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La compra de propiedades en Portugal se ha vuelto cada vez más popular entre los extranjeros que buscan una inversión segura, un estilo de vida soleado o un nuevo lugar para establecerse. Sin restricciones a la propiedad extranjera, con leyes de propiedad claras y una amplia gama de viviendas para elegir, Portugal ofrece uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de Europa.
En esta guía, aprenderá todo lo que necesita saber, desde los requisitos legales y los impuestos hasta las opciones de financiación y el proceso de compra, para que pueda comprar una propiedad en Portugal con confianza, ya sea para mudarse, jubilarse o invertir.
Panorama del mercado inmobiliario en Portugal
El mercado inmobiliario de Portugal continúa mostrando un fuerte impulso, con un crecimiento anual de precios del 15–19% en Lisboa, Oporto y el Algarve. Lisboa ahora promedia más de 5700 €/m², mientras que el promedio nacional se sitúa en torno a los 2100 €/m². Desde 2010, los valores se han más que duplicado debido a la oferta limitada, la fuerte demanda extranjera y el atractivo del estilo de vida del país.
Las perspectivas para 2025 siguen siendo positivas, con un crecimiento esperado del 5–8% y volúmenes de inversión que se acercan a los 2500 millones de euros. La recuperación del turismo, los compradores extranjeros y los puntos de interés costeros son los principales impulsores, mientras que nuevas herramientas como SyncMLS y el interés en desarrollos sostenibles, especialmente en el Alentejo, están remodelando el mercado.
Sin embargo, la asequibilidad se está convirtiendo en un desafío. El aumento de los precios ha presionado a los residentes locales, lo que ha impulsado iniciativas gubernamentales como el desarrollo de terrenos rurales y un plan de 2000 millones de euros para construir 33 000 viviendas para 2030. A pesar de la burocracia continua y la lentitud de las licencias, el país sigue ofreciendo un gran potencial de inversión para aquellos interesados en comprar bienes inmuebles en Portugal. Sin embargo, equilibrar el crecimiento y la accesibilidad será esencial en el futuro.
¿Por qué comprar una propiedad en Portugal?
Estas son 10 razones de peso para comprar una propiedad en Portugal, especialmente atractivas para los compradores internacionales:
- Portugal es uno de los países más seguros y estables de Europa.
- Los precios de las propiedades siguen siendo asequibles en comparación con otros mercados de la UE occidental.
- El país disfruta de un clima soleado y templado durante todo el año.
- La fuerte demanda de alquileres lo hace ideal para obtener ingresos por inversiones.
- El mercado inmobiliario ha mostrado un crecimiento constante a largo plazo.
- Alta calidad de vida con excelente atención médica, infraestructura y estilo de vida.
- Existen múltiples opciones de visado y residencia para extranjeros.
- Fácil acceso a Schengen y a los principales destinos europeos.
- Los costes de vida diarios son más bajos que en muchos países de la UE.
- Una amplia variedad de tipos de propiedades se adapta a cada presupuesto y preferencia para comprar una casa en Portugal.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades libremente en Portugal y no existen restricciones en cuanto a la nacionalidad o el número de propiedades que pueden poseer. Para comprar una propiedad en Portugal como extranjero o incluso comprar terrenos en Portugal, no es necesario tener la residencia en el país ni ser contribuyente, solo un pasaporte válido, un número de identificación fiscal portugués (NIF) y una cuenta bancaria local.
Debido a que los contratos están en portugués, muchos compradores internacionales optan por trabajar con un abogado o un agente del comprador para verificar los documentos y garantizar una transacción fluida y segura. Las claras leyes de propiedad de Portugal y su mercado favorable a los extranjeros lo convierten en una opción atractiva para los expatriados que buscan comprar una casa en Portugal como casa de vacaciones, para mudarse o para invertir.
