La escritura pública representa el paso final en el proceso de compra de un inmueble, en el que el comprador realiza el pago y el vendedor entrega las llaves. En esta guía le contamos todo lo que necesita saber sobre el proceso de la escritura.
¿Qué es la escritura de compraventa?
En Portugal, una “escritura de compraventa” se refiere a un documento legalmente vinculante que finaliza la venta de un inmueble. Este documento se conoce como “Escritura Pública de Compra e Venda”. es un documento público y normalmente se firma ante un notario o un abogado autorizado para realizar dichas transacciones. Normalmente, se produce en la fecha especificada en el contrato de promesa de compraventa.
Estos son los aspectos clave de una escritura de compraventa en Portugal:
- Ubicación;
- Partes involucradas;
- Documentación;
- Lectura de la escritura;
- Pago;
- Firmas;
- Registro.
1. Ubicación
El notario público certificado normalmente supervisa este evento formal y legalmente vinculante en la oficina de un notario, donde tiene lugar.
En Portugal, los profesionales del derecho, conocidos como notarios, se especializan en transacciones inmobiliarias. Garantizan la legalidad, la exactitud y la equidad del proceso. Los notarios, terceros imparciales, protegen los intereses tanto del comprador como del vendedor. Llevan a cabo la diligencia debida sobre el estado legal y fiscal del inmueble, revisan toda la documentación y verifican que los términos de la transacción cumplen con la legislación portuguesa.
Si bien la oficina del notario es el lugar más común para firmar la escritura, no es la única opción. El comprador y el vendedor pueden acordar celebrar la firma en la oficina del abogado del vendedor o en otro lugar que sea mutuamente conveniente. Esta flexibilidad se adapta a circunstancias o preferencias especiales y requiere el acuerdo de todas las partes involucradas.
En algunos casos, un vendedor puede optar por que su asesor legal esté presente durante la firma para garantizar que sus intereses estén adecuadamente representados. Dichos arreglos suelen hacerse con mucha antelación a la firma para evitar complicaciones de última hora.
2. Partes involucradas
En una transacción inmobiliaria en Portugal, varias partes clave orquestan meticulosamente la firma de la escritura de compraventa, cada una con funciones y responsabilidades específicas.
El comprador: El comprador es la persona o entidad que adquiere el inmueble. Esta parte es una figura central en la transacción, ya que está asumiendo un compromiso financiero importante.
El vendedor: Por otro lado, el vendedor, ya sea una entidad o un particular, renuncia a la propiedad del inmueble. Debe prepararse para proporcionar un título claro de la propiedad y cumplir con cualquier obligación especificada en el acuerdo de venta.
El notario o abogado: El notario o abogado, a menudo denominado “notário” o “advogado”, desempeña un papel fundamental en el proceso. Es imparcial y responsable de supervisar la firma de la escritura.
Poder notarial: En algunos casos, si el comprador o el vendedor no pueden asistir a la firma de la escritura en persona, pueden optar por otorgar un poder notarial a un representante legal que pueda actuar en su nombre. Es importante tener en cuenta que la concesión de un poder notarial implica documentación legal específica.
3. Documentación
En cualquier transacción inmobiliaria, la integridad y la exactitud de la documentación son primordiales. Asegurarse de que todos los documentos necesarios estén en orden es un paso fundamental en el proceso de compra de un inmueble. Aquí hay una perspectiva extensa sobre la importancia de estos documentos:
Venta de bienes inmuebles: documentos
Tarjeta de identificación: El vendedor debe estar preparado para presentar una identificación válida. Esto puede incluir un pasaporte, un documento de identidad u otro.
Número NIF: “Número de Identificação Fiscal”, o número de identificación fiscal, es un requisito fundamental para cualquier transacción financiera en Portugal.
Certificado de registro de la propiedad: a menudo denominado “Certidão Permanente”, es un documento vital en el proceso de compra de un inmueble en Portugal.
