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¿Está pensando en comprar una propiedad en Portugal pero no sabe cómo financiarla? La buena noticia es que los extranjeros pueden obtener hipotecas en Portugal, ya sea usted un expatriado, un inversor o un no residente.
Los bancos portugueses ofrecen opciones de financiación para compradores internacionales, que suelen cubrir entre el 60% y el 70% del valor de la propiedad.
En esta guía, le guiaremos paso a paso por el proceso (elegibilidad, documentos necesarios, costes y consejos prácticos) para ayudarle a conseguir la hipoteca adecuada y que la compra de su propiedad en Portugal sea fluida y exitosa.
Ventajas de obtener una hipoteca en Portugal
Plazos de amortización largos
Las hipotecas en Portugal suelen tener un plazo largo, que en ocasiones permite al prestatario prolongarlo hasta 40 años.
Esto ayuda a que sus pagos mensuales sean más bajos, ya que significa que los costes directos pueden repartirse durante un período de tiempo más largo.
Estabilidad y previsibilidad
En Portugal, existen hipotecas a tipo fijo que ofrecen la ventaja de la estabilidad y la previsibilidad, ya que los prestatarios tienen la opción de fijar su tipo de interés durante la vigencia del préstamo.
Como resultado, esto proporciona a los prestatarios la capacidad de planificar con mayor precisión su futuro financiero y protegerse de cambios repentinos en los pagos mensuales.
Oportunidad de inversión
Comprar una propiedad con hipoteca en Portugal, es posible capitalizar una buena oportunidad de inversión y el crecimiento del mercado que se produce con gran estabilidad.
La propiedad de una vivienda también puede conducir a la seguridad financiera y a la creación de riqueza con el tiempo.
Tipos de hipotecas en Portugal
Hipoteca a tipo fijo
La mayoría de la gente en Portugal utiliza hipotecas a tipo fijo. Este tipo de hipoteca también permite a los prestatarios fijar el tipo de interés durante toda la vigencia del préstamo.
Eso significa que los prestatarios pueden planificar fácilmente sus pagos mensuales, ya que se mantendrán estables durante toda la vida del préstamo y no subirán ni bajarán debido a los cambios en los tipos de interés.
En Portugal, normalmente se puede obtener un préstamo a tipo fijo hasta unos 30 años y el tipo de interés suele ser un poco más alto que con los préstamos a tipo variable.
Por otro lado, los prestatarios que eligen hipotecas a tipo fijo obtienen la tranquilidad de un pago mensual predecible que puede ayudarles a presupuestar y planificar de forma más eficaz.
Hipoteca a tipo variable
Una hipoteca a tipo variable (también llamada a veces hipoteca de tipo ajustable) es un tipo de préstamo hipotecario en el que el tipo de interés que se paga sube y baja en función de los tipos de mercado actuales.
Eso significa que los pagos mensuales de los prestatarios podrían subir o bajar con respecto a lo que habían planeado inicialmente.
En Portugal, las hipotecas a tipo variable suelen ser más baratas que las hipotecas a tipo fijo. Como resultado, esto puede convertirlas en una opción atractiva para los prestatarios que se sienten cómodos asumiendo un mayor riesgo.
Pero las hipotecas a tipo variable son susceptibles de cambiar, lo que significa que los prestatarios deben estar preparados para el hecho de que sus cuotas mensuales podrían aumentar con el tiempo.
Sin embargo, si tiene una hipoteca a tipo variable en Portugal que está limitada, solo puede subir hasta cierto punto desde el inicio del préstamo hasta el final.
Hipoteca solo de interés
Las hipotecas de solo interés funcionan de esta manera: durante, por lo general, un período de 5 a 10 años, los prestatarios solo tienen que pagar intereses sobre el préstamo.
Esto significa que las cuotas hipotecarias pagadas por el prestatario son más bajas de lo que serían en una hipoteca de capital e intereses durante este tiempo.
Como tales, son menos comunes que las hipotecas a tipo fijo o variable en Portugal. Dicho esto, pueden ser una buena opción si desea mantener bajos sus pagos mensuales mientras se da tiempo para refinanciar en el futuro.
Sin embargo, también tienen algunos riesgos que los prestatarios deben tener en cuenta.
