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Los alquileres de corta duración, conocidos en Portugal como Alojamento Local (AL), se han convertido en una de las formas más populares de recibir a los huéspedes en todo el país. Si está pensando en convertir su apartamento en un alquiler de corta duración, es importante que comprenda que este modelo conlleva normas, responsabilidades y algunos desafíos específicos a lo largo del camino.
En esta guía, le explicamos los consejos esenciales, las regulaciones y la información práctica que necesita para gestionar un alquiler de corta duración en Portugal con confianza.
Nueva ley de alquileres de corta duración en Portugal
23 de octubre de 2025
El 1 de noviembre de 2024, el Gobierno portugués introdujo importantes modificaciones en el régimen de alojamiento local (Alojamento Local – AL) mediante el Decreto-Ley n.º 76/2024, publicado el 23 de octubre de 2024.
Estas actualizaciones revierten varias restricciones creadas en el marco del programa Mais Habitação (Más Vivienda) de 2023. El objetivo es volver a alinear la normativa AL con las necesidades reales de vivienda, al tiempo que se restablece la confianza y la estabilidad en el mercado del alquiler.
En términos sencillos, este nuevo paquete aborda muchos de los problemas y quejas planteados desde las reformas de Mais Habitação. Revoca las siguientes medidas:
- Suspensión de las nuevas inscripciones de licencias AL
- Caducidad automática de las licencias inactivas cuando no se aportó prueba de actividad
- Prohibición de transferir licencias AL cuando se vendía una propiedad
- Revisión obligatoria de todas las licencias existentes en 2030, según lo exigido por la ley de 2023
- Norma de validez de cinco años, que exigía que todas las licencias AL se renovaran cada cinco años
¿Qué es la licencia AL?
Una licencia AL (Alojamento Local licence) es la autorización oficial necesaria para operar legalmente un alquiler de corta duración en Portugal. Con esta licencia, los propietarios e inversores pueden alquilar sus viviendas a huéspedes para estancias de hasta 30 días en plataformas como Airbnb, Booking.com y VRBO.
La licencia la expide el municipio local (Câmara Municipal) después de que el propietario presente una solicitud de registro y demuestre que la propiedad cumple con las normas de seguridad, higiene y legales exigidas. Una vez aprobada, la propiedad se añade a la base de datos nacional RNAL y se le asigna un número AL único, que debe incluirse en todos los anuncios y la publicidad de alquiler.
El mercado de alquileres de corta duración en Portugal
El mercado de alquileres de corta duración de Portugal sigue siendo uno de los segmentos más sólidos del panorama turístico del país, respaldado por otro año récord para los viajes. Según los datos de 2024 del INE y de Turismo de Portugal, el país recibió a más de 31,6 millones de huéspedes y registró más de 80 millones de pernoctaciones, lo que supone un crecimiento constante en comparación con 2023.
Alrededor del 70% de estas pernoctaciones procedieron de visitantes internacionales, lo que demuestra la importancia que sigue teniendo el turismo extranjero para el alojamiento local, especialmente en ciudades como Lisboa, Oporto y en regiones costeras como el Algarve.
Esta creciente demanda impulsa naturalmente el sector de los alquileres de corta duración. Con más viajeros que eligen apartamentos, estudios y viviendas privadas en lugar de hoteles tradicionales, las propiedades AL desempeñan un papel importante en la absorción del flujo turístico del país. Las sólidas cifras anuales también demuestran que los alquileres de corta duración no son solo de temporada: las propiedades bien ubicadas pueden registrar reservas constantes más allá de los meses de verano, especialmente en destinos con turismo cultural, viajes de negocios o climas invernales suaves.
Cómo obtener una licencia de alquiler de corta duración en Portugal
Obtener una licencia de alquiler de corta duración en Portugal, conocida como licencia de Alojamento Local (AL), es un proceso relativamente sencillo, pero requiere seguir pasos específicos y cumplir con las regulaciones locales. Así es como funciona:
Para empezar, el propietario debe presentar una solicitud de registro AL en el municipio local (Câmara Municipal) donde se encuentre la propiedad. Esto se suele hacer en línea a través de los servicios digitales de la ciudad. Durante la solicitud, deberá proporcionar información básica sobre la propiedad, el propietario y el tipo de AL que planea operar (apartamento, villa, casa de huéspedes, etc.).
Una vez presentada la solicitud, el municipio emitirá un número AL provisional, lo que le permitirá comenzar a operar de inmediato mientras se realizan las comprobaciones finales. La propiedad debe cumplir con las normas de seguridad e higiene, incluyendo tener contactos de emergencia, un extintor de incendios, un botiquín de primeros auxilios, señalización adecuada y un seguro válido.
Tras la aprobación, la propiedad se añade a la base de datos RNAL y recibe un número AL formal, que debe aparecer en todos los anuncios y la publicidad. También deberá registrarse en SIBA, el sistema utilizado para informar de todas las estancias de los huéspedes a AIMA.