Descripción legal de la propiedad (“Caderneta Predial”): Sirve como una descripción legal detallada de una propiedad en Portugal, incluyendo información esencial como el número de identificación fiscal de la propiedad (NIF), la ubicación, el área, la clasificación de uso y cualquier hipoteca o cargo existente.
Documentos de propiedad inmobiliaria
Permiso de uso (“Licencia de uso”): también conocido como “Licença de Utilização”, es un documento que certifica que una propiedad cumple con todos los requisitos legales y de seguridad necesarios para su ocupación.
Ficha técnica de vivienda: o “Ficha Técnica de Habitação”, es un documento que proporciona información técnica detallada sobre una propiedad. Incluye datos como las características de construcción de la propiedad, los materiales utilizados y las especificaciones de eficiencia energética.
Certificado de eficiencia energética: (Certificado Energético) es un documento que evalúa la eficiencia energética y el impacto ambiental de una propiedad. Asigna una calificación de eficiencia energética a la propiedad, que va desde A+ (la más eficiente) hasta F (la menos eficiente).
Compra de bienes inmuebles: documentos
Tarjeta de identificación: Los compradores deben prepararse para presentar una identificación válida. Esto puede incluir un pasaporte, un documento de identidad europeo o un Cartão de Residência (tarjeta de residencia), dependiendo de la situación migratoria de la persona.
Número NIF: El NIF, o número de identificación fiscal, es un requisito fundamental para cualquier transacción financiera en Portugal, incluidas las compras de propiedades.
Cheque bancario por el precio de compra restante: El saldo restante del precio de compra de la propiedad debe proporcionarse en forma de cheque bancario.
Recibo del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (IMT) y del impuesto de timbre (IS): El comprador debe proporcionar el saldo restante del precio de compra de la propiedad en forma de cheque bancario.
Pago de los honorarios notariales: Tradicionalmente, estos honorarios se pagaban con cheque, pero es cada vez más común realizar los pagos a través de “multibanco” (ATM) o con tarjeta.
4. Lectura de la escritura de compraventa
El notario o abogado desempeña un papel multifacético en el proceso de firma de la escritura, siendo una de sus responsabilidades fundamentales facilitar una comprensión clara y completa del contenido y las implicaciones de la escritura tanto para el comprador como para el vendedor.
Lectura de la escritura en voz alta: El acto de leer toda la escritura en voz alta tiene un propósito crucial. Garantiza que todas las partes involucradas tengan una comprensión completa de los términos y condiciones del documento. El notario o abogado suele dominar el portugués, que es el idioma de las transacciones legales en Portugal.
Asistencia lingüística: Comprender un documento legal escrito en un idioma que uno no domina puede ser un desafío. Para abordar esto, hay algunas opciones disponibles para las personas que no hablan portugués. En primer lugar, el comprador puede contratar a un abogado o a un agente del comprador que domine tanto el portugués como el idioma nativo del comprador. Alternativamente, el comprador puede contratar a un traductor profesional independiente para que le ayude durante la firma.
Reconocimiento y acuerdo: Es importante destacar que tanto el comprador como el vendedor deben reconocer y aceptar activamente los términos y condiciones de la escritura. Este reconocimiento no es meramente una formalidad; significa el consentimiento informado de todas las partes involucradas.
5. Firmas
El momento de la firma durante el proceso de firma de la escritura es tanto simbólico como legalmente significativo. Representa el acto final que vincula formalmente al comprador y al vendedor a los términos de la transacción. Aquí hay una perspectiva extendida sobre este paso crucial:
Formalidad legal: Cuando todas las partes involucradas en la transacción, a saber, el comprador, el vendedor y el notario o abogado, llegan a un entendimiento y acuerdo mutuos con respecto al contenido de la escritura, proceden con la firma.
Función del notario o abogado: La presencia del notario o abogado durante la firma es primordial. Su función es garantizar que el proceso de firma se lleve a cabo correctamente y que se observen todas las formalidades legales necesarias.
Distribución de copias: Después de la firma, se proporcionan copias de la escritura ejecutada tanto al comprador como al vendedor. Estas copias son más que simples registros; sirven como prueba esencial de la transacción y la transferencia de propiedad.
