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¿Comprando una propiedad en Portugal? Uno de los pasos legales más importantes es la firma de la Escritura Pública de Compra e Venda.
Este contrato final transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador y se firma ante notario.
Comprender cómo funciona la escritura, qué documentos necesita y el papel del notario es crucial para evitar retrasos o problemas legales.
En esta guía, le guiaremos a través de todo lo que los compradores deben saber antes de firmar la escritura en Portugal.
¿Qué es la escritura de compraventa?
En Portugal, una «escritura de compraventa» se refiere a un documento legalmente vinculante que finaliza la venta de una propiedad.
Este documento, conocido como «Escritura Pública de Compra e Venda», es un documento público y normalmente se firma ante un notario o un abogado autorizado para realizar dichas transacciones. Por lo general, se produce en la fecha especificada en el contrato de promesa de compraventa.
Estos son los aspectos clave de una escritura de compraventa en Portugal:
- Ubicación;
- Partes involucradas;
- Documentación;
- Lectura de la escritura;
- Pago;
- Firmas;
- Registro.
1. Ubicación
El notario público certificado normalmente supervisa este evento formal y legalmente vinculante en la oficina de un notario, donde tiene lugar.
En Portugal, los profesionales del derecho, conocidos como notarios, se especializan en transacciones inmobiliarias.
Se aseguran de la legalidad, exactitud e imparcialidad del proceso. Los notarios, terceros imparciales, protegen los intereses tanto del comprador como del vendedor.
Y llevan a cabo la diligencia debida sobre el estado legal y fiscal de la propiedad, revisan toda la documentación y verifican que los términos de la transacción cumplen con la ley portuguesa.
Si bien la oficina del notario es el lugar más común para firmar la escritura, no es la única opción. El comprador y el vendedor pueden acordar celebrar la firma en la oficina del abogado del vendedor o en otro lugar mutuamente conveniente.
Esta flexibilidad se adapta a circunstancias o preferencias especiales y requiere el acuerdo de todas las partes involucradas.
En algunos casos, un vendedor puede optar por que su asesor legal esté presente durante la firma para asegurarse de que sus intereses estén adecuadamente representados.
Tales arreglos se hacen típicamente con mucha antelación a la firma para evitar complicaciones de última hora.
2. Partes involucradas
En una transacción inmobiliaria en Portugal, varias partes clave orquestan meticulosamente la firma de la escritura de compraventa, cada una con funciones y responsabilidades específicas.
El comprador: El comprador es la persona o entidad que adquiere el inmueble. Esta parte es una figura central en la transacción, ya que está asumiendo un compromiso financiero importante.
El vendedor: Por otro lado, el vendedor, ya sea una entidad o un particular, renuncia a la propiedad del inmueble. Debe prepararse para proporcionar un título claro de la propiedad y cumplir con cualquier obligación especificada en el acuerdo de venta.
El notario o abogado: El notario o abogado, a menudo denominado “notário” o “advogado”, desempeña un papel fundamental en el proceso. Es imparcial y responsable de supervisar la firma de la escritura.
Poder notarial: En algunos casos, si el comprador o el vendedor no pueden asistir a la firma de la escritura en persona, pueden optar por otorgar un poder notarial a un representante legal que pueda actuar en su nombre. Es importante tener en cuenta que la concesión de un poder notarial implica documentación legal específica.
3. Documentación de la propiedad
En cualquier transacción inmobiliaria, la integridad y exactitud de la documentación son primordiales. Asegurarse de que todos los documentos necesarios estén en orden es un paso fundamental en el proceso de compra de una propiedad.
Aquí hay una perspectiva extensa sobre la importancia de estos documentos:
Documentación del vendedor
Tarjeta de identificación: El vendedor debe estar preparado para presentar una identificación válida. Esto puede incluir un pasaporte, un documento de identidad u otro.
Número de NIF: El «Número de Identificação Fiscal», o número de identificación fiscal, es un requisito fundamental para cualquier transacción financiera en Portugal.
Certificado de registro de la propiedad: a menudo denominado “Certidão Permanente”, es un documento vital en el proceso de compra de un inmueble en Portugal.
Descripción legal de la propiedad («Caderneta Predial»): Sirve como una descripción legal detallada de una propiedad en Portugal, incluyendo información esencial como el número de identificación fiscal de la propiedad (NIF), ubicación, área, clasificación de uso y cualquier hipoteca o cargo existente.
Documentos de propiedad inmobiliaria
Permiso de uso (“Licencia de uso”): también conocido como “Licença de Utilização”, es un documento que certifica que una propiedad cumple con todos los requisitos legales y de seguridad necesarios para su ocupación.
Ficha técnica de vivienda: o “Ficha Técnica de Habitação”, es un documento que proporciona información técnica detallada sobre una propiedad. Incluye datos como las características de construcción de la propiedad, los materiales utilizados y las especificaciones de eficiencia energética.
Certificado de eficiencia energética: (Certificado Energético) es un documento que evalúa la eficiencia energética y el impacto ambiental de una propiedad. Asigna una calificación de eficiencia energética a la propiedad, que va desde A+ (la más eficiente) hasta F (la menos eficiente).
Documentación del comprador
Tarjeta de identificación: Los compradores deben prepararse para presentar una identificación válida. Esto puede incluir un pasaporte, un documento de identidad europeo o un Cartão de Residência (tarjeta de residencia), dependiendo de la situación migratoria de la persona.
