Al comprar una propiedad en Portugal, una de las primeras decisiones que enfrentan los inversores es si comprarla a su nombre o a través de una empresa. Si bien ambas opciones son legalmente válidas, conllevan diferentes implicaciones fiscales, costos y ventajas a largo plazo. La elección correcta depende de sus objetivos: ya sea que esté planeando una mudanza personal, una casa de vacaciones o una inversión estratégica.

En este artículo, analizaremos las diferencias clave para ayudarlo a tomar una decisión inteligente e informada.

¿Es comprar una propiedad en Portugal una buena inversión?

Sí, comprar una propiedad en Portugal sigue siendo una inversión sólida y atractiva por varias razones: desde la seguridad y la calidad de vida hasta el crecimiento del valor de las propiedades y el potencial turístico.

Portugal se clasifica constantemente como uno de los países más seguros del mundo, ocupando el séptimo lugar a nivel mundial según el Índice de Paz Global de 2024. Esta estabilidad no solo atrae a compradores internacionales, sino que también protege el valor inmobiliario a largo plazo.

El turismo está prosperando en ciudades como Lisboa, que recientemente fue galardonada como “Mejor destino para escapadas urbanas” en Europa. Esto hace que las propiedades de alquiler a corto plazo en áreas de alta demanda sean una inversión particularmente sólida.

En Oporto, existe una tendencia notable de convertir edificios comerciales en bienes raíces residenciales para aumentar los rendimientos del alquiler, lo que refleja un mercado inmobiliario sólido y en evolución (The Portugal News, 2024).

Portugal también es elogiado por su ambiente amigable y acogedor. De hecho, se clasifica como el séptimo país más amigable de Europa, lo que lo hace muy atractivo para expatriados y residentes a largo plazo.

La atención médica es otro factor clave. Portugal ofrece atención médica universal a través del SNS (Serviço Nacional de Saúde), lo que lo convierte no solo en un excelente lugar para invertir, sino también para vivir (Sitio oficial de SNS).

Lisbon

Comprar una propiedad a su nombre

Comprar una propiedad a su propio nombre es a menudo la opción preferida para las personas que planean vivir en Portugal, comprar una casa de vacaciones o invertir en un alquiler a largo plazo.

Es especialmente popular entre los expatriados y los compradores de segundas viviendas porque el proceso es sencillo, con menos requisitos legales y administrativos en comparación con la compra a través de una empresa.

Para aquellos que buscan simplicidad y un camino directo hacia la residencia o los beneficios de estilo de vida, la propiedad personal tiende a ser la opción más práctica.

Ventajas de comprar una propiedad en Portugal a su nombre

  • Proceso más simple
    Comprar a su nombre implica menos papeleo, menos requisitos de cumplimiento y menores costos iniciales en honorarios legales y contables. Para muchos compradores, especialmente los inversores primerizos, esta simplicidad es una gran ventaja.

  • Impuestos anuales más bajos
    Si la propiedad se clasifica como su residencia permanente, puede beneficiarse de tasas o exenciones reducidas del IMI (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles), según el municipio y el valor de la propiedad.

  • Beneficios del impuesto sobre las ganancias de capital
    Al vender su residencia principal, puede estar parcial o totalmente exento del impuesto sobre las ganancias de capital si reinvierte las ganancias en otra residencia principal en Portugal o en la UE.

  • Favorable para la residencia
    Comprar a su nombre facilita la solicitud de permisos de residencia como la visa D7, la visa de nómada digital o la visa dorada (cuando corresponda). Demuestra vínculos con Portugal y simplifica la prueba de alojamiento.

Desventajas de comprar una propiedad en Portugal a su nombre

  • La transferencia de propiedad es menos flexible
    Si planea transmitir la propiedad a herederos o venderla más adelante, hacerlo a su nombre puede ser más engorroso y potencialmente más costoso debido a los impuestos de transferencia y la burocracia.