Registro oficial del notario: La escritura original, que lleva las firmas de todas las partes, es conservada por el notario o abogado. Este registro oficial se almacena de forma segura y se registra en el Registro de la Propiedad y en la Autoridad Tributaria para confirmar el cambio en la propiedad del inmueble.
6. Pago
La firma de la escritura en una transacción inmobiliaria representa una ocasión trascendental en la que se exige al comprador que cumpla con su compromiso financiero pagando el precio de compra restante del inmueble.
Pago del precio de compra restante: El precio de compra restante significa el saldo pendiente adeudado por el comprador al vendedor, de acuerdo con los términos y condiciones descritos en el acuerdo de compra. Esta cantidad abarca el precio de compra acordado menos cualquier depósito inicial o pago anticipado realizado durante la transacción.
Intercambio de llaves: Simultáneamente con el pago del precio de compra restante, se produce el intercambio de llaves. Esto representa la transferencia de la posesión física y el acceso a la propiedad del vendedor al comprador. Es un momento simbólico que significa la adquisición de la propiedad por parte del comprador.
7. Registro de la escritura de compraventa
El registro de la escritura es un paso fundamental en el proceso de compra de un inmueble, ya que es la clave para transferir oficialmente la propiedad del vendedor al comprador.
Responsabilidad del notario o abogado: Una vez que se firma la escritura, es responsabilidad del notario o abogado asegurarse de que la escritura se registre.
Registro de la Propiedad: El primer destino para la escritura registrada es el Registro de la Propiedad. Aquí, los detalles de la transacción inmobiliaria se registran en una base de datos pública oficial.
Autoridad Tributaria: Simultáneamente, la escritura registrada se presenta a la Autoridad Tributaria. Este paso es crucial para asuntos relacionados con los impuestos.
Prueba de la transferencia de propiedad: El registro es la evidencia definitiva de la transferencia de propiedad del inmueble del vendedor al comprador.
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Preguntas frecuentes sobre la escritura de compraventa en Portugal
¿Qué es una escritura de compraventa en Portugal?
Una escritura de compra, también conocida como “Escritura”, es un documento legalmente vinculante que formaliza la transferencia de propiedad del vendedor al comprador en una transacción inmobiliaria en Portugal.
¿Dónde suele tener lugar la firma de la escritura?
La firma de la escritura suele tener lugar en la oficina de un notario, pero también puede ocurrir en la oficina del abogado del vendedor o en otro lugar acordado por ambas partes.
¿Quiénes son las principales partes involucradas en la escritura de compra?
Las principales partes involucradas son el comprador y el vendedor del inmueble. Ambas partes, junto con el notario o abogado, suelen estar presentes durante la firma. Si las partes no pueden asistir en persona, pueden otorgar un poder notarial a sus representantes legales.
¿Qué ocurre durante la firma de la escritura de compraventa?
El notario o abogado lee toda la escritura en voz alta a las partes involucradas para asegurarse de que comprenden su contenido e implicaciones. Tanto el comprador como el vendedor deben reconocer y aceptar los términos de la escritura.
¿Qué aspectos financieros están involucrados en la firma de la escritura?
En la firma de la escritura, se espera que el comprador pague el precio de compra restante del inmueble, así como los honorarios notariales asociados, los impuestos de transmisiones patrimoniales y el impuesto de timbre. El pago se realiza a menudo mediante cheques certificados o transferencias bancarias.
¿Qué documentos debe entregar el comprador en la firma de la escritura?
Los documentos necesarios de los compradores para firmar una escritura de compra son:
- Número NIF (Número de Identificação Fiscal);
- Identificación personal (documento de identidad, pasaporte);
- Cheque bancario por el precio de compra restante;
- Recibo del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (IMT) y del impuesto de timbre (IS);
- Pago de los honorarios notariales.
¿Necesito representación legal al firmar una escritura en Portugal?
Si bien la representación legal no es obligatoria, es muy recomendable que un notario o abogado supervise el proceso para garantizar el cumplimiento legal y proteger sus intereses.