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La compra de propiedades en Portugal se ha vuelto cada vez más popular entre los extranjeros que buscan una inversión segura, un estilo de vida soleado o un nuevo lugar para establecerse. Sin restricciones a la propiedad extranjera, con leyes de propiedad claras y una amplia gama de viviendas para elegir, Portugal ofrece uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de Europa.
En esta guía, aprenderá todo lo que necesita saber, desde los requisitos legales y los impuestos hasta las opciones de financiación y el proceso de compra, para que pueda adquirir una propiedad en Portugal con confianza, ya sea para reubicarse, jubilarse o invertir.
Panorama del mercado inmobiliario en Portugal
El mercado inmobiliario de Portugal continúa mostrando un fuerte impulso, con un crecimiento anual de precios del 15–19% en Lisboa, Oporto y el Algarve. Lisboa ahora promedia más de 5700 €/m², mientras que el promedio nacional se sitúa en torno a los 2100 €/m². Desde 2010, los valores se han más que duplicado debido a la oferta limitada, la fuerte demanda extranjera y el atractivo del estilo de vida del país.
Las perspectivas para 2025 siguen siendo positivas, con un crecimiento esperado del 5–8% y volúmenes de inversión que se acercan a los 2500 millones de euros. La recuperación del turismo, los compradores extranjeros y los puntos de interés costeros son los principales impulsores, mientras que nuevas herramientas como SyncMLS y el interés en desarrollos sostenibles, especialmente en el Alentejo, están remodelando el mercado.
La asequibilidad, sin embargo, se está convirtiendo en un desafío. El aumento de los precios ha presionado a los residentes locales, lo que ha impulsado iniciativas gubernamentales como el desarrollo de terrenos rurales y un plan de 2000 millones de euros para entregar 33 000 viviendas para 2030. A pesar de la burocracia en curso y la lentitud de las licencias, Portugal todavía ofrece un fuerte potencial de inversión, aunque será esencial equilibrar el crecimiento y la accesibilidad.
¿Por qué comprar una propiedad en Portugal?
Estas son 10 razones de peso para comprar una propiedad en Portugal, especialmente atractivas para los compradores internacionales:
- Portugal es uno de los países más seguros y estables de Europa.
- Los precios de las propiedades siguen siendo asequibles en comparación con otros mercados de la UE occidental.
- El país disfruta de un clima soleado y templado durante todo el año.
- La fuerte demanda de alquileres lo hace ideal para obtener ingresos por inversiones.
- El mercado inmobiliario ha mostrado un crecimiento constante a largo plazo.
- Alta calidad de vida con excelente atención médica, infraestructura y estilo de vida.
- Existen múltiples opciones de visado y residencia para extranjeros.
- Fácil acceso a Schengen y a los principales destinos europeos.
- Los costes de vida diarios son más bajos que en muchos países de la UE.
- Una amplia variedad de tipos de propiedades se adapta a todos los presupuestos y preferencias.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades libremente en Portugal, y no existen restricciones en cuanto a la nacionalidad o el número de propiedades que pueden poseer. No necesita la residencia para comprar, solo un pasaporte válido, un número de identificación fiscal portugués (NIF) y una cuenta bancaria local.
Dado que los contratos están en portugués, muchos compradores internacionales optan por trabajar con un abogado o un agente del comprador para verificar los documentos y garantizar una transacción fluida y segura. Las claras leyes de propiedad y el mercado favorable a los extranjeros de Portugal lo convierten en una opción atractiva para casas de vacaciones, traslados o inversiones.
Cómo buscar al comprar una propiedad en Portugal
Encontrar una casa en venta en Portugal se vuelve mucho más fácil cuando sabe dónde buscar. Estas son las principales formas de comenzar su búsqueda:
Utilice portales inmobiliarios de confianza
Plataformas como Idealista, Imovirtual y Casa Sapo ofrecen miles de listados en todo Portugal, lo que le permite filtrar por presupuesto, área y tipo de propiedad.