  • Deducciones fiscales limitadas
    A diferencia de la propiedad de la empresa, las personas no pueden deducir los gastos relacionados con la propiedad, como renovaciones, reparaciones o tarifas de administración de los ingresos por alquiler, lo que puede reducir la rentabilidad si planea alquilarla.

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Comprar una propiedad a través de una empresa

Comprar una propiedad a través de una empresa, ya sea portuguesa o extranjera, es a menudo la ruta preferida para los inversores con planes a largo plazo o aquellos que administran múltiples propiedades.

Es especialmente atractivo para aquellos que dirigen negocios de alquiler a corto plazo, carteras de bienes raíces o buscan eficiencia fiscal a través de una propiedad más estructurada. Si bien implica una configuración más compleja, puede ofrecer varias ventajas estratégicas.

Ventajas de comprar una propiedad en Portugal a través de una empresa

  • Gastos deducibles de impuestos
    Una de las mayores ventajas de la propiedad de la empresa es la capacidad de deducir los gastos relacionados con la propiedad. Los costos como el mantenimiento, la renovación, la administración de la propiedad, los servicios públicos e incluso algunos honorarios legales pueden cancelarse, lo que reduce sus ingresos imponibles, especialmente útil si está alquilando la propiedad.

  • Más fácil de vender o transferir
    Cuando una propiedad está en manos de una empresa, la propiedad se puede transferir vendiendo acciones de la empresa en lugar de transferir el título de propiedad en sí. Esto puede ser más rápido, más discreto y potencialmente más eficiente desde el punto de vista fiscal, especialmente en escenarios de herencia o salida.

  • Ideal para la planificación patrimonial y de inversiones
    Para los compradores internacionales, el uso de una estructura de empresa, en particular una sociedad de cartera extranjera, puede proporcionar un mejor control sobre la planificación patrimonial y puede ayudar a evitar o reducir los impuestos sobre la herencia. También permite una planificación de la sucesión más fluida a través de las fronteras.

  • Imagen profesional y flexibilidad
    Si su objetivo es operar un negocio de alquiler o administrar varias propiedades, ser propietario a través de una empresa le da una apariencia más profesional. También le permite estructurar las operaciones de manera más flexible, incorporar socios o hacer crecer su cartera con mejores informes financieros.

Desventajas de comprar una propiedad en Portugal a través de una empresa

  • Configuración compleja y requisitos continuos
    La creación de una empresa, especialmente una entidad extranjera o una Sociedade por Quotas (Lda) portuguesa, requiere una estructuración legal, un representante fiscal y un cumplimiento continuo. Necesitará un contador y enfrentará obligaciones de presentación anual.

  • Mayores costos anuales
    Más allá de la configuración, incurrirá en honorarios de contabilidad, posibles requisitos de auditoría y declaraciones de impuestos corporativos. Estos gastos generales pueden afectar sus ganancias si solo tiene una o dos propiedades.

  • Las implicaciones fiscales pueden variar
    Si no se estructura correctamente, ser propietario de una propiedad a través de una empresa puede generar impuestos más altos. Por ejemplo, algunas empresas de propiedad extranjera pueden estar sujetas a impuestos según la “lista offshore” de Portugal, lo que puede generar impuestos sobre la propiedad (IMI) y el impuesto de timbre más altos. La planificación adecuada es esencial para evitar esto.

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Requisitos para comprar una propiedad en Portugal como extranjero

Comprar una propiedad en Portugal como extranjero es sorprendentemente accesible, y el país da la bienvenida a los inversores internacionales sin restricciones. El proceso es sencillo, pero hay algunos pasos clave a seguir para garantizar que todo salga bien.

Paso 1: Número de identificación fiscal portugués (NIF)

Antes que nada, necesitará obtener un número de identificación fiscal portugués, conocido como NIF (Número de Identificação Fiscal). Este número es necesario para todas las actividades legales y financieras en Portugal, incluida la compra de propiedades, la apertura de una cuenta bancaria y la firma de contratos de servicios públicos. Es fácil obtenerlo a través de una oficina de impuestos local, y si no está en Portugal, un abogado o representante fiscal puede obtenerlo en su nombre.