Una vez finalizado el período de solo interés, tiene que realizar pagos que incluyan tanto el principal como los intereses de su préstamo. Como resultado, es posible que se vea obligado a incurrir en pagos mensuales mucho más caros.
Proceso paso a paso para obtener una hipoteca en Portugal
1. Investigue a los prestamistas
El comienzo es buscar prestamistas que proporcionen créditos a extranjeros en Portugal. Tiene Internet, recomendaciones de agentes inmobiliarios y brókeres hipotecarios.
2. Reúna la documentación necesaria
Prepare los documentos necesarios, normalmente un pasaporte válido, prueba de fondos, extractos bancarios y un informe de crédito.
3. Presente la solicitud
¿Cuándo se presenta la solicitud? — Suponiendo que ha encontrado un prestamista hipotecario, ha recogido su documentación y ha rellenado la solicitud de hipoteca. Este proceso suele implicar la introducción de datos personales, información sobre el empleo, así como detalles sobre la propiedad que desea comprar.
4. Obtenga una oferta de hipoteca
Recibirá una oferta de hipoteca en la que el prestamista establece todas las condiciones del préstamo, incluido el tipo de interés, el plan de pago y cualquier pago adicional.
5. Valoración de la propiedad
Cuando aprueban la hipoteca, el prestamista suele necesitar que se lleve a cabo una valoración de la propiedad para demostrar que vale lo que están prestando.
6. Firme el contrato de hipoteca
Cuando la propiedad está valorada y está satisfecho con las condiciones de la oferta de hipoteca o las ha consultado, firmará la Escritura de Hipoteca.
7. Finalice la compra
Una vez firmado el contrato de hipoteca, puede proceder a finalizar la compra de la propiedad. En consecuencia, esto suele implicar la transferencia de los fondos al vendedor y el registro de la propiedad a su nombre.
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Tipos de interés hipotecarios actuales en Portugal (2025)
Los tipos de interés hipotecarios en Portugal se han mantenido relativamente competitivos, ofreciendo oportunidades tanto para residentes como para no residentes.
Si bien los promedios generales reflejan el mercado en general, a menudo hay nuevos contratos disponibles a tipos ligeramente más bajos. Los prestamistas también ofrecen diferentes opciones (tipos variables, fijos y mixtos), para que los compradores puedan elegir la estructura de pago que mejor se adapte a sus planes financieros.
- Tipo de interés medio para todos los préstamos de vivienda pendientes: ~ 3,307% en agosto de 2025.
- Los nuevos contratos hipotecarios están llegando a un tipo más bajo, alrededor del 2,8%–2,9%.
- Para no residentes: UCI ofrece (tipo variable) TAE de ~ 4,274%, tipo mixto (~5 años fijos y luego variable) ~ 4,653% y un tipo fijo a 10 años en torno al 5,254%.
Relación préstamo-valor (LTV) para extranjeros que compran propiedades en Portugal
La relación préstamo-valor (LTV) para un extranjero en Portugal dependerá de varios factores. En particular, estos factores incluyen las políticas del prestamista, la situación financiera del prestatario y el valor de la propiedad.
En Portugal, los extranjeros pueden solicitar una hipoteca para comprar una propiedad. Sin embargo, los prestamistas pueden exigir un depósito más alto a los prestatarios extranjeros en comparación con los ciudadanos portugueses.
Por lo general, los prestamistas exigen un depósito mínimo del 20% del valor de la propiedad a los prestatarios extranjeros. En cambio, los ciudadanos portugueses pueden obtener una hipoteca con un depósito tan bajo como el 10% o incluso el 5% en algunos casos.
Por lo tanto, la relación préstamo-valor máxima para un extranjero en Portugal suele ser de alrededor del 80%.
Por ejemplo, si una propiedad está valorada en 200.000 €, un extranjero puede pedir prestado hasta 160.000 € (el 80% del valor de la propiedad). En consecuencia, tendrá que hacer un depósito de 40.000 € (el 20% del valor de la propiedad).
Calculadora de hipotecas de Portugal
Puede encontrar fácilmente calculadoras de hipotecas en línea específicas para Portugal buscando en Internet. Estas calculadoras suelen requerir que introduzca información como el importe del préstamo, el tipo de interés, el plazo del préstamo y cualquier comisión o cargo adicional.
A continuación, le proporcionan estimaciones de sus pagos hipotecarios mensuales, el total de intereses pagados durante la vida del préstamo y otros detalles relevantes.