Cómo buscar al comprar una propiedad en Portugal
Encontrar una casa en venta en Portugal se vuelve mucho más fácil cuando sabe dónde buscar. Estas son las principales formas de comprar una casa en Portugal:
Utilice portales inmobiliarios de confianza
La forma más común de buscar y comprar una propiedad en Portugal es mediante el uso de plataformas como Idealista, Imovirtual y Casa Sapo. Estos sitios ofrecen miles de listados en todo el país y le permiten filtrar por presupuesto, ubicación y tipo de propiedad. Sin embargo, las plataformas inmobiliarias solo cubren una parte del mercado, lo que puede limitar su proceso de cómo comprar una casa en Portugal.
Trabaje con un agente del comprador
Para cualquier persona que compre una propiedad en Portugal desde el extranjero, un agente del comprador suele ser el recurso más valioso. Representan sus intereses, a diferencia de los agentes de venta que trabajan para el vendedor, y pueden descubrir opciones fuera del mercado, validar la documentación de la propiedad, negociar precios y protegerle de problemas legales y de procedimiento comunes.
Este apoyo es especialmente importante si no está familiarizado con la legislación portuguesa, el idioma o el mercado local, sobre todo si aún no ha decidido dónde comprar una casa en Portugal. Es incluso más útil si su interés es comprar terrenos en Portugal, ya que estas propiedades no suelen aparecer en las plataformas en línea.
Consulte las agencias inmobiliarias locales
Muchas agencias más pequeñas se anuncian solo dentro de su región o en sus propios sitios web. Si tiene un área preferida donde comprar una propiedad en Portugal, ponerse en contacto con estas oficinas locales puede revelar listados adicionales que pueden no aparecer en los principales portales.
Dónde comprar una propiedad en Portugal
Si está explorando dónde comprar una casa en Portugal, el país ofrece una amplia gama de regiones, cada una con su propio estilo de vida, clima y atractivo de inversión. Aquí tiene una lista de las regiones más solicitadas de Portugal para los expatriados que desean mudarse o simplemente invertir.
Lisboa
Lisboa sigue siendo el mercado más fuerte, ya que la demanda de locales, expatriados y empresas mantiene los alquileres muy activos. Las zonas céntricas y ribereñas como Chiado, Baixa, Alfama, Estrela, Campo de Ourique y Parque das Nações son ubicaciones privilegiadas para comprar propiedades en Portugal, conservando bien su valor y ofreciendo una excelente liquidez a pesar de los precios más altos.
Oporto
Una opción inteligente para inversores centrados en el valor, Oporto combina estilo de vida y un sólido potencial de inversión. Con precios de entrada más bajos que Lisboa y un crecimiento constante, áreas como Ribeira, Foz do Douro, Boavista y Cedofeita ofrecen una fuerte demanda de alquiler. Los apartamentos históricos renovados y las nuevas construcciones frente al río son particularmente atractivos.
Algarve
El Algarve es una opción clásica para los inversores en alquileres vacacionales. El turismo durante todo el año de golfistas, jubilados y trabajadores remotos mantiene la demanda fuerte. Áreas como Albufeira, Lagos, Vilamoura, Carvoeiro y Tavira funcionan bien para alquileres a corto y medio plazo, lo que hace que el Algarve sea ideal para aquellos que buscan comprar propiedades en Portugal mientras disfrutan del uso personal y de unos ingresos sólidos por alquiler.
Costa de Plata
La Costa de Plata a menudo se pasa por alto, pero ofrece un gran potencial. Los precios son más accesibles en ciudades como Nazaré, Foz do Arelho, São Martinho do Porto y Peniche. Con una vida frente al mar, comunidades más tranquilas y una creciente demanda de familias y jubilados, es una opción atractiva para comprar propiedades en Portugal o terrenos para construir.
Madeira
Tipos de propiedad en Portugal
Portugal ofrece una variedad de tipos de propiedades, incluidos apartamentos, casas adosadas, villas y casas de campo. Cada tipo de propiedad tiene sus ventajas y desventajas, por lo que es importante considerar cuál se adapta a sus necesidades y estilo de vida antes de comprar una propiedad en Portugal.
Apartamento: Esta es la palabra portuguesa para un apartamento, que es una unidad de vivienda independiente dentro de un edificio más grande que normalmente se divide en varias unidades.
Moradia: También es la palabra portuguesa para una casa o una vivienda, que se refiere a una propiedad residencial independiente que no está conectada a ningún otro edificio.
