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¿Está considerando la posibilidad de comprar una propiedad en Portugal? Tal vez le interese conocer el proceso que implica la compra de una casa en este país.
Si bien suele ser sencillo, existen matices que vale la pena destacar, especialmente en comparación con otras naciones.
En el siguiente artículo, profundizaremos en todos los detalles esenciales, guiándole en cada paso del camino.
Panorama del mercado inmobiliario en Portugal
El mercado inmobiliario portugués se encuentra en una sólida fase de crecimiento, con precios que aumentan entre un 15 y un 19% interanual en Lisboa, Oporto y el Algarve. Lisboa promedia ahora más de 5.700 €/m², mientras que la media nacional ronda los 2.100 €/m².
Desde 2010, los valores de las propiedades se han más que duplicado, impulsados por la limitada oferta, la fuerte demanda extranjera y el atractivo del estilo de vida portugués.
Las perspectivas para 2025 siguen siendo positivas, con un crecimiento esperado del 5-8% y volúmenes de inversión cercanos a los 2.500 millones de euros.
Los principales impulsores incluyen la recuperación del turismo, los compradores extranjeros y los puntos calientes costeros. Al mismo tiempo, el mercado está evolucionando con herramientas digitales como el nuevo sistema SyncMLS y el interés en desarrollos sostenibles y centrados en la comunidad, especialmente en regiones como el Alentejo.
Sin embargo, la asequibilidad es una preocupación creciente. El rápido aumento de los precios ha afectado a los locales, lo que ha provocado protestas y medidas gubernamentales como la construcción en terrenos rurales y un programa de 2.000 millones de euros para entregar 33.000 viviendas para 2030.
Si bien estas iniciativas tienen como objetivo aliviar la presión, la burocracia y la lentitud en la concesión de licencias siguen siendo obstáculos. En general, Portugal ofrece un fuerte potencial de inversión, aunque equilibrar el crecimiento con la asequibilidad será fundamental.
¿Por qué comprar una propiedad en Portugal?
Portugal se erige como un destino popular para los compradores de propiedades a nivel mundial, y también ofrece una multitud de beneficios para aquellos que estén considerando poseer una casa en este pintoresco país.
Fuerte potencial de inversión
- Los valores de las propiedades se han más que duplicado desde 2010.
- Demanda continua en Lisboa, Oporto y el Algarve.
- La oferta limitada respalda la apreciación del capital a largo plazo.
Estilo de vida y calidad de vida
- Clima templado, más de 300 días de sol en muchas regiones.
- País seguro y acogedor con una rica cultura y gastronomía.
- Menor coste de vida en comparación con gran parte de Europa Occidental.
Oportunidades diversificadas
- Apartamentos urbanos, villas costeras, fincas rurales.
- Fuerte demanda de alquiler, especialmente en centros turísticos.
- Atractivo tanto para alquileres de corta duración como para alquileres de larga duración.
Entorno favorable para los compradores
- Precios más bajos que en Londres, París o Barcelona.
- Régimen fiscal favorable para los inversores y derechos de propiedad.
- Estabilidad de la UE con el estilo de vida de un país mediterráneo.
¿Es la compra de una propiedad en Portugal una buena inversión?
Comprar una casa en Portugal puede ser una buena inversión por varias razones, pero depende de varios factores y de sus circunstancias individuales.
Aquí hay algunas ventajas que puede considerar:
- Fuerte crecimiento del mercado: Los precios de las propiedades han aumentado constantemente durante más de una década, con incrementos interanuales recientes del 15-19% en Lisboa, Oporto y el Algarve. La limitada oferta de viviendas y la fuerte demanda sugieren una apreciación continua a largo plazo.
- Potencial de ingresos por alquiler: El alto turismo y la demanda de alquileres a largo plazo (de locales y expatriados) crean sólidas oportunidades para generar ingresos, especialmente en Lisboa, Oporto y las zonas costeras.
- Estilo de vida y estabilidad: Más allá de los rendimientos financieros, Portugal ofrece un entorno de la UE seguro y estable con una excelente calidad de vida, lo que lo hace atractivo tanto para inversores como para compradores que buscan un estilo de vida.
- Consideraciones: Las presiones de asequibilidad están conduciendo a intervenciones gubernamentales, y las regulaciones de alquiler pueden cambiar. El éxito depende de la elección de la ubicación, el tipo de propiedad y el horizonte de inversión.