Documentos necesarios para una licencia AL en Portugal
- Documento de identificación (pasaporte o tarjeta de ciudadano) del propietario
- Número de identificación fiscal portugués (NIF)
- Escritura de la propiedad (Escritura) o
- Certificado del Registro de la Propiedad (Certidão do Registo Predial)
- Caderneta Predial (Documento de registro fiscal)
- Autorización del condominio (solo si es necesario para ciertos tipos o usos de edificios)
- Plano de planta de la propiedad (cuando lo solicite el municipio)
- Declaración de cumplimiento de las normas de seguridad e higiene de AL
- Póliza de seguro válida que cubra la responsabilidad civil y los riesgos de la propiedad
- Información de contacto de emergencia para los huéspedes
- Nombre y contacto de la persona responsable (si es diferente del propietario)
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Las mejores ubicaciones para alquileres de corta duración en Portugal
Portugal tiene varios puntos calientes donde los alquileres de corta duración funcionan excepcionalmente bien. La demanda varía según la temporada y el perfil del viajero, pero las ubicaciones que se indican a continuación atraen constantemente una fuerte ocupación y tarifas nocturnas superiores.
Lisboa
Lisboa sigue siendo uno de los mercados más sólidos para los alquileres de corta duración gracias a su vibrante mezcla de cultura, gastronomía y turismo durante todo el año. Zonas como Baixa, Chiado y Alfama siguen atrayendo a visitantes que buscan experiencias céntricas y auténticas, mientras que Príncipe Real atrae a viajeros que buscan un ambiente más moderno y de moda. Con una demanda constante de turistas y viajeros de negocios, Lisboa ofrece algunas de las tasas de ocupación más altas del país.
Oporto
Otro de los principales actores es Oporto, que atrae a visitantes con su encanto ribereño, su centro histórico y su cultura vinícola. Los alquileres de corta duración tienen especial éxito en los alrededores de Ribeira y el centro de la ciudad, donde los huéspedes pueden explorar fácilmente la ciudad a pie. Cedofeita también atrae a viajeros más jóvenes y nómadas digitales gracias a su ambiente creativo y relajado. La popularidad de Oporto ha crecido de forma constante, lo que la convierte en un lugar fiable para obtener reservas constantes.
Cascais
En la zona de la Gran Lisboa, Cascais combina la vida costera con un fácil acceso a Lisboa, lo que la convierte en una opción popular para escapadas de fin de semana y estancias más largas. Los alquileres cerca del centro de la ciudad, Monte Estoril o la costa de Guincho atraen a huéspedes que buscan playas, buenos restaurantes y un estilo de vida relajado. Cascais atrae a un público amplio, desde familias hasta trabajadores a distancia, gracias a su seguridad y encanto costero.
Sintra
Sintra ofrece una experiencia completamente diferente, con sus exuberantes bosques, palacios y paisajes románticos. Los alquileres de corta duración cerca del centro histórico o en zonas más tranquilas como São Pedro son muy solicitados por los viajeros que exploran lugares de interés cultural. El atractivo único de Sintra la convierte en un destino favorito durante todo el año para los turistas que buscan naturaleza y patrimonio en un solo lugar.
Algarve
En la parte sur de Portugal, el Algarve destaca por su clima soleado y su turismo impulsado por la playa. Ciudades como Lagos, Albufeira y Vilamoura registran constantemente una gran demanda, especialmente durante la primavera y el verano. Con hermosas costas, actividades al aire libre y un estilo de vida de centro turístico, el Algarve atrae a familias, parejas y visitantes internacionales que buscan tanto relajación como aventura.
Impuestos sobre el alquiler de corta duración en Portugal
Los alquileres de corta duración en Portugal (Alojamento Local – AL) se gravan como actividad empresarial, y los propietarios deben elegir un régimen fiscal, comprender las normas del IVA y declarar correctamente sus ingresos por alquiler. Aquí tiene un desglose sencillo de cómo funciona:
Regímenes fiscales para alquileres de corta duración en Portugal
Los alquileres de corta duración en Portugal están sujetos a la actividad del impuesto de sociedades en la categoría B, y los propietarios pueden elegir entre el régimen simplificado o las cuentas organizadas.
En el marco del régimen simplificado, que es el que utiliza la mayoría de los anfitriones de AL, la oficina de impuestos aplica automáticamente un porcentaje a sus ingresos por alquiler para calcular cuánto es imponible. Esta opción mantiene las cosas sencillas y evita la necesidad de llevar registros contables completos.
Para las operaciones más grandes o los propietarios con mayores gastos, el régimen de cuentas organizadas puede ser una mejor opción. En este caso, puede deducir los costes reales, como los servicios públicos, la limpieza, el mantenimiento o los intereses de la hipoteca, pero debe trabajar con un contable certificado y mantener una contabilidad detallada.
Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
El IVA (en portugués llamado IVA) se aplica de forma diferente dependiendo del tipo de alquiler de corta duración que gestione. La mayoría de los apartamentos y villas AL están exentos de IVA, ya que se consideran alojamiento sin servicios de estilo hotelero.
Sin embargo, si la propiedad funciona más como una casa de huéspedes o proporciona servicios similares a los de un hotel, como limpieza diaria, desayuno o recepción, entonces el IVA puede aplicarse al tipo estándar.
Debido a que las normas locales pueden variar, es importante comprobar si su configuración de alquiler está exenta de IVA o si es necesario registrarse.
Diferencia entre alquileres de corta, media y larga duración
Los alquileres de corta, media y larga duración satisfacen diferentes necesidades y atraen a diferentes tipos de inquilinos en Portugal.
Alquileres de corta duración (Alojamento Local – AL)
Diseñado para estancias de hasta 30 días y dirigido principalmente a turistas, viajeros de negocios y visitantes de fin de semana. Están amueblados, son muy flexibles y suelen aparecer en plataformas como Airbnb o Booking.com. Este modelo ofrece una fuerte demanda estacional, pero conlleva más regulaciones y un mayor esfuerzo de gestión.
Alquileres de media duración
Cubren estancias de 1 a 12 meses y atraen a expatriados, nómadas digitales, estudiantes y profesionales en asignaciones temporales. Estos alquileres suelen estar totalmente amueblados con los servicios públicos incluidos, ofreciendo un equilibrio entre flexibilidad y estabilidad. Tienen menos regulaciones que las propiedades AL y proporcionan ingresos mensuales más estables sin la rotación constante de huéspedes.
Alquileres de larga duración
comienzan a los 12 meses o más, a menudo durando varios años. Atraen a residentes locales, familias y expatriados que desean un hogar permanente. Estas propiedades suelen estar sin amueblar o parcialmente amuebladas y siguen las leyes de arrendamiento portuguesas (NRAU).
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Preguntas frecuentes
¿Qué hace que los alquileres de corta duración en Portugal sean una opción popular para los propietarios?
Los alquileres a corto plazo en Portugal atraen a los propietarios debido a la demanda constante de los turistas. Muchos visitantes prefieren alojarse en casas locales, lo que convierte a estos alquileres en una opción rentable para los propietarios.
¿Pueden los no residentes invertir en el mercado de alquileres de corta duración en Portugal?
Sí, los no residentes pueden invertir en alquileres a corto plazo en Portugal. El gobierno portugués permite la propiedad extranjera, y muchos inversores obtienen ingresos del alquiler a turistas.
¿Cómo funciona el sistema fiscal para los alquileres de corta duración en Portugal?
Los propietarios deben pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler en Portugal. Los no residentes pagan una tasa fija del 28%, mientras que los residentes pueden optar por tasas impositivas progresivas basadas en sus ingresos totales.
¿Qué es la licencia AL para los alquileres de corta duración en Portugal?
La licencia AL (Alojamento Local) permite a los propietarios operar legalmente alquileres a corto plazo en Portugal. Esta licencia garantiza que la propiedad cumpla con los estándares de seguridad y calidad exigidos por la ley.
¿Hay lugares específicos donde los alquileres de corta duración en Portugal tienen una gran demanda?
Sí, Lisboa, Oporto, el Algarve y Madeira son populares para los alquileres a corto plazo en Portugal. Estas zonas atraen a un gran número de turistas, lo que garantiza altas tasas de ocupación para las propiedades de alquiler.
¿Cuáles son los principales requisitos para operar legalmente los alquileres de corta duración en Portugal?
Los propietarios necesitan una licencia AL, un seguro y medidas de seguridad como extintores para gestionar alquileres a corto plazo en Portugal. También deben registrar su actividad de alquiler ante las autoridades locales.
¿Tienen los alquileres de corta duración en Portugal un buen potencial de ingresos?
Sí, los alquileres a corto plazo en Portugal proporcionan ingresos estables, especialmente en zonas de gran afluencia turística. Muchos propietarios se benefician de las altas tasas de ocupación y la demanda de alquileres vacacionales.
¿Puedo gestionar alquileres de corta duración en Portugal desde el extranjero?
Sí, muchos propietarios gestionan alquileres a corto plazo en Portugal de forma remota. Algunos contratan empresas de gestión de propiedades para que se encarguen de las reservas, el mantenimiento y las necesidades de los huéspedes mientras ellos permanecen en el extranjero.
¿Son los alquileres de corta duración en Portugal una buena inversión a largo plazo?
Sí, los alquileres a corto plazo en Portugal ofrecen un mercado estable para la inversión a largo plazo. El crecimiento de la industria del turismo apoya la demanda de alquileres, lo que la convierte en una fuente de ingresos fiable para los propietarios.
Excelente
4,9 | 46 reseñas