Loft: Este estilo de espacio habitable se caracteriza típicamente por techos altos, grandes espacios abiertos y particiones mínimas. Además, los lofts a menudo tienen una estética industrial y se encuentran comúnmente en almacenes o fábricas convertidas.
Duplex: Además, esta es una unidad residencial que abarca dos pisos de un edificio. Además, los dúplex a menudo tienen una escalera que conecta los dos niveles y pueden incluir características como una entrada privada o un espacio al aire libre.
Casa de Campo: Y este es un tipo de vivienda que suele ser pequeña y de diseño rústico, a menudo con un techo de fuerte pendiente y hecha de madera o piedra.
Quinta: También esta es una palabra portuguesa para una finca rural o granja, que a menudo cuenta con una casa grande o mansión, así como tierras agrícolas o jardines.
Terreno: Parcelas de tierra que pueden ser rurales, urbanas o de uso mixto. Comprar terrenos en Portugal ofrece la posibilidad de construir su propia casa, aunque requiere verificar la zonificación, los derechos de construcción y el acceso a los servicios públicos.
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Portugal Residency Advisors® ha ayudado a numerosos inversores internacionales a invertir con éxito en Portugal. Descubra cómo nuestra solución integral y de confianza hace que su proceso de inversión sea inteligente y sencillo.
Cómo comprar una propiedad en Portugal: paso a paso
Los pasos involucrados en la compra de una propiedad en Portugal como extranjero o como residente local son los mismos, lo que hace que el país sea muy atractivo desde una perspectiva de inversión internacional.
1. Búsqueda de propiedades
Comience buscando propiedades que se ajusten a sus requisitos y presupuesto. Al comprar una propiedad en Portugal, puede buscar listados en línea y también trabajar con un agente inmobiliario.
2. Oferta y negociación
Una vez que haya encontrado una propiedad para comprar en Portugal, haga una oferta al vendedor. Las negociaciones pueden tener lugar hasta que se acuerde un precio final.
3. Diligencia debida
Un bufete de abogados llevará a cabo comprobaciones legales de la propiedad, también incluyendo la verificación de la propiedad, la comprobación de cualquier gravamen o hipoteca, y asegurándose de que todos los permisos y licencias están en orden.
4. Contrato preliminar
El siguiente paso es firmar un contrato preliminar, también conocido como contrato de promesa de compraventa (CPCV). Este es un acuerdo legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor que describe los términos de la venta, incluyendo el precio, las condiciones de pago y otras condiciones.
En este punto, también se exige al comprador que realice un pago inicial, generalmente equivalente al 10 por ciento del precio acordado para evitar que el comprador se retire del trato.
5. Inspección de la vivienda
Especialmente para los compradores extranjeros que buscan comprar una propiedad en Portugal, se recomienda llevar a cabo una inspección de la propiedad para identificar cualquier problema o defecto potencial. Esto puede ser organizado por el comprador o a través de un tasador recomendado por el agente inmobiliario.
6. Escritura de propiedad
Una vez que se hayan completado todas las comprobaciones legales e inspecciones, se puede firmar el contrato final. Esto se hace típicamente en una oficina de notario público, y el precio de compra completo se paga en este momento.
Documentos necesarios para comprar una propiedad en Portugal
Al comprar una propiedad en Portugal, tener los documentos correctos preparados de antemano ayuda a garantizar un proceso de compra fluido y eficiente. A continuación, se muestran los elementos esenciales que todo comprador extranjero debe tener:
Pasaporte
Se requiere un pasaporte válido como su identificación oficial para comprar una propiedad en Portugal, incluyendo la visualización, la firma de acuerdos de reserva y la finalización de la escritura final ante el notario.
NIF (número de identificación fiscal portugués)
El NIF es obligatorio para cualquier persona que compre una propiedad en Portugal. Se utiliza para fines fiscales, firma de contratos, pago de tasas, conexión de servicios públicos y es requerido por bancos, abogados y oficinas gubernamentales. Los extranjeros pueden obtenerlo a través de un representante fiscal o con la asistencia de un abogado.