¿Cómo encontrar una casa en venta en Portugal?
Agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios en Portugal pueden ayudarle a encontrar propiedades que satisfagan sus requisitos específicos.
Tienen acceso a una amplia gama de propiedades y pueden brindar asesoramiento sobre el proceso de compra. Algunas agencias populares en Portugal son Remax o Century 21.
Si está considerando propiedades de alta gama, puede consultar JLL o Engel & Volkers
Portales inmobiliarios en línea
Existen varios portales inmobiliarios en línea que enumeran propiedades en venta en Portugal y son muy fáciles de navegar, como Idealista o Casa Sapo.
Periódicos
Los periódicos locales y los anuncios clasificados en Portugal también pueden incluir propiedades en venta, especialmente en pueblos y aldeas más pequeños. Puede consultar Diário de Notícias o Correio da Manhã.
Subastas de propiedades
Estas subastas representan una vía popular para la compra de bienes inmuebles en Portugal, pero estas subastas, conocidas como “leilões imobiliários” en portugués, suelen estar organizadas por bancos, instituciones financieras, así como por entidades públicas como municipios, tribunales o autoridades fiscales.
Una plataforma popular para subastas de propiedades en Portugal es E-leilões.
Zonas populares para comprar propiedades en Portugal
Portugal ofrece una amplia gama de lugares para comprar una propiedad, desde ciudades cosmopolitas como Lisboa y Oporto hasta encantadores pueblos costeros como Cascais y Albufeira.
Pero la región del Algarve también es una zona popular para aquellos que buscan una casa de vacaciones o una propiedad para la jubilación.
Lisboa
Lisboa es la capital de Portugal y es conocida por su arquitectura histórica, sus atracciones culturales y su animada vida nocturna.
La ciudad tiene una diversa gama de barrios, cada uno con su propio carácter y ambiente.
Los precios de las propiedades en Lisboa son generalmente más altos que en otras partes de Portugal, también particularmente en zonas populares como Chiado, Baixa y Bairro Alto.
Oporto
Oporto es la segunda ciudad más grande de Portugal y es conocida por su vino de Oporto, su encantador distrito ribereño y sus edificios históricos.
La ciudad tiene un ambiente más relajado que Lisboa y es popular entre los expatriados que buscan un ritmo de vida más lento.
Los precios de las propiedades en Oporto son generalmente más bajos que en Lisboa, pero han ido aumentando en los últimos años.
Algarve
El Algarve es un destino turístico popular en el sur de Portugal, pero también conocido por sus playas de arena, campos de golf y clima cálido.
Esta región es particularmente popular entre los jubilados y los compradores de segundas residencias. Los precios de las propiedades en el Algarve pueden variar ampliamente dependiendo de la ubicación, y algunas de las zonas más solicitadas son Vilamoura, Albufeira y Lagos.
Costa de Plata
A continuación, la Costa de Plata es una región de Portugal situada al norte de Lisboa y que se extiende desde el Océano Atlántico hasta las colinas del interior.
También esta zona es conocida por su costa escarpada, sus pueblos de pescadores tradicionales y sus ciudades históricas.
Comprar una casa en la Costa de Plata es generalmente más barato en comparación con Lisboa y el Algarve, pero todavía hay algunas áreas que son populares entre los expatriados, como la ciudad de Óbidos y el complejo de playa de São Martinho do Porto.
Madeira
Madeira es conocida por su impresionante belleza natural, con exuberantes bosques, montañas escarpadas y aguas cristalinas.
Además, esto la convierte en un lugar ideal para aquellos que aman el aire libre y quieren disfrutar de un estilo de vida relajante y natural.
Madeira se clasifica constantemente entre los primeros puestos en los índices de calidad de vida, lo que convierte a la isla en un destino turístico popular, con millones de visitantes cada año.
Y esto significa que hay una alta demanda de propiedades de alquiler a corto plazo, lo que la convierte en una opción atractiva para aquellos que buscan invertir en alquileres vacacionales.
Inmobiliaria en Portugal: tipos de propiedades
Portugal ofrece una variedad de tipos de propiedades, incluidos apartamentos, casas adosadas, villas y casas de campo. Cada tipo de propiedad tiene sus ventajas y desventajas, por lo que es importante considerar cuál se adapta a sus necesidades y estilo de vida.