Trabaje con un agente del comprador
Para cualquier persona que compre desde el extranjero, un agente del comprador suele ser el recurso más valioso. Representan sus intereses, a diferencia de los agentes de listado que trabajan para el vendedor, y pueden descubrir opciones fuera del mercado, validar la documentación de la propiedad, negociar precios y protegerle de problemas legales y de procedimiento comunes. Este apoyo es especialmente importante si no está familiarizado con la legislación portuguesa, el idioma o el mercado local.
Consulte las agencias inmobiliarias locales
Muchas agencias más pequeñas se anuncian solo dentro de su región o en sus propios sitios web. Si tiene un área preferida, ponerse en contacto con estas oficinas locales puede revelar listados adicionales que pueden no aparecer en los principales portales.
Dónde comprar una propiedad en Portugal
Lisboa
Lisboa sigue siendo el mercado más sólido para la apreciación a largo plazo. La demanda de residentes locales, expatriados y empresas mantiene el mercado de alquiler muy activo. Las zonas populares como Chiado, Baixa, Alfama, Estrela, Campo de Ourique y el moderno Parque das Nações ofrecen una mezcla de encanto histórico y alta calidad de vida. Las propiedades en las zonas céntricas y ribereñas tienden a mantener su valor excepcionalmente bien, e incluso aunque los precios son más altos, la liquidez es excelente, lo que facilita la reventa cuando llegue el momento.
Oporto
Una opción muy inteligente para los inversores orientados al valor. Oporto combina estilo de vida y potencial de inversión, con precios de entrada más bajos que Lisboa pero con un crecimiento constante. Los barrios solicitados como Ribeira, Foz do Douro, Boavista y las zonas alrededor de Cedofeita ofrecen un fuerte atractivo para el alquiler. Los apartamentos renovados en el centro histórico y las nuevas construcciones cerca del río son especialmente atractivos. La creciente escena tecnológica de la ciudad y la gran población estudiantil siguen impulsando las tasas de ocupación.
Algarve
El Algarve, una región de inversión clásica si su objetivo son los alquileres vacacionales. El turismo es fuerte durante todo el año gracias a los golfistas, los jubilados y los trabajadores a distancia. Los puntos de interés como Albufeira, Lagos, Vilamoura, Carvoeiro y Tavira funcionan muy bien tanto para alquileres de corta como de media duración. Los rendimientos son particularmente atractivos cerca de las playas, los puertos deportivos y los campos de golf. Es ideal para compradores que buscan un estilo de vida que combine el uso personal con unos ingresos sólidos por alquiler.
Costa de Plata
La Costa de Plata a menudo se pasa por alto, pero está llena de oportunidades. Los precios son más accesibles, especialmente en ciudades como Nazaré, Foz do Arelho, São Martinho do Porto y Peniche. Los inversores aprecian la combinación de vida frente al mar, comunidades más tranquilas y un fuerte potencial a largo plazo. La región es cada vez más popular entre las familias y los jubilados que buscan casas costeras sin los altos precios de Lisboa o el Algarve. A medida que la infraestructura se expande, las perspectivas de apreciación continúan aumentando.
Madeira
Excelente para aquellos que desean vivir en una isla con un fuerte atractivo para los nómadas digitales. Las zonas populares en Madeira son Funchal, Câmara de Lobos y los pueblos costeros alrededor de la isla. El clima templado mantiene la demanda constante durante todo el año. La rentabilidad del alquiler puede ser fuerte en Funchal y sus alrededores, especialmente para los apartamentos bien ubicados con vistas al mar. Madeira atrae a inversores orientados al estilo de vida que disfrutan usando su propiedad mientras siguen generando ingresos durante el resto del año.
