad.
Si bien es posible proceder directamente a la Escritura Pública de Compraventa (Escritura Pública) final sin firmar un contrato promesa, este enfoque es menos común y conlleva más riesgo.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de promesa
¿Qué es un contrato de promesa de compraventa?
Un contrato de promesa (Contrato Promessa de Compra e Venda) es un acuerdo legalmente vinculante entre un comprador y un vendedor de propiedades en Portugal. Describe los términos y condiciones de la venta de la propiedad y actúa como un acuerdo preliminar o precontractual antes de que se ejecute la escritura de venta final (Escritura).
¿Cuál es el propósito del contrato de promesa?
El propósito principal del Contrato de Promesa es establecer un acuerdo claro y legalmente vinculante entre las partes involucradas, definiendo las condiciones, obligaciones y plazos para la venta de la propiedad. Ofrece protección legal y seguridad tanto para compradores como para vendedores.
¿Es obligatorio el contrato de promesa de compraventa en Portugal?
El Contrato de Promesa no es obligatorio, pero es una práctica común y recomendada en las transacciones de propiedad en Portugal. Proporciona seguridad jurídica y claridad para ambas partes, reduciendo el riesgo de disputas y malentendidos.
¿Cuál es el monto típico del depósito en un contrato de promesa?
El depósito, a menudo denominado “sinal,” suele ser alrededor del 10% del precio de compra de la propiedad. Sin embargo, este monto puede variar según el acuerdo mutuo entre el comprador y el vendedor.
¿Qué sucede si el comprador incumple el contrato de promesa?
El contrato normalmente incluye cláusulas que describen las sanciones y consecuencias por incumplimiento. Si el comprador no completa la compra, puede perder el depósito.
¿Se pueden negociar y personalizar los términos del contrato de promesa?
Sí, los términos y condiciones del Contrato de Promesa se pueden negociar y personalizar para adaptarse a los requisitos específicos de la transacción. Es común que los compradores y vendedores trabajen con profesionales legales para garantizar que el contrato se ajuste a sus necesidades.
¿Qué sucede si el vendedor incumple el contrato de promesa?
Si el vendedor no puede cumplir con sus obligaciones, es posible que deba devolver el depósito por duplicado.
¿Cuándo ocurre la transferencia formal de la propiedad en Portugal?
La transferencia formal de la propiedad ocurre en la fecha de finalización, a menudo en la oficina de un notario, cuando se ejecuta la escritura de venta final (Escritura).
¿Se puede modificar el contrato de promesa después de que se firma?
El Contrato de Promesa se puede modificar o enmendar, pero cualquier cambio debe realizarse con el acuerdo mutuo tanto del comprador como del vendedor y debe documentarse por escrito para garantizar la transparencia y la legalidad.
¿Qué es el CPCV en Portugal?
En el contexto de las transacciones inmobiliarias y de propiedad en Portugal, CPCV significa “Contrato de Promessa de Compra e Venda,” que se traduce como “Promesa de Acuerdo de Compra y Venta.” Esto es esencialmente lo mismo que el Contrato de Promesa (Contrato Promessa de Compra e Venda) mencionado anteriormente. El CPCV describe los términos y condiciones de una venta de propiedad, que sirve como un acuerdo preliminar legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor antes de que se ejecute la escritura de venta final (Escritura).
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