Apartamento: Esta es la palabra portuguesa para un apartamento, que es una unidad de vivienda independiente dentro de un edificio más grande que normalmente se divide en varias unidades.
Moradia: También es la palabra portuguesa para una casa o una vivienda, que se refiere a una propiedad residencial independiente que no está conectada a ningún otro edificio.
Loft: Este estilo de espacio habitable se caracteriza típicamente por techos altos, grandes espacios abiertos y particiones mínimas. Además, los lofts a menudo tienen una estética industrial y se encuentran comúnmente en almacenes o fábricas convertidas.
Duplex: Además, esta es una unidad residencial que abarca dos pisos de un edificio. Además, los dúplex a menudo tienen una escalera que conecta los dos niveles y pueden incluir características como una entrada privada o un espacio al aire libre.
Casa de Campo: Y este es un tipo de vivienda que suele ser pequeña y de diseño rústico, a menudo con un techo de fuerte pendiente y hecha de madera o piedra.
Quinta: También esta es una palabra portuguesa para una finca rural o granja, que a menudo cuenta con una casa grande o mansión, así como tierras agrícolas o jardines.
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Proceso paso a paso para comprar una propiedad en Portugal
1. Búsqueda de propiedades
Comience por buscar propiedades que cumplan con sus requisitos y presupuesto. Pero puede trabajar con un agente inmobiliario, navegar por sitios web de propiedades o asistir a exposiciones de propiedades.
2. Oferta y negociación
Una vez que haya encontrado una propiedad en la que esté interesado, haga una oferta al vendedor. Las negociaciones pueden tener lugar hasta que se acuerde un precio final.
3. Diligencia debida
Un bufete de abogados llevará a cabo comprobaciones legales de la propiedad, también incluyendo la verificación de la propiedad, la comprobación de cualquier gravamen o hipoteca, y asegurándose de que todos los permisos y licencias están en orden.
4. Contrato preliminar
El siguiente paso es firmar un contrato preliminar, también conocido como contrato de promesa de compraventa (CPCV). Este es un acuerdo legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor que describe los términos de la venta, incluido el precio, las condiciones de pago y otras condiciones.
En este punto, también se exige al comprador que realice un pago inicial, generalmente equivalente al 10 por ciento del precio acordado para evitar que el comprador se retire del trato.
5. Inspección de la vivienda
Se recomienda llevar a cabo una inspección de la propiedad para identificar cualquier problema o defecto potencial. Esto puede ser gestionado por el comprador o a través de un inspector recomendado por el agente inmobiliario.
6. Escritura de propiedad
Una vez que se hayan completado todas las comprobaciones legales e inspecciones, se puede firmar el contrato final. Esto se hace típicamente en una oficina de notario público, y el precio de compra completo se paga en este momento.
Comprar bienes inmuebles en Portugal como extranjero
A los extranjeros se les permite comprar propiedades en Portugal, y el proceso es relativamente sencillo. Sin embargo, hay algunas regulaciones y requisitos que debe conocer antes de comenzar el proceso.
Además, aquí hay algunos puntos clave a tener en cuenta al comprar una propiedad en Portugal como extranjero:
Número de identificación fiscal (NIF) en Portugal
Como extranjero, deberá obtener un número de identificación fiscal portugués (NIF) para comprar una propiedad en Portugal. Esto también se puede obtener en la oficina de impuestos portuguesa (Finanças).
Cuenta bancaria portuguesa
Igualmente importante, necesitará tener una cuenta bancaria portuguesa para comprar una propiedad en Portugal. Aquí es donde transferirá los fondos para la compra, pagará los impuestos y las tasas, y recibirá cualquier ingreso por alquiler.
Representación legal
Es muy recomendable trabajar con un abogado portugués con experiencia en transacciones inmobiliarias. Ellos pueden ayudarle a navegar por los aspectos legales de la compra y asegurarse de que todo esté en orden.
Seguro de hogar
Conocido como seguro de propiedad, es obligatorio en Portugal y proporciona cobertura por daños a su propiedad y pertenencias personales. Además, ofrece cobertura de responsabilidad civil si alguien resulta herido en su propiedad.
También puede proporcionar cobertura para desastres naturales como terremotos o inundaciones, que pueden ser comunes en Portugal.
