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Al comprar una propiedad en Portugal, el paso legal más importante es la firma de la Escritura de Compraventa (Escritura Pública de Compra e Venda), el documento que transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador.
Comprender cómo funciona la escritura, qué documentos se requieren y el papel del notario es esencial para una finalización fluida y segura. En esta guía, le guiaremos a través de todo lo que los compradores necesitan saber antes de firmar la escritura de propiedad en Portugal.
¿Qué es la escritura de compraventa?
En Portugal, la Escritura de Compraventa es el documento legalmente vinculante que finaliza la transferencia de la propiedad. Conocida como la “Escritura Pública de Compra e Venda”, esta escritura pública se firma ante un notario o un abogado cualificado que está autorizado a ejecutar transacciones de propiedad.
En la mayoría de los casos, la escritura sigue a un contrato de promesa de compraventa (CPCV) firmado previamente, en el que ambas partes acuerdan de antemano los principales términos y condiciones de la venta. Si bien es posible completar una transacción inmobiliaria sin un contrato de promesa de compraventa, la mayoría de los compradores y vendedores optan por firmar uno para garantizar la claridad y la protección legal.
Estos son los aspectos clave de una escritura de compraventa en Portugal:
- Ubicación;
- Partes involucradas;
- Documentación;
- Lectura de la escritura;
- Pago;
- Firmas;
- Registro.
Firma de la escritura de compraventa en Portugal
1. Ubicación
En Portugal, la escritura pública la realiza un notario o un abogado cualificado, que supervisa este proceso formal y jurídicamente vinculante. Aunque la notaría es el lugar más común para firmar la escritura, no es la única opción. El comprador y el vendedor pueden acordar firmar en el bufete del abogado del vendedor o en otro lugar que les convenga a ambos.
En algunas transacciones, el vendedor también puede optar por que su asesor jurídico esté presente durante la firma para garantizar que sus intereses estén debidamente protegidos. Estos trámites se organizan normalmente con suficiente antelación para evitar retrasos o complicaciones el día de la escritura.
2. Partes involucradas
En toda escritura de propiedad en Portugal, las principales partes implicadas son el comprador y el vendedor, que pueden ser particulares o personas jurídicas que compran o venden la propiedad.
Junto a ellos se encuentra el notario o abogado —conocido en portugués como notário o advogado—, que desempeña un papel imparcial en la supervisión de todo el proceso de firma de la escritura.
Véase también: Venta de propiedades en Portugal: Guía paso a paso para propietarios extranjeros
3. Documentación
El proceso comienza con la solicitud por parte del notario de su documento de identidad y su número NIF portugués. Si alguna de las partes está representada por otra persona durante la firma, es obligatorio presentar un poder notarial en forma válida.
Para la documentación de la propiedad, debe proporcionar lo siguiente:
- Certificado de Registro de la Propiedad (Certidão Permanente)
- Descripción Legal de la Propiedad (Caderneta Predial)
- Licencia de Uso (Licença de Utilização)
- Ficha Técnica de la Vivienda (Ficha Técnica de Habitação)
- Certificado de Eficiencia Energética (Certificado Energético)
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4. Lectura de la escritura de compraventa
La escritura se lee en voz alta en portugués, según lo exige la ley, para que todas las partes conozcan las obligaciones y los derechos definidos en el documento. Para aquellos que no hablan portugués, un abogado bilingüe, un agente del comprador o un traductor certificado pueden ayudar a garantizar una comprensión clara durante todo el proceso.
Una vez que todo está explicado, ambas partes deben reconocer y aceptar formalmente los términos, confirmando que la escritura se firma con total claridad y consentimiento informado.
5. Firmas
Una vez que el comprador, el vendedor y el notario o abogado entienden y están de acuerdo con los términos de la escritura, todas las partes proceden a firmar el documento.
Una vez que se completan las firmas, cada parte recibe una copia ejecutada de la escritura, que sirve como prueba vital de la transacción y de la transferencia oficial de la propiedad.
El notario o abogado conserva la escritura original firmada, que es responsable de guardarla de forma segura y de registrar la transacción en el Registro de la Propiedad y en la Autoridad Tributaria. Este paso final confirma formalmente el cambio de propiedad y completa la transferencia legal de la propiedad.
6. Pago
En esta fase, el comprador debe abonar el precio de compra restante según los términos establecidos en el contrato de compraventa. Si la propiedad se adquiere con una hipoteca, un representante del banco suele estar presente para entregar el cheque de caja directamente al vendedor.
El comprador también debe proporcionar prueba de los pagos del impuesto sobre la propiedad, incluido el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) y el Impuesto de Sello (IS), que normalmente se pagan dentro de las 24 horas anteriores a la escritura a través de una cuenta bancaria portuguesa.
También es responsabilidad del notario asegurar el pago de los honorarios notariales y completar el registro de la propiedad inmediatamente después de la firma, registrando oficialmente la nueva propiedad.
7. Registro de la escritura de compraventa
El registro de la escritura es un paso crucial en el proceso de compra de una propiedad en Portugal, ya que es lo que transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador. Una vez que se firma la escritura, el notario o abogado que gestiona la transacción es responsable de presentarla para su registro.
La primera inscripción se realiza en el Registro de la Propiedad, donde los detalles de la transferencia de la propiedad se registran en la base de datos pública. Al mismo tiempo, la escritura también se presenta a la Autoridad Tributaria, asegurando que todas las obligaciones relacionadas con los impuestos estén debidamente documentadas.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una escritura de compraventa en Portugal?
Es el contrato legal final (Escritura Pública de Compra e Venda) que transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador, firmado ante notario.
¿Quién prepara la escritura de compraventa en Portugal?
La escritura suele ser preparada por el notario o abogado que supervisa la transacción, basándose en la información del comprador, el vendedor y el registro de la propiedad.
¿Necesito un abogado para firmar la escritura de compraventa en Portugal?
Si bien no es legalmente obligatorio, se recomienda encarecidamente contratar a un abogado para revisar los documentos, explicar los términos y proteger sus intereses.
¿Se puede firmar la escritura de compraventa en inglés?
No, la escritura debe firmarse en portugués. Las personas que no hablan portugués deben utilizar un abogado bilingüe, un agente del comprador o un traductor profesional.
¿Qué documentos se requieren para firmar la escritura de compraventa?
Normalmente: ID/pasaporte, número de identificación fiscal portugués (NIF), prueba de fondos, certificado del registro de la propiedad y certificado del impuesto sobre bienes inmuebles.
¿Cuánto cuestan los honorarios notariales para la escritura de compraventa en Portugal?
Los honorarios notariales suelen oscilar entre 500 y 1.000 euros, dependiendo del valor de la propiedad y la complejidad de la transacción.
¿Puedo otorgar un poder notarial para firmar la escritura de compraventa?
Sí. Si no puede estar presente, puede autorizar a un abogado o representante mediante un poder notarial.
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