Muchos bancos e instituciones financieras portuguesas también ofrecen sus propias calculadoras de hipotecas en sus sitios web, que pueden proporcionar resultados más precisos adaptados a sus productos y condiciones hipotecarias específicas.
En una simulación de hipoteca, normalmente incluiría las siguientes variables:
- Importe del préstamo: El importe total prestado para la hipoteca.
- Tipo de interés: El tipo de interés anual aplicado al préstamo.
- Plazo del préstamo: El período de tiempo durante el cual se amortizará el préstamo (por ejemplo, 15 años, 20 años, 30 años).
- Tipo de interés: Si el tipo de interés es fijo o variable.
- Pago inicial: El pago inicial realizado por el prestatario para el precio de compra de la propiedad.
- Valor de la propiedad: El valor total de la propiedad que se compra.
- Pago mensual: La cantidad que el prestatario pagará cada mes para la hipoteca.
Las mejores hipotecas portuguesas para no residentes
Las mejores hipotecas portuguesas para no residentes pueden variar en función de las circunstancias financieras individuales, las preferencias y los criterios de elegibilidad.
Sin embargo, algunos bancos e instituciones financieras en Portugal son conocidos por ofrecer opciones hipotecarias competitivas a los no residentes. Aquí hay algunos que a menudo se consideran:
Banco Português de Investimento (BPI): BPI es uno de los bancos más grandes de Portugal y ofrece soluciones hipotecarias adaptadas a los no residentes. Proporcionan asistencia personalizada y tipos de interés competitivos.
Millennium Bcp: Millennium bcp ofrece opciones hipotecarias para no residentes que buscan invertir en propiedades portuguesas. Ofrecen términos flexibles y pueden ofrecer tipos de interés atractivos.
Novo Banco: Novo Banco ofrece opciones hipotecarias para no residentes interesados en comprar propiedades en Portugal. Ofrecen un servicio personalizado y tarifas competitivas.
Santander Totta: Santander Totta ofrece soluciones hipotecarias para no residentes, con varias opciones para adaptarse a diferentes necesidades. Pueden ofrecer tipos de interés y condiciones atractivas.
Costes de la hipoteca en Portugal
Al obtener una hipoteca en Portugal, hay varios costes involucrados de los que los prestatarios deben ser conscientes. Estos pueden incluir:
- Comisiones de gestión: alrededor de 300 €.
- Tasas de valoración: alrededor de 280 €.
- Gastos de notaría y registro: alrededor de 1.500 €
- Impuesto de timbre: 0,8% del coste de compra de la propiedad
- Impuesto de transferencia. Del 2 al 8% del coste de la propiedad de compra.
Para obtener más videos sobre cómo invertir o mudarse a Portugal, explore nuestro canal de YouTube aquí: YouTube Channel Portugal Residency Advisors.
Documentos necesarios para solicitar una hipoteca en Portugal
Los no residentes normalmente tendrán que proporcionar la siguiente documentación para apoyar su solicitud de hipoteca:
- Pasaporte
- Número de identificación fiscal portugués (NIF)
- Comprobante de domicilio (copia del contrato de arrendamiento)
- Informe de crédito
- Últimas 3 nóminas
- Extractos bancarios recientes
- Declaraciones de impuestos más recientes
- Plano del apartamento /casa
Costos de comprar una propiedad en Portugal
Al comprar una propiedad en Portugal, hay varios costes a tener en cuenta además del precio de compra. Además, estos son algunos de los costes más comunes:
| Costos | |
| Impuesto de transferencia de propiedad – IMT (8%) | 15,438€ |
| Impuesto de timbre (0,8%) | 2,800€ |
| Gastos de notaría | 1,250€ |
| Gastos de registro | 250€ |
| Honorarios legales | 2,500€ |
| Costes totales | 21,988€ |
*Cálculo del IMT: (350.000,00€ x 8%) – 12.562,06€ = 15.437,94€
Ventajas de utilizar un corredor de hipotecas en Portugal para compradores extranjeros
Acceso a una gama más amplia de productos
Diferentes prestamistas, incluidos aquellos que pueden no estar disponibles para el público en general. Además, esto puede ayudarle a encontrar un producto hipotecario que se adapte mejor a sus necesidades específicas y a su situación financiera.