Número de NIF: El NIF, o número de identificación fiscal, es un requisito fundamental para cualquier transacción financiera en Portugal, incluyendo la compra de propiedades.
Cheque bancario por el precio de compra restante: El saldo restante del precio de compra de la propiedad debe proporcionarse en forma de cheque bancario.
Recibo del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (IMT) y del impuesto de timbre (IS): El comprador debe proporcionar el saldo restante del precio de compra de la propiedad en forma de cheque bancario.
Pago de los honorarios notariales: Tradicionalmente, estos honorarios se pagaban con cheque, pero es cada vez más común realizar los pagos a través de “multibanco” (ATM) o con tarjeta.
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4. Lectura de la escritura de compraventa
El notario o abogado juega un papel clave en el proceso de firma de la escritura, asegurando que tanto el comprador como el vendedor comprendan claramente el contenido y las implicaciones del documento.
Lectura de la escritura en voz alta: La escritura se lee en voz alta en portugués, el idioma oficial de las transacciones legales, para que todas las partes comprendan completamente sus términos.
Asistencia lingüística: Los hablantes no portugueses pueden confiar en un abogado bilingüe, un agente del comprador o un traductor profesional para seguir el proceso con precisión.
Reconocimiento y acuerdo: Finalmente, ambas partes deben reconocer y aceptar formalmente los términos, confirmando el consentimiento informado.
5. Firmas
El momento de la firma durante el proceso de firma de la escritura es tanto simbólico como legalmente significativo. Representa el acto final que vincula formalmente al comprador y al vendedor a los términos de la transacción. Aquí hay una perspectiva extendida sobre este paso crucial:
Formalidad legal: Cuando todas las partes involucradas en la transacción, a saber, el comprador, el vendedor y el notario o abogado, llegan a un entendimiento y acuerdo mutuo con respecto al contenido de la escritura, proceden con la firma.
Papel del notario o abogado: La presencia del notario o abogado durante la firma es primordial. Su papel es asegurar que el proceso de firma se lleve a cabo correctamente y que se observen todas las formalidades legales necesarias.
Distribución de copias: Después de la firma, se proporcionan copias de la escritura ejecutada tanto al comprador como al vendedor. Estas copias son más que simples registros; sirven como prueba esencial de la transacción y la transferencia de propiedad.
Registro oficial del notario: La escritura original, que lleva las firmas de todas las partes, es retenida por el notario o abogado. Este registro oficial se almacena de forma segura y se registra en el Registro de la Propiedad y en la Autoridad Tributaria para confirmar el cambio en la propiedad.
6. Pago
La firma de la escritura en una transacción inmobiliaria representa una ocasión trascendental en la que se exige al comprador que cumpla con su compromiso financiero pagando el precio de compra restante del inmueble.
Pago del precio de compra restante: El precio de compra restante significa el saldo pendiente adeudado por el comprador al vendedor, de acuerdo con los términos y condiciones descritos en el acuerdo de compra.
Intercambio de llaves: Simultáneamente con el pago del precio de compra restante, se lleva a cabo el intercambio de llaves. Esto representa la transferencia de posesión física y acceso a la propiedad del vendedor al comprador.
7. Registro de la escritura de compraventa
El registro de la escritura es un paso fundamental en el proceso de compra de un inmueble, ya que es la clave para transferir oficialmente la propiedad del vendedor al comprador.
Responsabilidad del notario o abogado: Una vez que se firma la escritura, es responsabilidad del notario o abogado asegurarse de que la escritura se registre.
Registro de la Propiedad: El primer destino para la escritura registrada es el Registro de la Propiedad. Aquí, los detalles de la transacción inmobiliaria se registran en una base de datos pública oficial.
Autoridad Tributaria: Simultáneamente, la escritura registrada se presenta a la Autoridad Tributaria. Este paso es crucial para asuntos relacionados con los impuestos.
Prueba de la transferencia de propiedad: El registro es la evidencia definitiva de la transferencia de propiedad del inmueble del vendedor al comprador.
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Preguntas frecuentes sobre la escritura de compraventa en Portugal
¿Qué es una escritura de compraventa en Portugal?
Es el contrato legal final (Escritura Pública de Compra e Venda) que transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador, firmado ante notario.
¿Quién prepara la escritura de compraventa en Portugal?
La escritura suele ser preparada por el notario o abogado que supervisa la transacción, basándose en la información del comprador, el vendedor y el registro de la propiedad.
¿Necesito un abogado para firmar la escritura de compraventa en Portugal?
Si bien no es legalmente obligatorio, se recomienda encarecidamente contratar a un abogado para revisar los documentos, explicar los términos y proteger sus intereses.
¿Se puede firmar la escritura de compraventa en inglés?
No, la escritura debe firmarse en portugués. Los hablantes no portugueses deben utilizar un abogado bilingüe, un agente del comprador o un traductor profesional.
¿Qué documentos se requieren para firmar la escritura de compraventa?
Normalmente: ID/pasaporte, número de identificación fiscal portugués (NIF), prueba de fondos, certificado del registro de la propiedad y certificado del impuesto sobre bienes inmuebles.
¿Cuánto cuestan los honorarios notariales para la escritura de compraventa en Portugal?
Los honorarios notariales suelen oscilar entre 500 y 1.000 euros, dependiendo del valor de la propiedad y la complejidad de la transacción.
¿Puedo otorgar un poder notarial para firmar la escritura de compraventa?
Sí. Si no puede estar presente, puede autorizar a un abogado o representante mediante un poder notarial.
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