Hipoteca para extranjeros en Portugal
Los extranjeros pueden obtener una hipoteca en Portugal para comprar una casa en Portugal, pero el proceso puede ser más complejo que para los ciudadanos portugueses. Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta:
Tipos de interés
Los tipos de interés de las hipotecas en Portugal pueden fluctuar en función del prestamista y la solvencia del prestatario. Además, en ciertos escenarios únicos, los no residentes podrían encontrar tipos de interés más altos en comparación con los residentes.
Relación préstamo-valor (LTV) máxima
La relación LTV máxima para los no residentes suele ser del 80% del valor de la propiedad “. Sin embargo, vale la pena señalar que algunos prestamistas pueden proporcionar variaciones en las relaciones LTV en función de la situación financiera del prestatario”.
Seguro de vida
La suscripción de un seguro de vida es solicitada por los bancos portugueses y proporciona protección financiera para sus seres queridos en caso de su fallecimiento.
Idioma
A continuación, los documentos de la hipoteca en Portugal están comúnmente escritos en portugués. Por lo tanto, es crucial colaborar con un prestamista que ofrezca servicios de traducción o pueda proporcionar documentos en su idioma nativo.
Documentación requerida
Los no residentes normalmente tendrán que proporcionar la siguiente documentación para apoyar su solicitud de hipoteca:
- Pasaporte
- Número de identificación fiscal portugués (NIF)
- Comprobante de domicilio
- Informe de crédito
- Últimas 3 nóminas
- Extractos bancarios recientes
- Declaraciones de impuestos más recientes
- Una copia del contrato de arrendamiento
- Plano del apartamento /casa
Costes de la compra de una propiedad en Portugal
Impuesto sobre la transmisión patrimonial (IMT)
El impuesto IMT se basa en el precio de compra de la propiedad y puede oscilar entre el 0% y el 8% para las propiedades residenciales. También hay 3 criterios principales que influyen en el cálculo del IMT: a) Propiedad urbana frente a propiedad rural, b) Propiedad en la península frente a las islas (Madeira o Azores) y c) Residencia principal frente a segunda vivienda.
Puede utilizar esta Calculadora de impuestos IMT.
Impuesto de timbre
Se aplica un impuesto de timbre a todos los documentos y acuerdos relacionados con los bienes inmuebles, incluyendo escrituras, contratos e hipotecas. Este impuesto se basa en el precio de compra de la propiedad y suele ser del 0,8% para las propiedades residenciales.
Honorarios legales
Es importante contratar a un abogado para que revise el contrato de compra y se asegure de que se cumplen todos los requisitos legales. Los honorarios legales pueden oscilar entre el 1% y el 2% del precio de compra.
Gastos de notaría
Los honorarios del notario se cobran por los servicios de un notario público, que es responsable de verificar la legalidad de la transacción. Los honorarios del notario pueden oscilar entre el 0,3% y el 0,5% del precio de compra.
Tasa de registro
Estas tasas se cobran por registrar la transferencia de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Las tasas de registro pueden oscilar entre el 0,05% y el 0,25% del precio de compra.
Comisión del agente inmobiliario
Si utiliza un agente inmobiliario para compradores que le ayude a encontrar una propiedad, sus honorarios suelen rondar el 5% del precio de compra.
Para obtener más videos sobre cómo invertir o mudarse a Portugal, explore nuestro canal de YouTube aquí: YouTube Channel Portugal Residency Advisors.
Impuestos sobre la propiedad en Portugal
Después de completar la compra, existen impuestos y tasas continuos asociados con la propiedad de inmuebles en Portugal. Estos son algunos de los más comunes:
Impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMI)
El IMI es un impuesto anual basado en el valor fiscal de la propiedad. El tipo impositivo oscila entre el 0,3% y el 0,8% para las propiedades urbanas y el 0,8% para las propiedades rústicas.
Puede obtener detalles sobre el coste del impuesto IMI utilizando la Calculadora IMI.
Impuesto anual sobre el patrimonio (AIMI)
AIMI significa “Adicional al Imposto Municipal de Imóveis”, que se traduce como Impuesto Municipal sobre la Propiedad Adicional. Además, es un impuesto anual sobre la propiedad en Portugal que se aplica al valor fiscal combinado de todas las propiedades residenciales que posee un contribuyente al 1 de enero de cada año por un valor superior a 600.000 €.