Cuenta bancaria portuguesa
Una cuenta bancaria local es necesaria para administrar todos los pagos relacionados con la compra de bienes inmuebles en Portugal, como depósitos, impuestos, costos notariales y facturas continuas. Muchos bancos ofrecen cuentas específicamente para no residentes, lo que hace que el proceso sea sencillo.
Financiación de una propiedad en Portugal
Los extranjeros pueden obtener una hipoteca para comprar una propiedad en Portugal, pero el proceso puede ser ligeramente más complejo que para los residentes. A continuación, se presenta un desglose de los puntos clave que debe comprender al financiar una propiedad.
Hipotecas en Portugal
El proceso de financiación para comprar bienes inmuebles en Portugal es totalmente posible para los extranjeros, aunque el proceso puede ser un poco más detallado que para los residentes. Las condiciones de la hipoteca varían según el banco, y las tasas de interés dependen de su perfil financiero, solvencia y el tipo de préstamo que elija.
Los no residentes a menudo se enfrentan a tipos ligeramente más altos, y la mayoría de los bancos financiarán hasta el 80% del valor de la propiedad, aunque esto puede variar en función de sus ingresos y su estabilidad financiera general. Los prestamistas portugueses también exigen un seguro de vida vinculado a la hipoteca, lo que garantiza que el préstamo esté cubierto en caso de fallecimiento.
El principal desafío al que puede enfrentarse es obtener una hipoteca para comprar terrenos en Portugal, ya que la menor liquidez del activo lo hace menos atractivo para los bancos.
Trabajar con un corredor hipotecario
Debido a que la mayoría de los documentos de la hipoteca están escritos en portugués, navegar por el proceso solo puede ser un desafío. Esta es la razón por la que muchos compradores internacionales optan por trabajar con un corredor de hipotecas cuando deciden comprar una casa en Portugal.
Un corredor puede comparar ofertas de varios bancos, negociar mejores condiciones, explicar las normas de préstamo y guiarle a través del papeleo.
Para los extranjeros que no están familiarizados con el sistema portugués, tener un corredor que gestione la comunicación y traduzca los detalles clave puede hacer que la experiencia de comprar bienes inmuebles en Portugal sea mucho más fluida y significativamente más rápida.
Documentos necesarios para financiar una propiedad
Los no residentes normalmente deben presentar los siguientes documentos al comprar una propiedad en Portugal y solicitar una hipoteca:
- Pasaporte
- Número de identificación fiscal portugués (NIF)
- Comprobante de domicilio
- Informe de crédito
- Las 3 últimas nóminas
- Extractos bancarios recientes
- Declaración de la renta más reciente
- Una copia de su contrato de arrendamiento (si alquila)
- Plano del apartamento o casa
Para obtener más videos sobre cómo invertir o mudarse a Portugal, explore nuestro canal de YouTube aquí: YouTube Channel Portugal Residency Advisors.
Costes de compra de una propiedad en Portugal
Impuesto sobre la Transmisión de la Propiedad (IMT): Para comprar una propiedad en Portugal, el costo más relevante es el IMT. El impuesto IMT se basa en el precio de compra y oscila entre el 0% y el 8%. La tasa depende del tipo de propiedad (urbana o rural), la ubicación (continental o islas) y si es una vivienda principal o secundaria.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Se aplica a contratos, escrituras e hipotecas, este impuesto suele ser el 0,8% del precio de compra para propiedades residenciales.
Honorarios legales: Contratar a un abogado es esencial para verificar los contratos y garantizar el cumplimiento. Los honorarios legales suelen ser del 1% al 2% del precio de compra.
Gastos de notaría: Los gastos de notaría para validar la transacción suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,5% del precio de compra.
Gastos de inscripción: La inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad suele costar entre el 0,05% y el 0,25% del precio de compra.
Tarifa del agente inmobiliario: Si trabaja con un agente del comprador para comprar una casa en Portugal, espere tarifas de alrededor del 5% del precio de compra.
Impuestos sobre la propiedad en Portugal
Después de completar el proceso de compra de una propiedad en Portugal, existen impuestos y tarifas continuas asociadas con la propiedad en Portugal.
Impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMI)
El IMI es el impuesto anual sobre la propiedad en Portugal. Después de comprar una propiedad en Portugal, está obligado a pagar un impuesto anual basado en el valor imponible de la propiedad. La tasa impositiva oscila entre el 0,3% y el 0,8% para las propiedades urbanas y es del 0,8% para las propiedades rurales (rústicas).
Impuesto anual sobre el patrimonio (AIMI)
AIMI significa “Adicional al Imposto Municipal de Imóveis”, que se traduce como Impuesto Municipal sobre la Propiedad Adicional. Además, es un impuesto anual sobre la propiedad en Portugal que se aplica al valor fiscal combinado de todas las propiedades residenciales que posee un contribuyente al 1 de enero de cada año por un valor superior a 600.000 €.
Hay tres niveles de impuesto AIMI en Portugal:
- 0,7% sobre propiedades valoradas entre 600.000 € y 1 millón de €
- Y 1,0% sobre propiedades valoradas entre 1 millón de € y 2 millones de €
- 1,5% si el valor total de las propiedades supera los 2 millones de €
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Para los extranjeros que compran bienes inmuebles en Portugal como inversión, los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos. Si alquila la propiedad, deberá pagar el impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler generados. La tasa impositiva fija es del 28%.
Los gastos deducibles comunes incluyen las tasas de administración de la propiedad, los costes de reparación y mantenimiento, las primas de seguros, los impuestos locales sobre la propiedad (IMI), los costes de financiación, como los intereses de los préstamos, y otros gastos relevantes, como la publicidad y los honorarios profesionales.
¿Está interesado en alquilar su propiedad? Consulte lo que debe tener en cuenta al encontrar un buen administrador de propiedades en Portugal.
Opciones de visado e inmigración para Portugal
Portugal ofrece varias opciones de visado para aquellos que buscan reubicarse, invertir o trabajar a distancia. El Visado de Oro es adecuado para los inversores que buscan la residencia a través de inversiones que cumplan los requisitos, mientras que el Visado D7 es ideal para los jubilados o las personas con ingresos pasivos. Los empresarios suelen elegir el Visado D2 para iniciar o hacer crecer un negocio, y los profesionales altamente cualificados pueden solicitar el Visado D3 con una oferta de trabajo válida. Los trabajadores a distancia y los autónomos están bien cubiertos por el Visado de Nómada Digital, que les permite vivir en Portugal mientras trabajan para clientes o empleadores en el extranjero.
Sin embargo, mudarse a un nuevo país no se trata solo de visados. Si está pensando en comprar una propiedad o alquilar en Portugal, nuestras guías ofrecen información valiosa. También puede explorar todo el proceso en nuestra completa guía de inmigración a Portugal, que incluye recursos específicos para los estadounidenses que se mudan a Portugal. Por último, obtener un NIF (número de identificación fiscal portugués) y abrir una cuenta bancaria portuguesa son los primeros pasos esenciales, ya que son necesarios para la mayoría de los aspectos de la vida diaria y la reubicación.
Cómo podemos ayudar
Experiencia local
Conocemos Portugal. Debido a nuestro amplio conocimiento local, creemos que concentrar nuestros servicios en un único destino es la mejor manera de brindarle la información más completa y útil.
Enfoque holístico
Ofrecemos un canal de comunicación optimizado para todo el proceso, brindando un servicio integral que abarca todas las facetas de su viaje de inversión inmobiliaria, incluida la búsqueda de propiedades, la negociación, los asuntos legales, la diligencia debida y la administración de propiedades.
Servicio independiente
Como agente de compras independiente, tenemos la flexibilidad de colaborar con cualquier agente, vendedor, promotor o desarrollador, brindándole acceso a todas las opciones disponibles en el mercado inmobiliario. Esto nos permite analizar objetivamente cada oportunidad y encontrar la propiedad adecuada para usted al mejor precio, sin complicaciones.
Proceso simple
La tecnología juega un papel importante en nuestra empresa, lo que nos permite brindarle información detallada sobre el mercado inmobiliario y minimizar la participación de nuestros clientes en el papeleo. Como clientes nosotros mismos, entendemos cómo servir mejor sus necesidades.