Asesoramiento y orientación expertos
Un bróker hipotecario puede proporcionarle asesoramiento y orientación expertos durante todo el proceso hipotecario, desde ayudarle a comprender los diferentes tipos de hipotecas disponibles hasta ayudarle a encontrar los mejores tipos de interés y condiciones para su situación.
Ahorro de tiempo
Y, además, este bróker hipotecario puede ahorrarle tiempo investigando y buscando por usted, lo que le permitirá centrarse en otros aspectos importantes de su vida.
Comprensión de los clientes extranjeros
Además, los brókeres hipotecarios que se especializan en trabajar con clientes internacionales, como los que compran propiedades en Portugal, poseen una profunda comprensión de los desafíos y consideraciones únicos que surgen en tales situaciones.
Sin costes adicionales
Además, esos brókeres hipotecarios tienen poder de negociación con los prestamistas, lo que puede ayudarle a obtener mejores tipos de interés y condiciones hipotecarias que si acudiera directamente al prestamista.
Esto significa que, como prestatario, generalmente no tiene que pagar ninguna comisión o cargo adicional por sus servicios.
Por qué trabajar con nosotros
En Portugal Residency Advisors®, colaboramos con corredores de hipotecas premium cuidadosamente elegidos en el mercado.
Agilizamos todo el proceso de solicitud de una hipoteca, gestionando todo el papeleo, desde la obtención de su número NIF hasta la apertura de su cuenta bancaria, y actuando de enlace con nuestros socios hipotecarios en su nombre.
Trabajar con nosotros puede ahorrarle tiempo, esfuerzo e incluso dinero a largo plazo. Le ayudaremos a evitar errores y trampas comunes que muchos expatriados o compradores de vivienda por primera vez encuentran, y le proporcionaremos tranquilidad durante todo el proceso.
Así que si está listo para encontrar la casa de sus sueños, considere asociarse con nosotros para que el proceso sea fluido y sin estrés.
Preguntas frecuentes sobre la guía paso a paso de las hipotecas en Portugal
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Portugal?
Sí. Los extranjeros, incluidos los no residentes, pueden solicitar hipotecas en Portugal, aunque los requisitos pueden diferir de los de los ciudadanos portugueses.
¿Qué depósito necesitan los extranjeros para una hipoteca en Portugal?
La mayoría de los prestamistas exigen un depósito de al menos el 20% a los extranjeros, lo que significa que la relación préstamo-valor (LTV) suele estar limitada en torno al 80%.
¿Qué documentos se necesitan para una hipoteca en Portugal?
Normalmente: pasaporte, NIF portugués, comprobante de domicilio, informe crediticio, nóminas, extractos bancarios, declaraciones de impuestos y detalles de la propiedad.
¿Cuáles son los tipos de interés hipotecarios habituales en Portugal?
Las tasas varían según el prestamista y el tipo de hipoteca. En 2025, los nuevos contratos promedian alrededor del 2,8%–3,3%, con opciones de tasa fija, variable y mixta disponibles.
¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca en Portugal?
Los plazos de la hipoteca pueden extenderse hasta 40 años, aunque los plazos más cortos son comunes. Los plazos más largos reducen los pagos mensuales, pero aumentan el interés total pagado.
¿Pueden los no residentes solicitar una hipoteca portuguesa?
Sí, pero los no residentes pueden enfrentarse a condiciones más estrictas, como depósitos más altos y tipos de interés ligeramente más altos.
¿Necesito una cuenta bancaria portuguesa para obtener una hipoteca?
Sí. Se requiere una cuenta bancaria local y un número de identificación fiscal portugués (NIF) para tramitar una hipoteca.
¿Debería utilizar un intermediario hipotecario en Portugal?
Sí. Los intermediarios pueden ayudar a los extranjeros a acceder a más prestamistas, asegurar mejores tasas, ahorrar tiempo y navegar por el proceso con la orientación de expertos.
¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir una hipoteca en Portugal?
El proceso suele tardar entre 4 y 8 semanas, dependiendo del prestamista, la documentación y la valoración de la propiedad.
¿Puede la compra de una propiedad con una hipoteca en Portugal ayudarme a obtener la residencia?
No directamente. La propiedad ya no califica para el Golden Visa, pero aún puede solicitar visas como la D7 o la D2.
Excelente
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