Paso 2: abrir una cuenta bancaria portuguesa

Para manejar los pagos relacionados con la compra de su propiedad, como depósitos, impuestos y facturas de servicios públicos, necesitará una cuenta bancaria portuguesa. Abrir una suele ser sencillo una vez que tenga su NIF. La mayoría de los bancos le solicitarán su pasaporte o identificación, comprobante de domicilio y, a veces, comprobante de ingresos. Tener una cuenta local también facilita la administración de los gastos de propiedad en curso.

Paso 3: contratar a un abogado

Si bien no es legalmente obligatorio, es muy recomendable contratar a un abogado de bienes raíces portugués. Se asegurarán de que la propiedad esté libre de deudas o problemas legales, verificarán los detalles del registro de la propiedad y lo ayudarán a comprender los términos del contrato. Un abogado también puede actuar en su nombre si no está en Portugal, lo que hace que el proceso sea más fluido y seguro.

Paso 4: contrato de promesa

Una vez que haya acordado los términos con el vendedor, ambas partes generalmente firman un contrato de promesa, que describe las condiciones de la venta. En esta etapa, generalmente pagará un depósito, comúnmente alrededor del 10%. Este contrato protege a ambas partes y compromete legalmente al vendedor a transferirle la propiedad.

Paso 5: escritura final y registro de la propiedad

El paso final es firmar la Escritura Pública de Compra e Venda, la escritura oficial de compra, ante un notario. Aquí es cuando se paga el saldo restante y la propiedad se transfiere formalmente. Posteriormente, la propiedad debe registrarse a su nombre en el Registro de la Propiedad y en la oficina de impuestos local para completar el proceso.

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Preguntas frecuentes sobre si debería comprar una propiedad en Portugal a su nombre o a través de una empresa

Sí, absolutamente. Portugal no tiene restricciones sobre la propiedad de bienes raíces extranjeros, y puede comprar a su nombre sin necesidad de residencia.

La propiedad personal puede ofrecer impuestos anuales más bajos (como el IMI) y exenciones sobre las ganancias de capital para las residencias principales. La propiedad de la empresa permite deducciones de gastos, pero puede enfrentar tasas impositivas corporativas más altas si no se estructura correctamente.

Para la mayoría de las visas de residencia, especialmente la D7 o la visa de nómada digital, la propiedad personal es más sencilla.

Sí. Enfrentará costos adicionales como la creación de la empresa, la contabilidad, el cumplimiento anual y posiblemente tasas impositivas más altas, según la jurisdicción de la empresa.

Solo se permiten deducciones limitadas para las personas. Por el contrario, las empresas pueden deducir la mayoría de los gastos relacionados con la propiedad, lo que puede reducir las ganancias imponibles.

La propiedad de la empresa puede ofrecer más flexibilidad para la planificación patrimonial, especialmente si desea transferir acciones en lugar del título de propiedad, lo que puede evitar algunos impuestos locales sobre la herencia.

Sí, pero implica una transferencia formal de propiedad, lo que significa que volverá a pagar el IMT (Impuesto sobre la Transferencia de Propiedad), el impuesto de timbre y los honorarios notariales.

No necesariamente. Incluso los pequeños inversores podrían usar una empresa si la propiedad es parte de un negocio de alquiler o para la estructuración fiscal. Sin embargo, es más beneficioso cuando se administran varias propiedades.

No, pero depende. Puede usar una empresa extranjera, pero tenga cuidado: si es de una jurisdicción en la lista de paraísos fiscales de Portugal, enfrentará impuestos más altos.

Depende de su objetivo. Para uso personal o reubicación, comprar a su nombre suele ser más fácil y más eficiente desde el punto de vista fiscal. Para los inversores serios o los negocios de alquiler, una empresa puede ofrecer ventajas a largo plazo, pero con más complejidad.