Respuestas a sus preguntas
¿Pueden los extranjeros comprar una casa en Portugal?
Los extranjeros pueden comprar propiedades libremente en Portugal, sin restricciones de nacionalidad. El proceso es sencillo y muchos compradores internacionales adquieren viviendas para reubicarse, invertir o jubilarse.
¿Cuáles son los riesgos de comprar una propiedad en Portugal?
Los principales riesgos de comprar una propiedad en Portugal son los problemas con la documentación obsoleta o faltante, las renovaciones sin licencia y el hecho de confiar en los abogados de los vendedores o promotores en lugar de contratar a uno propio. Una inspección técnica y un buen abogado independiente suelen evitar sorpresas.
¿Vale la pena comprar una propiedad en Portugal?
Comprar una propiedad en Portugal puede valer la pena, especialmente por el estilo de vida, el valor a largo plazo y los costes de vida más bajos en comparación con muchos países occidentales. Los inconvenientes incluyen una burocracia más lenta y altos impuestos iniciales, por lo que los números deben tener sentido para sus objetivos.
¿Comprar una casa en Portugal le da derecho a la residencia?
Comprar una casa en Portugal no le da derecho a la residencia. Todavía necesita un visado o un permiso de residencia, como el D7, el D8 (nómada digital), el D2 o la reunificación familiar. El visado de oro ya no permite la compra de bienes inmuebles como opción de calificación.
¿Cuánto tiempo puede permanecer en Portugal si posee una casa?
Ser propietario de una casa no prolonga su estancia en Portugal. Si no es ciudadano de la UE, normalmente sigue teniendo el límite de Schengen de 90 días en un período de 180, a menos que obtenga un permiso de residencia.
¿Pueden los ciudadanos estadounidenses comprar bienes inmuebles en Portugal?
Los ciudadanos estadounidenses pueden comprar una casa en Portugal sin ningún problema, y el proceso de compra es similar al de otros compradores extranjeros o residentes locales. Muchos ciudadanos estadounidenses compran viviendas para la jubilación o la inversión.
¿Cuánto cuesta una casa en Portugal?
Los precios de las casas en Portugal varían mucho. Las zonas del interior y las pequeñas ciudades pueden empezar en torno a los 80.000-200.000 euros, mientras que las propiedades en las regiones costeras y las principales ciudades suelen oscilar entre los 200.000 y los 400.000 euros o más. Las zonas de primera calidad como Lisboa, Cascais, Oporto y las principales ciudades del Algarve suelen superar los 400.000-1 millón de euros o más.
¿Cómo comprar una casa en Portugal?
Comprar una casa en Portugal sigue un proceso sencillo: obtener un NIF, abrir una cuenta bancaria, contratar a un abogado independiente, hacer una oferta, firmar un contrato de promesa con un depósito, dejar que su abogado verifique todos los documentos y, a continuación, firmar la escritura final ante notario.
¿Cuánto cuesta una casa en Portugal en dólares estadounidenses?
El precio de una casa en Portugal en dólares estadounidenses depende del tipo de cambio, pero, a modo orientativo, puede añadir entre un 5 y un 15% al precio en euros. Por ejemplo, 300.000 euros suelen ser unos 315.000-345.000 dólares.
¿Pueden los estadounidenses comprar propiedades en Portugal?
Los estadounidenses pueden comprar propiedades en Portugal sin ningún problema, y el proceso es el mismo que para otros compradores extranjeros. Muchos estadounidenses compran viviendas para la jubilación, la inversión o la eventual reubicación.
¿Cuáles son los mejores lugares para comprar bienes inmuebles en Portugal?
Los mejores lugares para comprar bienes inmuebles en Portugal dependen de lo que desee. Lisboa, Cascais y Oporto son las mejores opciones para vivir en la ciudad; el Algarve y la Costa de Plata son ideales para un estilo de vida de playa; Braga, Guimarães y Aveiro ofrecen una gran relación calidad-precio; y el Alentejo o la campiña central son adecuados para quienes buscan una vida rural más tranquila.
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4,9 | 47 reseñas