Tipos de propiedad en Portugal
Portugal ofrece una variedad de tipos de propiedades, incluidos apartamentos, casas adosadas, villas y casas de campo. Cada tipo de propiedad tiene sus ventajas y desventajas, por lo que es importante considerar cuál se adapta a sus necesidades y estilo de vida.
Apartamento: Esta es la palabra portuguesa para un apartamento, que es una unidad de vivienda independiente dentro de un edificio más grande que normalmente se divide en varias unidades.
Moradia: También es la palabra portuguesa para una casa o una vivienda, que se refiere a una propiedad residencial independiente que no está conectada a ningún otro edificio.
Loft: Este estilo de espacio habitable se caracteriza típicamente por techos altos, grandes espacios abiertos y particiones mínimas. Además, los lofts a menudo tienen una estética industrial y se encuentran comúnmente en almacenes o fábricas convertidas.
Duplex: Además, esta es una unidad residencial que abarca dos pisos de un edificio. Además, los dúplex a menudo tienen una escalera que conecta los dos niveles y pueden incluir características como una entrada privada o un espacio al aire libre.
Casa de Campo: Y este es un tipo de vivienda que suele ser pequeña y de diseño rústico, a menudo con un techo de fuerte pendiente y hecha de madera o piedra.
Quinta: También esta es una palabra portuguesa para una finca rural o granja, que a menudo cuenta con una casa grande o mansión, así como tierras agrícolas o jardines.
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Cómo comprar una propiedad en Portugal: paso a paso
1. Búsqueda de propiedades
Comience por buscar propiedades que cumplan con sus requisitos y presupuesto. Pero puede trabajar con un agente inmobiliario, navegar por sitios web de propiedades o asistir a exposiciones de propiedades.
2. Oferta y negociación
Una vez que haya encontrado una propiedad en la que esté interesado, haga una oferta al vendedor. Las negociaciones pueden tener lugar hasta que se acuerde un precio final.
3. Diligencia debida
Un bufete de abogados llevará a cabo comprobaciones legales de la propiedad, también incluyendo la verificación de la propiedad, la comprobación de cualquier gravamen o hipoteca, y asegurándose de que todos los permisos y licencias están en orden.
4. Contrato preliminar
El siguiente paso es firmar un contrato preliminar, también conocido como contrato de promesa (CPCV). Este es un acuerdo legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor que describe los términos de la venta, incluyendo el precio, las condiciones de pago y otras condiciones.
En este punto, también se exige al comprador que realice un pago inicial, generalmente equivalente al 10 por ciento del precio acordado para evitar que el comprador se retire del trato.
5. Inspección de la vivienda
Se recomienda llevar a cabo una inspección de la propiedad para identificar cualquier problema o defecto potencial. Y esto puede ser gestionado por el comprador o a través de un inspector recomendado por el agente inmobiliario.
6. Escritura de propiedad
Una vez que se hayan completado todas las comprobaciones legales y las inspecciones, se puede firmar el contrato final. Esto se hace típicamente en una oficina de notario público, y el precio de compra completo se paga en este momento.
Documentos necesarios para comprar una propiedad en Portugal
Al comprar una propiedad en Portugal, tener los documentos correctos preparados de antemano ayuda a garantizar un proceso de compra fluido y eficiente. A continuación, se indican los elementos esenciales que todo comprador extranjero debe tener:
Pasaporte
Se requiere un pasaporte válido como identificación oficial para todas las etapas de la compra, incluyendo la visualización de propiedades, la firma de acuerdos de reserva y la finalización de la escritura final ante notario.
NIF (número de identificación fiscal portugués)
El NIF es obligatorio para cualquier persona que compre bienes inmuebles en Portugal. Se utiliza para fines fiscales, firma de contratos, pago de tasas, conexión de servicios públicos y es requerido por bancos, abogados y oficinas gubernamentales. Los extranjeros pueden obtenerlo a través de un representante fiscal o con la asistencia de un abogado.