Hay tres niveles de impuesto AIMI en Portugal:
- 0,7% sobre propiedades valoradas entre 600.000 € y 1 millón de €
- Y 1,0% sobre propiedades valoradas entre 1 millón de € y 2 millones de €
- 1,5% si el valor total de las propiedades supera los 2 millones de €
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Además, si alquila la propiedad, deberá pagar el impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler generados. Existe un tipo impositivo fijo del 28%.
Los gastos deducibles comunes incluyen las tasas de administración de la propiedad, los costes de reparación y mantenimiento, las primas de seguros, los impuestos locales sobre la propiedad (IMI), los costes de financiación, como los intereses de los préstamos, y otros gastos relevantes, como la publicidad y los honorarios profesionales.
¿Está interesado en alquilar su propiedad? Consulte lo que debe tener en cuenta al encontrar un buen administrador de propiedades en Portugal.
Consejos para una compra exitosa de bienes inmuebles en Portugal
Compruebe la situación legal de la propiedad
A continuación, asegúrese de que la propiedad esté libre de cualquier problema legal, como gravámenes o cargas, y de que todos los permisos y licencias necesarios estén en vigor.
Conozca el vecindario
Visite la zona donde está considerando comprar una propiedad para hacerse una idea de la cultura local, los servicios y la infraestructura.
Es posible que le guste leer la guía completa sobre los pros y los contras de vivir en Portugal.
Establecer un presupuesto
Además, antes de comenzar su búsqueda de propiedades, es importante tener una idea clara de su presupuesto. Esto le ayudará a reducir su búsqueda a propiedades que se ajusten a su rango de precios y evitará perder tiempo buscando propiedades que estén fuera de su presupuesto.
Contratar a un abogado o agente inmobiliario
Se recomienda que contrate a un abogado o agente inmobiliario para compradores que se especialice en la ley de propiedad portuguesa.
Pueden guiarle a través del proceso de compra, ayudarle a negociar con el vendedor y asegurarse de que se cumplen todos los requisitos legales, evitando también los errores más comunes.
Comprenda las opciones de financiación
Si necesita financiación para comprar una propiedad en Portugal, es importante que investigue las diversas opciones disponibles.
Esto puede incluir la obtención de una hipoteca de un banco portugués o la búsqueda de financiación de un banco en su país de origen.
Por qué invertir con nosotros
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Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades en Portugal
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
Sí. Los extranjeros pueden comprar libremente propiedades en Portugal sin restricciones, ya sea para residencia, casas de vacaciones o inversión.
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad en Portugal?
No. No se requiere la residencia para comprar una propiedad. Tanto los ciudadanos de la UE como los de fuera de la UE pueden comprar bienes inmuebles en Portugal.
¿Qué impuestos pagan los extranjeros al comprar una propiedad en Portugal?
Pagarás el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto de timbre y las tasas de notaría/registro en el momento de la compra. También se aplica el IMI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) anual.
¿Cuánto cuestan los gastos de transacción de una propiedad en Portugal?
Los gastos de transacción suelen oscilar entre el 7% y el 10% del precio de compra, lo que cubre los impuestos, los honorarios legales y el registro.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Portugal?
Sí. Los bancos portugueses suelen prestar a extranjeros, normalmente hasta el 60-70% del valor de la propiedad, dependiendo de tu perfil financiero.
¿Qué es el Visado de Oro y cómo se relaciona con la inversión inmobiliaria?
El programa del Visado de Oro permite a los ciudadanos de fuera de la UE obtener la residencia invirtiendo en Portugal. Sin embargo, a partir de 2023, las compras de propiedades ya no son válidas.
¿Existen restricciones sobre dónde pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
No. Los extranjeros pueden comprar propiedades en cualquier lugar de Portugal, incluyendo Lisboa, Oporto, el Algarve y las zonas rurales.
¿La propiedad en Portugal es de dominio absoluto o en arrendamiento?
La mayoría de las propiedades en Portugal se venden como de dominio absoluto, lo que significa que eres el propietario total del terreno y del edificio. El arrendamiento es raro.
¿Necesito una cuenta bancaria portuguesa y un número de identificación fiscal (NIF) para comprar una propiedad?
Sí. Se requiere un número de identificación fiscal (NIF) portugués y una cuenta bancaria local para completar la compra de la propiedad.
¿Cuánto tiempo lleva el proceso de compra de la propiedad en Portugal?
De media, el proceso tarda entre 1 y 3 meses, dependiendo de la diligencia debida, la financiación y las comprobaciones legales.
Excelente
4,9 | 45 reseñas