Cuenta bancaria portuguesa
Es necesario tener una cuenta bancaria local para gestionar todos los pagos relacionados con la compra, como depósitos, impuestos, gastos de notaría y facturas corrientes. Muchos bancos ofrecen cuentas específicamente para no residentes, lo que hace que el proceso sea sencillo.
Financiación de una propiedad en Portugal
Los extranjeros pueden obtener una hipoteca en Portugal, pero el proceso puede ser ligeramente más complejo que para los residentes. A continuación, se presenta un desglose de los puntos clave que debe comprender al financiar una propiedad.
Hipotecas en Portugal
La financiación de una propiedad en Portugal es totalmente posible para los extranjeros, aunque el proceso puede ser un poco más detallado que para los residentes. Las condiciones de la hipoteca varían según el banco, y los tipos de interés dependen de su perfil financiero, su solvencia y el tipo de préstamo que elija.
Los no residentes a menudo se enfrentan a tipos ligeramente más altos, y la mayoría de los bancos financiarán hasta el 80% del valor de la propiedad, aunque esto puede variar en función de sus ingresos y su estabilidad financiera general. Los prestamistas portugueses también exigen un seguro de vida vinculado a la hipoteca, lo que garantiza que el préstamo esté cubierto en caso de fallecimiento.
Trabajar con un corredor hipotecario
Debido a que la mayoría de los documentos de la hipoteca están escritos en portugués, navegar por el proceso solo puede ser un desafío. Esta es la razón por la que muchos compradores internacionales eligen trabajar con un corredor de hipotecas.
Un corredor puede comparar ofertas de varios bancos, negociar mejores condiciones, explicar las normas de préstamo y guiarle a través del papeleo.
Para los extranjeros que no están familiarizados con el sistema portugués, contar con un corredor que gestione la comunicación y traduzca los detalles clave puede hacer que la experiencia sea mucho más fluida y significativamente más rápida.
Documentos necesarios para financiar una propiedad
Los no residentes suelen tener que presentar los siguientes documentos al solicitar una hipoteca:
- Pasaporte
- Número de identificación fiscal portugués (NIF)
- Comprobante de domicilio
- Informe de crédito
- Las 3 últimas nóminas
- Extractos bancarios recientes
- Declaración de la renta más reciente
- Una copia de su contrato de arrendamiento (si alquila)
- Plano del apartamento o casa
Para obtener más videos sobre cómo invertir o mudarse a Portugal, explore nuestro canal de YouTube aquí: YouTube Channel Portugal Residency Advisors.
Costes de compra de una propiedad en Portugal
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT): El IMT se basa en el precio de compra y oscila entre el 0% y el 8%. El tipo depende del tipo de propiedad (urbana o rural), la ubicación (continental o islas) y si se trata de una vivienda principal o secundaria.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Se aplica a contratos, escrituras e hipotecas, este impuesto suele ser el 0,8% del precio de compra para propiedades residenciales.
Honorarios legales: Contratar a un abogado es esencial para verificar los contratos y garantizar el cumplimiento. Los honorarios legales suelen ser del 1% al 2% del precio de compra.
Gastos de notaría: Los gastos de notaría para validar la transacción suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,5% del precio de compra.
Gastos de inscripción: La inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad suele costar entre el 0,05% y el 0,25% del precio de compra.
Honorarios del agente inmobiliario: Si trabaja con un agente del comprador, espere honorarios de alrededor del 5% del precio de compra.
Impuestos sobre la propiedad en Portugal
Después de completar la compra, existen impuestos y tasas continuas asociadas con la propiedad inmobiliaria en Portugal.
Impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMI)
El IMI es un impuesto anual basado en el valor fiscal de la propiedad. El tipo impositivo oscila entre el 0,3% y el 0,8% para las propiedades urbanas y el 0,8% para las propiedades rústicas.
Impuesto anual sobre el patrimonio (AIMI)
AIMI significa “Adicional al Imposto Municipal de Imóveis”, que se traduce como Impuesto Municipal sobre la Propiedad Adicional. Además, es un impuesto anual sobre la propiedad en Portugal que se aplica al valor fiscal combinado de todas las propiedades residenciales que posee un contribuyente al 1 de enero de cada año por un valor superior a 600.000 €.
Hay tres niveles de impuesto AIMI en Portugal:
- 0,7% sobre propiedades valoradas entre 600.000 € y 1 millón de €
- Y 1,0% sobre propiedades valoradas entre 1 millón de € y 2 millones de €
- 1,5% si el valor total de las propiedades supera los 2 millones de €
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Además, si alquila la propiedad, deberá pagar el impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler generados. Existe un tipo impositivo fijo del 28%.
Los gastos deducibles comunes incluyen las tasas de administración de la propiedad, los costes de reparación y mantenimiento, las primas de seguros, los impuestos locales sobre la propiedad (IMI), los costes de financiación, como los intereses de los préstamos, y otros gastos relevantes, como la publicidad y los honorarios profesionales.
¿Está interesado en alquilar su propiedad? Consulte lo que debe tener en cuenta al encontrar un buen administrador de propiedades en Portugal.
Cómo podemos ayudar
Experiencia local
Conocemos Portugal. Debido a nuestro amplio conocimiento local, creemos que concentrar nuestros servicios en un único destino es la mejor manera de brindarle la información más completa y útil.
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Un único canal de comunicación para todo el proceso. Le brindamos un servicio integral que cubre todos los aspectos de su mudanza, desde la identificación del visado de residencia ideal hasta la búsqueda de su nuevo hogar o la ayuda para establecerse.
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Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
Sí. Los extranjeros pueden comprar libremente propiedades en Portugal sin restricciones, ya sea para residencia, casas de vacaciones o inversión.
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad en Portugal?
No. No se requiere la residencia para comprar una propiedad. Tanto los ciudadanos de la UE como los de fuera de la UE pueden comprar bienes inmuebles en Portugal.
¿Qué impuestos pagan los extranjeros al comprar una propiedad en Portugal?
Pagarás el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto de timbre y las tasas de notaría/registro en el momento de la compra. También se aplica el IMI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) anual.
¿Cuánto cuestan los gastos de transacción de una propiedad en Portugal?
Los gastos de transacción suelen oscilar entre el 7% y el 10% del precio de compra, lo que cubre los impuestos, los honorarios legales y el registro.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Portugal?
Sí. Los bancos portugueses suelen prestar a extranjeros, normalmente hasta el 60-70% del valor de la propiedad, dependiendo de tu perfil financiero.
¿Qué es el Visado de Oro y cómo se relaciona con la inversión inmobiliaria?
El programa del Visado de Oro permite a los ciudadanos de fuera de la UE obtener la residencia invirtiendo en Portugal. Sin embargo, a partir de 2023, las compras de propiedades ya no son válidas.
¿Existen restricciones sobre dónde pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
No. Los extranjeros pueden comprar propiedades en cualquier lugar de Portugal, incluyendo Lisboa, Oporto, el Algarve y las zonas rurales.
¿La propiedad en Portugal es de dominio absoluto o en arrendamiento?
La mayoría de las propiedades en Portugal se venden como de dominio absoluto, lo que significa que eres el propietario total del terreno y del edificio. El arrendamiento es raro.
¿Necesito una cuenta bancaria portuguesa y un número de identificación fiscal (NIF) para comprar una propiedad?
Sí. Se requiere un número de identificación fiscal (NIF) portugués y una cuenta bancaria local para completar la compra de la propiedad.
¿Cuánto tiempo lleva el proceso de compra de la propiedad en Portugal?
De media, el proceso tarda entre 1 y 3 meses, dependiendo de la diligencia debida, la financiación y las comprobaciones legales.
Excelente
4,9 | 46 reseñas
